Jsou dnešní hypotéky skutečně levné?

Jsou dnešní hypotéky skutečně levné?
Jedním z argumentů vysvětlujících současný růst cen nemovitostí je tvrzení, že díky rekordně nízkým úrokovým sazbám si mohou nemovitost koupit na úvěr i ti, kteří by na to jinak neměli. Hlubší pohled na problematiku však ukazuje, že současné sazby vlastně vůbec nízké nejsou.

Klesající úrokové sazby s sebou skutečně přinášejí pokles splátek. Měsíční splátka milionové hypotéky na 20 let při úrokové sazbě 10 procent je 9 650 Kč, klesne-li ale sazba na 6 procent ročně, je třeba měsíčně splácet jen 7 164 korun. Rozdíl dvou a půl tisíce korun může právě pro mladou rodinu znamenat hranici, kdy se rozhodne hypotéku si pořídit. Tím, že si může hypotéku dovolit, zvyšuje poptávku i ceny.

Reálná vs. nominální

Podíváme-li se však na problém trošku zevrubněji, zjistíme, že výhodnost nízkých sazeb je přinejmenším diskutabilní. Většinou totiž bývají spojeny s relativně nízkou inflací, stejně tak vysoké sazby jsou většinou typické pro období vysoké inflace. Pokud ale vezmeme v úvahu daňové výhody s hypotékou spojené (především možnost odečíst si zaplacené úroky z daňového základu – platí nejen u nás, ale například i v USA), zjistíme, že jsme v období vysokých úrokových sazeb platili menší reálný úrok (po započtení inflace) než dnes, když jsou sazby nízké (srovnání posledních let v České republice najdete v tabulce). Problém je totiž v tom, že současné sazby jsou z reálného pohledu vysoké.

Jsou úrokové sazby hypotečních úvěrů skutečně nízké?

Rok

1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
20032
Inflace

8,8

8,5

10,7

2,1

3,9

4,7

1,8

-0,1

Úroková sazba z hypoték1

11,5

14,9

10,4

8,9

7,9

6,9

5,65

4,95

Mezní daňová sazba: Jaké byly v jednotlivých letech reálné úrokové sazby po započtení daňového zvýhodnění pro různé mezní daňové sazby

32 procent

-0,98

1,63

-3,63

3,95

1,47

-0,01

2,04

3,47

25 procent

-0,18

2,68

-2,9

4,58

2,03

0,48

2,44

3,81

20 procent

0,4

3,42

-2,38

5,02

2,42

0,82

2,72

4,06

15 procent

0,98

4,17

-1,86

5,47

2,82

1,17

3

4,31

Zdroj: ČMHB, Český statistický úřad
Vysvětlivky:
1
minimální úroková sazba Českomoravské hypoteční banky vždy ke konci daného roku
2 úroková sazba je z dubna 2003 a inflace je meziroční ke stejnému měsíci

Z tabulky je vidět, že pro klienta z nejvyššího daňového pásma jsou současné reálné sazby po započtení daňové výhody, s výjimkou roku 1999 (kdy byly vysoké sazby a nízká inflace), nejvyšší v historii českého hypotečního trhu. Pro ty, kteří jsou v nejnižsím daňovém pásmu platí v podstatě to samé, rozdíly jenom nejsou tak markantní. Z tabulky je ale také dobře vidět, že pro zájemce o hypotéky jsou z reálného pohledu nejvýhodnější období, kdy jsou sazby i inflace vysoké.

Kromě relativně vysokých reálných sazeb s sebou nízké úroky v kombinaci s nízkou inflací nesou i další nedostatek. Hodnota jistiny půjčky klesá kvůli nízké inflaci v reálném vyjádření pomaleji, než kdyby byly úrokové sazby (a inflace) vysoké. V konečném důsledku je tedy takováto "dostupnější" hypotéka dražší. Nicméně nejdůležitější otázkou celé úvahy je problém, kolik spotřebitelů je schopno uvažovat v reálném vyjádření. Většina lidí splácejících hypotéku bere svůj dluh jako číslo a asi moc nepoměřuje, kolik si za něj mohou koupit při nízké či vysoké inflaci.

Ani dostupné hypotéky už nepomáhají

Poslední roky nemovitostního boomu v řadě zemí ale celou výše uvedenou úvahu o tom, že nízké sazby znamenají vyšší zájem o nemovitosti poněkud narušují i v rovině, která je pochopitelná každému. Ceny domů totiž (asi mimo jiné i z důvodu snadnější dostupnosti na úvěr) začínají dosahovat takové výše, že mladá rodina na ně opět nedosáhne. Tento fakt potvrzují například údaji z Velké Británie, kde v letošním roce množství úvěrů poskytnutých tzv. first time buyers (těm, kteří kupují nemovitost poprvé) prudce pokleslo.

Nízké nominální úrokové sazby tak s sebou sice přinášejí možnost získat hypotéku i těm, kteří mají menší příjmy. Současně pro ně ale znamenají do budoucna (za podmínky, že nízká inflace přetrvá) vyšší zatížení, než kdyby úrokové sazby byly vysoké (a současně vysoká inflace). Přitom toto vyšší zatížení není jen nějakou abstraktní úvahou. Nízká inflace totiž znamená pomalejší růst nominálních příjmů (odbory nemají při vyjednávání o růstu mezd oporu v rostoucích cenách zboží). Při vysoké inflaci však nominální příjmy rostou rychleji při stejné výši dluhu, a tak je jeho splacení snažší. Pomáhá tomu i daňová výhoda, která je při vysokých sazbách vyšší než při nízkých.

Berete při porovnávání úrokových sazeb v úvahu i inflaci? Nebo je pro vás výše popsaná úvaha pouze teoretickou abstrakcí? Podělte se o své názory a zkušenosti s ostatními.

Myšlenka rozvinutá v tomto článku je inspirována nemovitostní přílohou "Close to bursting" časopisu The Economist z 31. května tohoto roku.

Zajímavé informace o hypotékách, včetně aktuálních úrokových sazeb, najdete v naší specializované sekci.

Sdílejte článek, než ho smažem

Líbil se vám článek?

-4
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 26 komentářů

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

22. 7. 2003 15:57, Jiří Pácal

Nárůst ceny nemovitostí v řádu desítek procent je utopie. Krátkodobě je předzvěstí krize a budoucího propadu. Zvláště u nás je to zcela patrné. Tržní nájmy rychle klesají, ceny bytů prudce vzrostly tak, že jsou téměř srovnatelné s mnohem vyspělejšími státy a technicky kvalitnějšími byty. Brzy dojde ke krizi a mnoho dnešních unáhlených investorů zapláče. Vhodná doba dávno minula.

Zobrazit celé vlákno

+26
+-
Reagovat na příspěvek

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

21. 7. 2003 16:23, Marek P.

Nedomnívám se, že nájem zajišťuje větší pohodu, protože končí za dobu určitou, tedy většinou za 1 rok a pronajímatel ho buď prodlouží, nebo taky ne. Sám jsem se stěhoval z podnájmu do podnájmu 3 x a teď bydlím ve "svém" a splácím to, co předtím stál nájem. V případě ztráty příjmů má velký problém i ten, kdo platí nájem. A pokud ceny nemovitostí rostou rychleji, než je reálný úrok, nemůže to být špatná investice.

Zobrazit celé vlákno

-31
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (26 komentářů) příspěvků.
Simplecoin

A tohle už jste četli?

Hypotéka po americku

15. 7. 2003 | Jiří Šedivý

Hypotéka po americku

Potřebujete půjčit peníze (na cokoliv) a máte byt nebo dům? Řešení je snadné – hypotéka. Ač je v mysli většiny z nás spojena se získáním peněz na bydlení, může být i cestou, jak získat... celý článek

Bez inflace a bez úroků

26. 6. 2003 | Petr Fejtek

Bez inflace a bez úroků

Blíží se nová doba ledová, kdy tentokrát klesnou pod nulu úroky? Záhadné slovo deflace jakoby již v našem slovníku téměř zdomácnělo, přestože vlastně nikdo neví, co to je.

Do družstva na sekeru

13. 5. 2003 | Petr Vykoukal

Do družstva na sekeru

Při hledání nového bytu narazíte na ten vytoužený 2+1 (3+1, dosaďte si cokoliv...), má však jednu vadu – je družstevní a vy ho chcete získat pomocí hypotéky. Dá se s tím něco dělat? celý článek

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.