I s průměrným příjmem lze investovat do nemovitostí

Představte si dvě rodiny: obě mají průměrné příjmy, členové obou mají stejné zaměstnání, obě mají jedno dítě, obě mají starší auto. Každá z těchto rodin je na konci měsíce - po zaplacení všech výdajů a základních nákupů - schopna ušetřit 5 000 Kč.
Jediný rozdíl mezi těmito rodinami je v tom, jak s tímto přebytkem zachází. První rodina, budeme jí říkat rodina Spotřebitelů, se rozhodne za ušetřených 5 000 měsíčně pořídit novou Fabii na spotřebitelský úvěr. Druhá rodina, té budeme říkat rodina Investorů, se rozhodne 5 000 Kč investovat, a sice koupit byt na hypotéku.

Splácení hypotéky pomocí nájmu

Rodina Spotřebitelů půjde do banky, kde si vezme na nákup nové Fabie desetiletou osobní půjčku s 12% úrokem. Za Fabii zaplatí 350 tisíc Kč, a každý měsíc tak bance splácí 5 021 Kč. Deset let tedy bude autem jezdit, deset let jej bude splácet.
Rodina Investorů si najde v nějakém menším městě byt v hodnotě 800 tisíc Kč a v bance si na jeho nákup vezme desetiletou hypotéku s úrokovou sazbou 7 %. (Ve skutečnosti jsou sazby nižší, raději však zvolíme vyšší úrok). Měsíční splátka této hypotéky bude při desetileté splatnosti 9 289 Kč.

Rodina Investorů si ale byt nekupuje pro sebe, kupuje ho jako investici. Byt, který koupí, totiž pronajme. Tržní nájemné za byt v této hodnotě je přibližně 4,5 tisíc Kč. Náklady spojené s pronájmem budou 10 % z nájemného, tedy 450 Kč. Od finančního úřadu dostane rodina formou odpočtu ztráty nazpět 127 Kč. A z vlastní kapsy samozřejmě bude doplácet jen rozdíl, tj. 5 112 Kč.

Nový vůz... Ale jak dlouho?

Rodina Spotřebitelů se při výjezdu z prodejny automobilů projede zbrusu novým, voňavým vozem. Ale již po opuštění brány autosalonu klesne hodnota její "investice" o 20 - 30 % a dalších deset let už budou členové rodiny jezdit ojetým automobilem. S přibývajícími roky budou muset za opravy vozu utrácet nemalé částky. Rodina Investorů bude sice deset let jezdit svým starým autem a deset let bude dávat všechny své úspory někam na bankovní účet, což by mnoho lidí odradilo. Po uplynutí deseti let ale bude rodina Spotřebitelů disponovat pouze deset let starým autem, kdežto rodina Investorů bude vlastnit splacený byt. Při 5% čistém ročním zhodnocení bude hodnota bytu činit cca 1 200 000 Kč. A nájemné ve výši 4,5 tisíc Kč, které navíc poroste společně s inflací, už bude jejich výdělkem.

Rodina Spotřebitelů zaplatí za automobil asi 602 tisíc Kč. Rodina Investorů, která každý měsíc platila ze svého rozpočtu jen o 91 Kč více, bude mít na druhé straně nejen garanci pravidelného příjmu bez další práce a starostí, ale bude také o více než 1 milion korun bohatší. Pokud bude rodina Investorů tento postup opakovat (nebo využije některou z metod, jak snížit měsíčních splátky při stejných výdajích koupí bytů více), bude po několika letech vlastnit takových bytů několik. A protože půjčky již budou splaceny, vybrané nájemné - postupně rostoucí s inflací - bude jejich čistým příjmem. Bez další práce, starostí nebo rizika.

Až názorný příklad lidem mnohdy otevřít oči. Na těchto číslech totiž vidí, že investovat do nákupu a pronajímání bytů mohou už dnes. A že finanční nezávislost, po které touží, je reálná. Ušetřit pět tisíc korun měsíčně dnes dokáže mnoho rodin. Ne každá ovšem zvládne změnit přístup k penězům a investovat je tam, kde o ně nepřijde, ale kde jí budou vydělávat další.

Pavel Řehulka je autorem investičního kurzu "Jak kupovat a pronajímat byty".

Na základě četných dotazů a připomínek v diskusi u tohoto článku Pavel Řehulka připravil konkrétní příklad z praxe, který popisuje investici do bytu při relativně nízkých nákladech. Najdete ho v článku Byt za 853 Kč měsíčně?

Co si tomto způsobu investování do nemovitostí myslíte vy?  Připadá vám rozumné a reálné? Máte s investováním do nemovitostí zkušenosti?