Zlevní v příštím roce hypotéky? Experti už mají jasno

Průměrná úroková sazba nových hypoték včetně refinancování zůstala na začátku prosince 4,91 % ročně – stejně jako v listopadu i v říjnu. Vyplývá to ze statistiky Swiss Life Hypoindex, která sleduje nabídky většiny bank.

Na začátku loňského prosince dosahovala průměrná nabídková sazba 5,22 %. Během posledního roku tak klesla jen o tři desetiny procentního bodu.

„Ani v roce 2026 patrně nepřijdou dramatické změny, jen pozvolné snižování v řádu desetin procentního bodu. Na návrat k extrémně levným hypotékám můžeme zapomenout,“ myslí si Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select.

Banky standardně půjčují na maximálně 80 procent odhadní ceny nemovitosti (LTV). Ve výjimečných případech půjčí i nad 80 procent. Průměrné úrokové sazby pro obě varianty shrnuje následující tabulka.

Měsíční splátka hypotečního úvěru na tři a půl milionu korun sjednaného do 80 % ceny nemovitosti se splatností 25 let při průměrné nabídkové sazbě 4,91 % dosahuje v prosinci 20 285 korun. Před rokem byla 20 909 korun.

V příštím roce nelze podle Sýkory očekávat výraznější pohyb sazeb, ale spíše pokračování velmi pozvolného trendu. Pokud se inflace bude dál přibližovat k inflačnímu cíli a centrální banka nebude nucena prosazovat restriktivnější podmínky, mohou banky v průběhu roku 2026 sáhnout k mírnému dalšímu snižování sazeb – typicky v řádu desetin procentního bodu, nikoli celých procent.

„S rychlým návratem do éry extrémně levných hypoték kolem dvou procent nelze počítat. Banky mají v živé paměti období prudkého růstu sazeb i zvýšenou volatilitu finančních trhů a zároveň ČNB jasně komunikuje, že chce zabránit nadměrnému zadlužování domácností i přehřívání trhu nemovitostí. Výsledkem by měl být spíše ‚normální‘ úrokový režim: sazbám, které nejsou likvidačně vysoké, ale zároveň vedou klienty k obezřetnějšímu plánování zadlužení,“ vysvětluje analytik společnosti Swiss Life Select.

Trend lehkého zlevňování může podle Sýkory pokračovat zejména u kratších fixací, jež bankám umožňují rychleji reagovat na vývoj tržních sazeb. I v tomto scénáři se však budou sazby pohybovat v širokém pásmu čtyřprocentních hodnot a případné výkyvy směrem nahoru či dolů budou spíše pozvolné, upozorňuje.

Prostor pro pokles úrokových sazeb nevidí ani David Eim, hypoteční expert společnosti Gepard Finance. „Cena zdrojů – takzvaných úrokových swapů, z nichž se primárně cena hypoték odvozuje – už asi půl roku víceméně roste. Tříleté swapy (tříletá fixace je dnes zdaleka nejčastější) zdražily za posledního půl roku o přibližně 55 bazických bodů, přičemž úrokové sazby za tu dobu přece jen šly mírně dolů. Opravdu jen kosmeticky, ale pomyslné nůžky se rozvírají a bankám to už nebude příliš po chuti,“ upozorňuje.

„O vývoji klíčových úrokových sazeb vyhlašovaných Českou národní bankou se dnes již zcela bez pardonu mluví jako o veličině, do které ČNB zřejmě nebude zasahovat. Možná někdy v příštím roce o 25 bazických bodů dolů, ale stejně dobře se může ukázat, že to nakonec nebude směrem dolů, ale směrem nahoru,“ dodává David Eim.

Bankovní rada České národní banky v listopadu rozhodla, že od dubna 2026 bankám doporučí přísnější limity LTV a DTI pro takzvané investiční hypotéky. Jde o úvěry za účelem pořízení třetí a další obytné nemovitosti anebo za účelem pořízení obytné nemovitosti určené k pronájmu, vysvětluje centrální banka.

„Z krátkodobého hlediska to samo o sobě nemění aktuální úroveň nabídkových sazeb, ale ovlivňuje strukturu poptávky – zejména u klientů využívajících vyšší úvěrovou páku k nákupu investičních nemovitostí. Na druhé straně ale stojí skutečnost, že investiční hypotéky tvoří jen menší část trhu a ČNB sama zdůrazňuje, že se její doporučení týká relativně úzkého segmentu úvěrů. Nelze proto čekat, že by regulace sama o sobě způsobila plošný pokles cen nemovitostí,“ komentuje to Sýkora.

Sdílejte článek, než ho smažem