Vhodná doba pro nákup nemovitostí. Developer s ní neuteče

Proč je podle vás i uprostřed pandemie vhodná doba investovat do nemovitostí?

Podmínky na tuzemském trhu, kdy míra inflace stabilně přesahuje tři procenta, zatímco zhodnocení na bankovních depozitech se blíží nule, podněcují k investicím, které neztrácejí hodnotu a jejichž cena naopak roste spolu s inflací. Stále víc Čechů vnímá investici do nemovitosti jako jeden z mála bezpečných a racionálních způsobů, jak zhodnotit životní úspory. Poptávku po rezidenčních nemovitostech pandemie neoslabila, naopak je posilována nízkými úrokovými sazbami hypotečních úvěrů. Objem hypoték je v Česku rekordní za několik posledních let, dokonce letos může být atakován historický rekord z roku 2016, kdy si Češi za celý rok půjčili v bankách na nemovitosti 225 miliard korun. Jejich nákupy podporuje i zrušení daně z nabytí nemovitosti. Když to shrnu, podmínky na trhu investicím do nemovitostí přejí.

Lukáš Blažek

Zdroj: Ronda Invest

Obchodní ředitel společnosti Ronda Invest má dvacetiletou praxi v bankovním i nebankovním sektoru. Je absolventem inženýrského studia na Fakultě dopravní ČVUT a doktorského studijního programu na Fakultě podnikohospodářské na VŠE. Vystupuje také na odborných seminářích a aktivně se podílí na vývoji produktů. Působí i na Vysoké škole ekonomie a managementu.

Jak funguje investování do úvěrů prostřednictvím vaší společnosti?

Nejprve důkladně posoudíme a následně zafinancujeme nějaký podnikatelský záměr. Lidé, kteří pak do takto poskytnutých a prověřených úvěrů investují, nabývají takzvané participace na úvěrech a Ronda Invest se s nimi dělí o úrokový výnos.

Všechny úvěry jsou zajištěné bonitními nemovitostmi. Investovat lze online přímo na našich stránkách. Klient investor se zaregistruje do naší platformy, kam se pak může libovolně připojovat a sledovat stav svých investic. Zároveň od nás dostává pravidelný kvartální report o stavu všech svých participací.

Co je z vašeho pohledu bonitní nemovitost?

Jedná se o nemovitosti, po jakých je na realitním trhu velká poptávka a jejich nabídka je naopak nedostatečná. Převážně o rezidenční nebo kvalitní komerční nemovitosti v Praze a středních Čechách, případně v krajských městech.

Důležité je zdůraznit, že úvěry jsou poskytovány do výše maximálně 70 procent hodnoty nemovitostí. Zbývajících 30 procent tvoří rezervu, která pokryje potenciální cenové výkyvy na realitním trhu nebo případné náklady spojené s vymáháním.

Zajištění nemovitostí je klíčový parametr našeho produktu, a proto jejímu posouzení věnujeme patřičnou pozornost. Vyhodnocujeme životaschopnost záměru, bonitu žadatele o úvěr a jeho schopnost generovat příjmy pro splácení úvěru. Součástí je také právní prověrka zaměřená na identifikaci a vyhodnocení případných právních rizik.

Konkrétní nemovitost nejprve posuzuje nezávislý odhadce a poté naše interní oddělení řízení rizik. Každou si jedeme osobně prohlédnout, abychom si nezávisle na odhadci udělali svůj vlastní obrázek o jejím stavu a případných rizicích.

Co kdyby developer projekt přesto nedokončil?

V katastru nemovitostí je u příslušné nemovitosti zapsáno zástavní právo ve prospěch naší společnosti. Z pohledu investora se tím snižuje míra rizika, protože s nemovitostí nám úvěrovaný klient nikam neuteče. Je to pojistka právě pro případ, kdyby se mu nepodařilo projekt z nějakého důvodu realizovat. V takovém případě se nemovitost úvěrového klienta prodá a z utržených peněz se vyplatí investoři.

Nejedná se o příliš rizikové úvěry? Proč jdou developeři pro půjčku za vámi a ne do banky?

Banky často kladou na developery velké nároky například v podobě generálního dodavatele stavby, čímž se zvedají náklady na realizaci projektu. My navíc financujeme i malé projekty, které často nejsou pro banky zajímavé a odmítají je. Pro nás jsou naopak menší projekty vyhovující, neboť díky nim vzniká širší paleta investic a investoři tak můžou lépe diverzifikovat riziko.

Do jakých projektů je tedy možné prostřednictvím vaší společnosti investovat?

Teď máme v nabídce celkem 14 úvěrů. Výnosy se pohybují od čtyř až do šesti procent ročně s tím, že v nabídce máme investice s očekávanou splatností od několika měsíců až do pěti let. Každý si tedy může najít investici s takovými parametry, které mu vyhovují. Ve většině případů je minimální investovaná částka 10 tisíc korun a vedle toho máme tři akční úvěry, u kterých je to tisíc korun. Zájemci můžou investovat i malé částky, vyzkoušet si, jak to funguje, a případně pak investice navýšit.

Můžete přiblížit konkrétní úvěrovaný projekt?

Jde například o úvěr poskytnutý na rekonstrukci bytového domu v Praze na Vinohradech. Ten je zároveň předmětem zástavy poskytnutého úvěru. Konkrétně se jedná o devatenáct bytových a šest nebytových jednotek. V rámci rekonstrukce bude na domě vybudováno nové, sedmé nadzemní podlaží, ve kterém vzniknou tři nové byty. Hodnota domu po rekonstrukci je stanovena na 253,5 milionu korun. Úvěrovaná společnost patří zkušenému podnikateli, který v realitách působí už téměř 20 let a má za sebou řadu podobných úspěšně realizovaných projektů.

Do tohoto projektu můžou klienti investovat s výnosem přes 4,8 procenta ročně, přičemž jde o jednorázovou investici na necelé dva roky a výnosy se vyplácejí pravidelně každý měsíc.

Jaká rizika jsou s investicemi spojená?

Hlavním rizikem jsou nečekané komplikace se splácením úvěru. Pokud je ale vaše investice zajištěná nemovitostí, je riziko ztráty výrazně menší než například v případě investice do nezajištěných firemních dluhopisů. U těch, pokud emitentovi nevyjde jeho záměr, může investor přijít o všechno. A takových případů, kdy emitenti nejsou schopni splácet své závazky, vznikla za poslední dobu řada. A další budou i v důsledku koronakrize bohužel zřejmě přibývat.

Všechny úvěry poskytnuté naší společností a nabízené k investování jsou kromě zajištění nemovitostmi dozajištěny také formou notářského zápisu se svolením k přímé vykonatelnosti. Ten urychluje případný vymáhací proces a umožňuje rychlé zpeněžení zastavené nemovitosti například formou dražby nebo exekuce. V neposlední řadě bývá v poskytovaném úvěru standardně zaangažován jako ručitel nebo spoludlužník skutečný vlastník firmy, která je příjemcem úvěru. Tato skutečnost rovněž výrazně motivuje dlužníky k řádnému splácení úvěrů. Teď nemáme žádného dlužníka, který by neměl uhrazenou byť jen jedinou splátku, zároveň žádný z našich dlužníků nepožádal o zákonný odklad splátek.

Nejistá ekonomická situace spojená s koronakrizí vás neznervózňuje?

Situace samozřejmě způsobuje nemalé ekonomické potíže řadě subjektů. Snažíme se na to ale dívat pozitivně a brát to tak trochu jako prubířský kámen, který prověří životaschopnost námi nastaveného modelu a umožní nám provést jeho kalibraci. Podobně jako banky i naše společnost nedávno zpřísnila kritéria pro posuzování podnikatelských záměrů žadatelů o úvěr, zejména v oblasti schopnosti splácet úvěr.  Průchodnost úvěrů schvalovacím procesem se tak logicky snížila, což přineslo snížení počtu nových titulů určených k investování. Budeme raději růst pomalejším tempem než vystavovat investory nějakému zvýšenému riziku.

Renata Lichtenegerová

Studovala VOŠP v Praze. Sedm let byla redaktorkou podnikatelského týdeníku Profit. Poté se její hlavní pracovní náplň přesunula k přebalovacímu pultu, odkud ale příležitostně psala například pro měsíčník Obchod a finance... Další články autora.

Srovnávat se vyplatí

Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění a financí. My počítáme, vy šetříte.

Porovnat nabídky dodavatelů

Sdílejte článek, než ho smažem