Hypotéka, základní kámen banky

Přístup bank k hypotékám změnilo několik skutečností – klesající úrokové sazby, rostoucí příjmy obyvatel, ale především jejich vlastní poznání, že hypotékou si klienta zavážou na dlouho dopředu. "Běžný účet se dá snadno zrušit, ale hypotéku ze dne na den nesplatíte a navíc je možné spolu s ní nabízet i další produkty," vysvětluje Jan Sadil z představenstva Českomoravské hypotéční banky (ČMHB), bývalého leadra trhu občanských hypoték. První místo, alespoň při porovnání velikosti půjček zbývajících ke splacení, jí vzala Komerční banka, současně si však na ně brousí zuby i Česká spořitelna (ČS), která je už nyní jedničkou pokud vezmeme v úvahu i půjčky pro developery a municipality. Příležitosti, které hypotéky nabízí, byly podle Kamila Kosmana, ředitele úseku nemovitostí a hypoték v ČS, byly důvodem pro to, aby byly hypotéky označeny za jeden z klíčových produktů banky.

Dvakrát více než předloni

Loňský rok byl pro český hypotéční trh přelomový. Silně jej totiž rozhýbala úroková dotace České spořitelny, která přinesla podstatný pokles úrokových sazeb z hypoték. Konkurenti se nejdříve snažili spořitelnu obviňovat z nekalé soutěže, nakonec však přistoupili na její podmínky a zlevnili taky. Navíc se rozhodli konkurovat i jinými zbraněmi, jako například zrychleným vyřízením a dalšími lepšími službami. Výsledky na sebe nenechaly čekat. Zatímco za rok 2000 bylo poskytnuto necelých osm tisíc hypoték v objemu 7,7 miliardy korun, loni to už bylo bezmála patnáct tisíc půjček na bydlení za 16,7 miliardy korun. Celkem bylo od roku 1995, od kdy banky hypotéky nabízejí, do konce minulého roku poskytnuto 43 810 občanských hypoték, což představuje 43,7 miliardy korun. Kromě nich ještě banky poskytly na koupi a výstavbu nemovitostí přes 35 miliard korun firmám a municipalitám.

Posun je vidět i na celém trhu s nemovitostmi. Podle Jana Urbana ze společnosti Simply, zabývající se zprostředkováním hypoték, byla před sedmi lety hypotékou financována asi pětina obchodů s nemovitostmi, letos je to už okolo čtyřiceti procent, přičemž v řadě nových projektů představují prodeje na hypotéku i sedmdesát procent. Tam ale pomáhá znalost hypotéky na straně developerů – tvůrců nových bytových projektů, naopak při obchodech se staršími nemovitostmi často hypotékám brání požadavky prodávajícího ve stylu "hned a na dřevo". Podle Sadila mají realitní kanceláře ještě hodně velkou rezervu, neboť pokud by byly schopny prodávajícího přesvědčit o tom, že má prodávat na hypotéku, mohly by zprostředkovat více obchodů. Přitom pokud jsou úmysly prodávajícího čisté, nemá se čeho obávat, po zápisu vlastnického a zástavního práva do katastru nemovitostí pošle hypotéční banka peníze na účet přímo jemu a své peníze má tedy jisté. Problémem může být pouze fakt, že ne hned, neboť katastr nemovitostí, kvůli své pomalosti, patří k jedné z největších překážek lepšího rozvoje hypoték. Zápis do katastru nemovitostí totiž často vyžaduje týdny, někdy dokonce i měsíce čekání. Kromě až dvou měsíců čekání na zápis změny vlastníky vyžaduje celý proces ještě dost času na přípravu podkladů (asi dva týdny), schválení v bance (jeden, ale i několik týdnů) a podpis úvěrové smlouvy a pak samotné čerpání úvěru (něco přes jeden týden).

Mají na to, ale neví o tom

Kromě katastru nemovitostí brzdí rozvoj hypoték několik dalších faktorů. Tím nejvýraznějším a stále přetrvávajícím jsou nedostatečné znalosti o možnosti a nabídce hypoték. Podle Kosmana jsou sice ti, co se přicházejí na hypotéky zeptat, dobře informování, ale většina obyvatel, kterým by mohla hypotéka pomoci, o této možnosti ani neví. Podobnou zkušenost má i Sadil: "Hovořil jsem nedávno s majitelem nájemního domu, který si pochvaloval, že si konečně našetřil na opravu střechy. Tak jsem se jej zeptal, proč si na to nevezme hypotéku... >To by šlo?< byla jeho překvapená reakce." Podle Sadila si lidé často navíc neuvědomují možnost financování koupě nemovitostí na splátky, ačkoliv si podobným způsobem koupili například auto a měsíčně splácejí často více, než by spláceli u hypotéky. Obava však může také pramenit z dlouhodobosti hypotéky, dvacet let splácení je na české zvyklosti asi příliš dlouho.

Co naopak hypotékám pomohlo byl loňský vývoj úrokových sazeb. První pád požadovaných úroků nastartovala spořitelna svojí tříprocentní dotací na polovinu půjčky, druhému pomohlo snížení diskontní sazby centrální banky. Zatímco na konci roku 2000 byla podle statistiky ministerstva pro místní rozvoj průměrná úroková sazba z hypotéky se státní podporou 8,3 procenta, koncem loňského roku to už bylo jen 7,8 a pokles dále pokračuje. S ním se sice snižuje úroveň státní podpory hypoték, která je vázána právě na výši úrokové sazby, ale současně i klesají splátky hypotéky a tím se stávají dostupnější stále širšímu okruhu zájemců o koupi nemovitosti. Pro ještě větší "přiblížení lidu" vytvořila ČMHB produkt s rostoucí splátkou, která umožňuje ze začátku splácet méně než na konci. Takový průběh totiž odpovídá budoucímu vývoji příjmu klientů, který každoročně nominálně o několik procent roste a tak budou moci za dvacet let splácet až dvakrát tolik co dnes. Konkurenti ČMHB přiznávají, že podobný produkt mají v přípravě.

Krom tohoto zlidovění se banky snaží ještě snížit "vstupné do světa hypoték", jak by se dalo nazvat oněch třicet procent, která musíte mít z vlastních zdrojů, aby vám zbytek půjčili. U bytu v Praze to totiž znamená mít v hotovosti pět set i více tisíc korun, což řada těch, kteří by byli schopni splácet splátky, nemá. A tak se nabízejí různé doplňkové úvěry, díky nimž je možno si půjčit až 90 % hodnoty kupované nemovitosti. Podle Kosmana, jehož Česká spořitelna právě takový produkt má, o něj však velký zájem není: "U klientů stále převládá obava z vysokého zadlužení a většinou jim tedy postačuje nižší úvěr, který se vejde do oněch 70 %."

Loňský růst nových obchodů o sto procent se už podle bankéřů opakovat nebude, rozhodně ale mezi nimi panuje optimismus ohledně dalšího vývoje. "Letos trh poroste o přibližně dvacet procent a poroste i dále v závislosti na vývoji ekonomiky. Růstu pomůže i blížící se vstup do EU, s výhledem do roku 2005 jsem tedy optimista," odhaduje budoucnost Kamil Kosman. Zástupce ČMHB Jan Sadil v této souvislosti zmiňuje rok starý průzkum banky, který odhadoval, že v následujících pěti letech bude v Čechách poskytnuto až 190 000 nových hypoték.

Kolik si vy myslíte, že bude poskytnuto hypotéčních úvěrů do roku 2005? Máte s hypotékami nějaké zkušenosti? Podělte se o své názory a zážitky.

Psáno pro květnové číslo časopisu The Prague Tribune.