Mezi bezpečností a výnosem. Jak vybrat nemovitostní fond

Podstata nemovitostního fondu je jednoduchá: investoři spojí své prostředky a fond je investuje do komerčních či rezidenčních nemovitostí. Tato struktura přináší zásadní výhodu: investor se nemusí zabývat hledáním nájemců, právními spory s nájemníky, opravami střechy nebo splácením hypoték. Vše za něj řeší profesionální tým spravující fond. Hlavní výnosy fondů tedy plynou především z vybraného nájemného a také ze zhodnocení samotných nemovitostí v čase. „Nemovitostní fondy jsou zajímavou investiční příležitostí pro všechny typy investorů. Využívají je jak kvalifikovaní, tak i drobní investoři, kteří hledají stabilní zhodnocení ve středně- až dlouhodobém horizontu,“ vysvětluje princip Kamila Lohniská, Business Director ZDR Investments.

Čím delší nájemní smlouva, tím lépe

Český trh nemovitostních fondů je skutečně rozmanitý. Podle statistik České národní banky působila v Česku na konci letošního léta takřka tisícovka investičních fondů. Z nich každý šestý se zaměřuje přímo na nemovitosti a další berou investice do nemovitostí jako doplněk. Jak si z takového množství vybrat ten správný?

Prvním vodítkem je typ nemovitostí, do nichž fond investuje. Jedny se zaměřují na kancelářské budovy či obchodní centra, jiné na retailové parky nebo logistické či výrobní areály. Některé investují i do rezidenčních nemovitostí. Každý typ nemovitosti má jiné charakteristiky a jinak reaguje na ekonomické cykly.

Složení portfolia skutečně hraje u nemovitostních fondů klíčovou roli. Fondy, které drží převážně dokončené a již pronajaté objekty, bývají z pohledu investorů stabilnější a méně rizikové. Je však třeba sledovat také „kvalitu“ nájemců i nájemních smluv. Napoví ukazatel WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term), který udává průměrnou dobu do konce nájemních smluv. Čím je vyšší, tím déle má fond zajištěny pravidelné příjmy. Například u retailových parků WAULT obvykle dosahuje pět let a více.

Velkou roli hraje také velikost a diverzifikace portfolia fondu. Pokud fond vlastní jen malý počet nemovitostí, je jeho výkon silně závislý na situaci jednotlivých nemovitostí. „A naopak, vlastní-li fond více nemovitostí s různými nájemci, je riziko rozložené,“ upozorňuje Lohniská. Fond se tak snáz vymaní z potíží, když se jedné nemovitosti bude dařit hůř. Platí to i pro geografickou diverzifikaci. Je-li fond rozkročen do většího počtu zemí, dokáže lépe ustát případný propad na jednom trhu.

Investor by měl sledovat i externí financování fondu, které charakterizuje ukazatel LTV (loan to value ratio). Vyjadřuje poměr mezi cizím kapitálem, jako jsou úvěry či dluhopisy, a hodnotou nemovitostí. Pokud je LTV například 50 procent, znamená to, že fond k deseti milionům korun vlastního kapitálu (prostředky od investorů) přidá dalších deset milionů od banky. Finanční páka může zvýšit výnos, ale zároveň při příliš vysokém zadlužení razantně roste riziko při poklesu hodnoty nemovitostí, například v období rostoucích úrokových sazeb. Fond má automaticky nižší zisky. Za zdravé se obecně považuje LTV okolo 40 až 50 procent.

Důležitou záležitostí jsou poplatky, lze je dohledat ve statutu fondu. Fond si typicky účtuje poplatky za správu, někdy také výkonnostní poplatky. Jejich výše ovlivňuje konečný výnos. O celkové nákladovosti fondu vypovídá ukazatel TER (total expense ratio). Čím je nižší, tím víc investor z výnosů dostane. I když se zdá, že rozdíl jednoho procentního bodu v poplatcích může být nepatrný, v dlouhodobém horizontu má na výnos zásadní dopad . Je třeba sledovat i měnovou expozici fondu, a zda je případně fond proti kurzovým rizikům zajištěn. Přestože člověk investuje do českého fondu, nemalá část nájemného bývá inkasována v eurech. Pohyb kurzu tedy může výrazně zahýbat s konečným výnosem pro českého investora.

Pro koho se hodí nemovitostní fondy

Nemovitostní fondy jsou ideální pro investory s konzervativnějším profilem a střednědobým až dlouhodobým investičním horizontem, ideálně tedy pět let a více. Rozhodně by také neměly být jedinou investicí v portfoliu, přičemž dobře doplňují akciové a dluhopisové investice. Platí, že jejich výnosy dlouhodobě často porážejí inflaci, protože nájemné obvykle díky inflačním doložkám ve smlouvách odráží růst cen v ekonomice.

Byť se to při dnešní nemovitostní mánii v Česku nemusí zdát, významným rizikem je také pokles cen nemovitostí. Když například stoupnou úrokové sazby a peníze se zdraží, investor i fond se dostane do situace, kdy hodnota nemovitosti klesne. To se stalo například po covidu, kdy řada fondů vykázala pokles hodnoty aktiv. Záleží i na kvalitě správy nemovitostí. Pokud fond špatně řídí svoje nemovitosti, nevybírá kvalitní nájemce nebo nekvalifikovaně spravuje portfolio, jeho výnosy trpí. Byť minulé výnosy nelze zaručit i do budoucna, historie správce i jeho úspěchy v minulosti mohou ledacos napovědět. Stejně jako u jiných typů fondů mohou výnosy poškodit změny legislativy či politická nestabilita, třeba dodatečné zdanění nájmů či regulace pronájmů.

V poslední době si nemovitostní fondy vedou poměrně slušně, rok 2024 byl pro ně úspěšný. Podle analýzy trhu se průměrné zhodnocení retailových fondů pohybovalo v průměru mezi pěti až osmi procenty. Pro většinu investorů to byl tedy velmi solidní výsledek, který v drtivé většině případů pohodlně porazil inflaci. Fondy kvalifikovaných investorů si v průměru vedly lépe, jejich výnos dosáhl v průměru 7,5 procenta. Některé fondy s vlastními developerskými projekty dokázaly vydělat i takřka 15 procent.  

Dlouhodobě se výnosy nemovitostních fondů pohybují mezi čtyřmi a sedmi procenty po započtení všech poplatků s minimální volatilitou. Je to sice méně než akciové fondy v dobách jejich růstu, ale také mnohem bezpečnější a stabilnější. Analytici se shodují, že letošní rok by měl být pro nemovitostní fondy příznivý. Rentabilita nájmů zůstává vysoká, úrokové sazby klesají, což snižuje náklady fondů na financování. Zároveň však nové regulace EU zaměřené na energetickou efektivitu budov budou tlačit na hodnotu nemovitostí.

Petra Nová

Copywriterka, externí spolupracovnice NextPage Media. Kromě hrátek s písmenky se jako absolventka Filozofické fakulty Univerzity Karlovy zajímá i o historii. Ráda se toulá po světě i vlastní domovině a má blízko i k fotografii. Další články autora.

Sdílejte článek, než ho smažem