Zdroj: ZDR Investments
„Správná příležitost, to je to, na co jsme čekali,“ říká Roman Latuske, partner české skupiny nemovitostních fondů ZDR Investments, k letošní akvizici tří slovinských retail parků. Ty koupili od rakouského developera MID Bau. ZDR Investments tak oslavila šesté narozeniny expanzí na šestý evropský trh – po Česku, Slovensku, Německu, Rakousku a Chorvatsku.
Ryze česká skupina investuje zejména do retailových nemovitostí diskontního typu. „V diskontních sítích vidíme budoucnost, oproti například obchodním centrům, na jejichž návštěvy už dnes lidé nemají čas a někdy ani peníze,“ říká Latuske.
Zákazníci podle Latuskeho oceňují retailové parky především pro pohodlí při nakupování. „Parkování je často zdarma, blízko vchodům do obchodů a bez nutnosti hledání volného místa v podzemních garážích. Retail parky bývají dobře propojeny s městskou dopravou. To zajišťuje snadnou dostupnost pro širokou škálu zákazníků,“ říká.
Česká skupina nemovitostních fondů ZDR Investments vkládá finanční prostředky svých zakladatelů a dalších investorů získané z úpisů akcií zejména do retailových nemovitostí diskontního typu. Nemovitosti jsou téměř plně obsazeny nájemci. K víc než 240 nájemcům z řad nadnárodních, ale i českých řetězců patří německé skupiny Aldi, Rewe a Tengelmann, rakouský Spar, nizozemské skupiny Ahold a Action, britské Tesco, dánský Jysk nebo australský Harvey Norman. Skupina ZDR Investments byla založena v roce 2017 a staví na zkušenostech zakladatelů z oblasti developmentu, bankovnictví, práva i facility managementu.
Nájemci v retail parcích zas oceňují dobrou viditelnost svých obchodů, umístění v lukrativních spádových oblastech a často i nižší nájemné v porovnání s tradičními nákupními centry. „Cenově jsou pro řetězce atraktivní díky nižším nájmům, ale především nižším provozním nákladům, které zde nájemci mají,“ doplňuje spolumajitel skupiny.
Během minulých let se ukázalo, že retail parky jsou odolné vůči ekonomickým krizím. Potvrdilo se to jak během pandemie nemoci covid-19, tak v průběhu následujících ekonomických otřesů. Potraviny, jako nezbytný výdaj, si udržují stabilní prodej bez ohledu na fázi ekonomického cyklu. Potvrzením tohoto trendu jsou i data týkající se výstavby nových retail parků. Jen v roce 2023 došlo v České republice k rozšíření ploch nákupních parků o 62 tisíc metrů čtverečních, což představuje meziroční nárůst o 41 procent.
Skupina ZDR Investments nakoupila ve Slovinsku dohromady víc než 15 tisíc metrů čtverečních obchodních ploch. Největší plochu (tedy 7474 metrů čtverečních) zaujímá Retail park Prevalje. Dominuje mu potravinářský řetězec Spar, následovaný řetězci zaměřenými na zboží denní potřeby a diskont, jako jsou Kik, TEDi a slovinská Mana. Z dalších významných nájemců můžeme jmenovat prodejce obuvi Deichmann, dm drogerii a nábytek Jysk.
Druhý největší Retail park Slovenj Gradec (Slovinský Hradec) zabírá plochu 4928 metrů čtverečních. Dělí se o ni čtyři nájemci, potraviny Spar, drogerie Müller, sportovní potřeby Hervis a lokální řetězec elektroniky Big Bang. A poslední Retail park Ravne (pronajímatelná plocha je 2975 metrů čtverečních) se nachází v hustě obydlené části obce. Její obyvatelé tvoří významný podíl pravidelných zákazníků potravin Spar, diskontů Mana a NKD, dm drogerie i tamní kavárny.
Portfolio skupiny nemovitostních fondů ZDR Investments nyní obsahuje 66 nemovitostí s celkovou pronajímatelnou plochou 318 tisíc metrů čtverečních a hodnotou 14 miliard korun. „Celkem máme uzavřených 530 smluv s 240 nájemci,“ doplňuje Latuskeho partner skupiny Radek Hladký. Pokud jde o složení nájemního portfolia podle zemí, téměř polovinu všech ploch zabírají české akvizice (tedy 48 procent), následuje Chorvatsko se zhruba pětinou a Slovensko se 16 procenty. Zbylé tři země, tedy Rakousko, Německo a nově Slovinsko, dávají dohromady zbylých 15 procent.
Mezi investory do fondu převažují ti kvalifikovaní, tedy lidé investující zpravidla od milionu korun výš, těch je asi 2600. „Průměrná hodnota jedné investice je zhruba 3,5 milionu korun, s tím, že 95 procent u nás investují Češi,“ říká Hladký. Druhý fond skupiny ZDR Public se otevírá i drobným investorům. Těch je nyní zhruba deset tisíc.
Všechny tři zmiňované retail parky doplnily portfolio fondu kvalifikovaných investorů, které aktuálně činí 41 nemovitostí s hodnotou téměř 11 miliard korun.
Průměrný roční výnos fondu kvalifikovaných investorů ZDR Investments dosáhl od založení ke konci loňského roku v korunové třídě 10,45 procenta. Retailový fond Public dosáhl ke stejnému datu průměrného ročního zhodnocení od založení 8,61 procenta. Nejmladší fond skupiny ZDR Industrial doručil v korunové třídě za rok 2023 průměrný roční výnos od založení 8,85 procenta.
Slovinsko je šestou zemí, do které fond investuje. „Před akvizicí jsme pečlivě posuzovali nejen ekonomickou situaci a stabilitu v zemi, ale hlavně umístění retail parků a strukturu nájemců,“ okomentoval akvizici Latuske.
Podobně jako v případě Chorvatska hraje pro investice v této zemi především roční výnos nemovitosti (výnosy z pronájmu minus náklady na provoz a investiční náklady). Ten je v těchto zemích podle Hladkého kolem sedmi procent. „Třeba v Německu nebo Švýcarsku je roční výnos porovnatelných nemovitostí kolem čtyř až pěti procent. A to už je velký rozdíl,“ říká Hladký.
„Přitom Slovinsko je Rakousku hodně blízké. Z hlediska životní úrovně se výrazně neodlišuje. Když projíždíte oběma zeměmi, prakticky nepoznáte rozdíl,“ doplňuje Roman Latuske. Z pohledu partnerů ZDR tedy Slovinsko kumuluje všechny výhody, které evropské země mají, a zároveň se tu dají pořídit projekty za atraktivní ceny.
Slovinsko a Chorvatsko mají ještě jednu nezanedbatelnou výhodu oproti například projektům v Rakousku či Německu. „Většina nemovitostí, které zde kupujeme, zatím nemá na střechách fotovoltaiku. To je třeba v Rakousku nebo Německu dnes už skoro nemyslitelné. Když fotovoltaiku nemáte, banky se s vámi v těchto zemích vůbec nebaví,“ tvrdí Latuske.
Hladký k tomu dodává, že právě postavení fotovoltaické elektrárny na střechách budov výnos nemovitosti ještě zatraktivní. „Kromě toho, že si myslíme, že je správné využívat obnovitelné zdroje, je to také investice, která se vrací. Jak v podobě zvýšení hodnoty nemovitosti, tak z prodeje elektřiny.“ Proto je podle obou partnerů nejvýhodnější variantou koupit budovu bez fotovoltaiky a pak do ní investovat.
Během letošního roku má ZDR v plánu nakoupit ještě čtyři až šest nemovitostí, čímž by hodnota majetku mohla překročit částku 15 miliard korun. Vstup do sedmé země ZDR Investments zatím neplánuje.
Peníze BrandInsight: Partnerem článku je ZDR Investments
Hynek Just
Sdílejte článek, než ho smažem
