A) Inzeráty
Jednotlivci si většinou dělají názor na vývoj cen nemovitostí na základě informací z nabídkových katalogů realitních kanceláří a inzerátů v novinách. Není nic jednoduššího, než průběžně zaznamenávat ceny nabízených nemovitostí na určitém území a z nich vytvořit časovou řadu. Tato metoda zjišťování dat má 2 hlavní nevýhody.
1) Jedná se o ceny, za něž si nabízející přejí svoji nemovitost prodat. Nakonec realizované ceny mohou být jiné, zpravidla nižší, ale v některých případech i vyšší (když prodávajícího překvapí vyšší poptávka než očekával).
2) Z inzerátů nelze vyčíst detailnější charakteristiky nemovitostí, a bez nich zkonstruovat seriózní index nelze.
B) Realizované prodeje RK
Krokem vpřed je zapojení realitních kanceláří do sběru dat. Tím dojde k překonání obou zmíněných nevýhod. Tvůrce indexu přemluví dostatečný počet realitních kanceláří k tomu, aby mu dodávaly pravdivá data o skutečně realizovaných cenách a potřebných charakteristikách prodaných nemovitostí (typ, poloha, velikost, kvalita, vybavení atd.). Nevýhodou je, že do sběru dat se nedostanou nemovitosti prodané "přímo" bez pomoci realitní kanceláře. V některých regionech a u některých typů nemovitostí to může způsobit určité zkreslení.
C) Odhady RM
I následující metoda zjišťování dat je založena na spolupráci s realitními kancelářemi. Tvůrce indexu pravidelně zjišťuje názor aktivních realitních makléřů, klade jim otázku: Za kolik byste podle vašeho názoru prodali nemovitost stanovených charakteristik v dané lokalitě? Na rozdíl od předcházející metody se nejedná o statistiku realizovaných transakcí, ale o expertní názor.
D) Spolupráce se státními orgány
V různých zemích by se jednalo o odlišné instituce. V České republice by musel tvůrce indexu spolupracovat s katastrálním úřadem (evidence změny majitele), finančním úřadem (zjištění ceny prodané nemovitosti podle daně z převodu nemovitosti) a se stavebním úřadem (charakteristiky nemovitosti). Tato metoda zjišťování dat má dvě hlavní nevýhody.
1) Uvedené státní instituce nebudou s tvůrcem indexu spolupracovat, pokud to nebude také státní instituce a nenařídí jim to zákon.
2) Daň z převodu nemovitosti se v ČR platí minimálně z odhadní ceny. Levnější prodeje než za odhadní cenu budou nadhodnoceny. Naopak dražší prodeje budou v některých případech podhodnoceny - kupující a prodávající se dohodnou, z důvodu úspory na dani z převodu uvedou do smlouvy odhadní cenu a dorovnání do skutečné tržní ceny proběhne "bokem". Tento "trik" mohou využít pouze soukromé osoby, u nichž nemovitost nevstupuje do účetnictví a není pořizována na hypoteční úvěr. Za současných podmínek v ČR by to však u rezidenčních nemovitostí pravděpodobně způsobilo nezanedbatelné zkreslení.
E) Statistiky hypotečních bank
Tvůrce indexu se dohodne s hypotečními bankami na předávání dat o cenách a charakteristikách nemovitostí, na něž poskytly úvěr. Nevýhody jsou zřejmé. Tato metoda sběru dat může fungovat pouze v zemích s vysoce rozšířeným hypotečním financováním.
I tak budou data zkreslena. Do indexu se nedostanou nemovitosti, k jejichž pořízení nebyl použit hypoteční úvěr. V praxi je tato metoda obtížně realizovatelná ze stejného důvodu jako předchozí popsaná metoda - subjekty se zdráhají spolupracovat.
Sdílejte článek, než ho smažem
