Půda: Investice hlavně pro trpělivé

Mít tak chaloupku u lesa a pěkný kus pole! Nebo dokonce vlastní statek! Pro někoho je to jen obvyklý povzdech při sledování zpráv, komentujících politické dění v naší drahé vlasti, pro jiné nedostižný sen. Koupit si vlastní (zemědělskou) půdu třeba jako investici není tak snadné, jak to možná na první pohled vypadá, ale ani vize z říše snů. Vždyť v Česku je zemědělská půda mnohem levnější než v západní Evropě. Neznamená to ale, že až ji budou moci od května volně kupovat cizinci z jiných zemí EU, její cena musí automaticky skokově vzrůst.

V Německu je v průměru hektar půdy skoro čtyřikrát dražší, v Rakousku dokonce téměř desetkrát. Odrazí se to tedy od května v cenách zemědělské půdy v Česku? Nikdo neví. „Růst cen zemědělské půdy je pouze hypotézou. Pokud by zahraniční kapitál začal nakupovat pozemky, zcela jistě může v daném regionu dojít ke zvýšení ceny jak vlastního nákupu, tak i nájmu,“ sdělil serveru Peníze.cz tajemník Agrární komory ČR Martin Fantyš.

Pokud si nicméně někdo chce koupit zemědělskou, nebo jinou půdu kvůli hospodaření, nebo jako investici, jak má postupovat? S půdou sice v Česku obchodují některé realitní kanceláře, moc jich však není a nabídka půdy je na rozdíl od domů či bytů velmi omezená. „Výnosy jsou nízké, trh trochu mrtvý, o půdu se zajímají spíše developeři,“ uvedl Vít Vařeka, šéf investiční společnosti Amista, který spravuje fondy pro kvalifikované investory. Smysl má podle jeho slov minimálně milionová investice - pro trpělivé.

Vedle fondů pro kvalifikované investory lze využít rozsáhlou nabídku na serveru www.farmy.cz , lze si ale také koupit pozemky, které nabízí Pozemkový fond ( www.pfcr.cz). 

Cenu půdy, kterou fond nabízí, určují soudní znalci podle její bonity. Při prodejích mají přednost restituenti, samostatně hospodařící rolníci či firmy, zaměřené na zemědělství. Až pak přijde řada na ostatní zájemce. Tato půda tak může být poněkud přebraná. Probojovat se navíc až k nabídkám na serveru fondu je komplikovanější, než dříve.

Přesto si lze – za pomoci odborníků, pokud se na to necítíte sami – zkusit vybrat. Prodejní cena se určuje na základě výsledků dražby, která ale může mít také jediného účastníka. Zájemce musí předem složit pětiprocentní kauci, nejméně však 5000 korun. Asi do dvou měsíců dostane kupní smlouvu, Pozemkový fond sám zařizuje zápis do katastru nemovitostí. Obvykle mu to trvá několik týdnů.

Pro laika není snadné orientovat se pouze podle katastru nemovitostí, proto se vyplatí vše si ověřit, aby se vám například nestalo, že jste si místo kvalitní orné půdy koupili remízek. Jako u jiných  nemovitostí také zde hraje kromě kvality půdy významnou roli lokalita. Důležité je mít půdu v okrajových částech, zcelenou, nikoliv kousky a možnost snadno se k ní dostat.

Na nákup lze využít třicetiletý bezúročný úvěr

Při koupi pozemku od Pozemkového fondu je možné využít třicetiletý bezúročný úvěr. Půda se často prodává i s tím, že ji má někdo pronajatou. V ČR je to kvůli kolektivizaci případ 80 % orné půdy, na západ od nás má naopak asi 80 % půdy svého vlastníka. Ti, kdo mají půdu „propachtovánu“ často přitom ani nevědí, že si ji mohou sami koupit, třeba na zmíněný úvěr u Pozemkového fondu, což by pro ně někdy bylo výhodnější, než být v pronájmu. 

Díky tomuto úvěru je někdy možné koupit například kolem  35 hektarů za sto tisíc ročně, nebo 150 tisíc včetně nákladů, a další roky splácet asi 100 tisíc korun. Na půdě můžete sami hospodařit a využívat pak různé dotace, nebo ji pronajímat a vydělávat na pronájmu.

Pozemkový fond má na prodanou půdu předkupní právo. Když ji chce někdo prodávat dál, měl by ji tedy nejprve nabídnout fondu a ten ji teoreticky může odkoupit zpět za prodejní cenu. Jak ale upozorňuje šéf uzavřeného investičního fondu Arca Capital CEE Pavel Makovec, toto právo existuje pro případy, kdy by stát potřeboval vykoupit nějakou půdu třeba kvůli stavbě dálnice. A vy nemusíte souhlasit s cenou odkupu. Fond vám může zmařit případný prodej, když nesouhlasí s kupujícím, v praxi se to ale prakticky nestalo. Navíc je tato podmínka podle Makovce špatně formulovaná a neúčinná. Pozemkový fond má přednostně prodávat půdu a nikoliv odkupovat a nemá proto na odkupy peníze. Takže by s prodejem půdy získané od fondu - za vyšší cenu - neměl být žádný problém.

Sedm až patnáct korun za metr čtvereční?

Jaká je ale cena půdy? „Podrobná cenová mapa ČR neexistuje, průměrné ceny půdy v ČR a v jiných zemích jsou zavádějící, i proto, že v jednotlivých částech těchto států existují rozdíly,“ uvedl jednatel serveru Farmy.cz Jaroslav Urban.

Na tomto serveru najdete seznam katastrálních území s průměrnými základními cenami zemědělských pozemků. Podle Urbana jde ale jen o „úřední ceny“ pro tato území, používaná hlavně k výpočtu daně z nemovitosti. Je z nich možné odvodit, zda jde o horší či lepší půdu, ale nikoliv tržní cenu. Tu ovlivňují kromě bonity faktory jako lokalita, celková výměra, celistvost, nájemní smlouvy aj.

Tržní cena orné půdy se v Česku nejčastěji pohybuje v rozmezí 7-15 korun za metr čtvereční. Někdy nedosahuje ceny „úřední“, jindy ji násobně překračuje.

U výše pronájmů hrají roli podobné faktory jako u ceny orné půdy, tedy bonita, velikost pozemku, jeho celistvost, přístup k pozemkům, délka pronájmu ale i konkurence hospodařících subjektů v lokalitě. Tržní ceny prodeje i pronájmu tak lze dosáhnout jen nabídkou pozemků na širším trhu. Jednoznačně to platí u prodeje pozemků, ale i u pronájmu větších výměr.

Urban nečeká, že uvolnění nákupu půdy v ČR pro cizince výrazněji ovlivní její cenu. Jak dodává: „cizinci tu investují dlouhodobě s minimálním omezením. Určitý vliv to může mít spíše v příhraničních oblastech.“

Půda není nekorelovaná s jinými typy investic. V USA vychází její cena z míry inflace. To by v případě ČR znamenalo roční výnos kolem dvou procent. Hovoří se o ní jako o doplňkové investici. Dobře ji nakoupit, což platí i o jiných třídách aktiv, třeba akciích, komoditáchči měnách, není ale jen tak. Na druhé straně mohou hrát přece jen určitou roli vize, že naše ceny půdy budou postupně dohánět ceny v západních zemích. Přímá úměra nemusí být ani mezi rostoucím dovozem potravin z rozvíjejících se zemí, českých  zemědělských produktůa půdy. Přesto lze řadit půdu, hlavně pro dlouhodobé a trpělivé investory, mezi investice, jimž se vyplatí věnovat pozornost.

Co si o podobné investici myslíte vy? Uvažovali jste či uvažujete o koupi půdy?

Penzijko s finančním bonusem

Založte si penzijko Conseq a získejte nejen státní příspěvky a daňovou úsporu, ale i bonus pro věrné klienty.

Spočítejte si svůj bonus

Sdílejte článek, než ho smažem