Ceny hypoték zamrzly. Éra levných peněz končí, říká analytik

Průměrná úroková sazba nových hypoték včetně refinancování zůstala na začátku listopadu 4,91 % ročně – stejně jako před měsícem. Vyplývá to ze statistiky Swiss Life Hypoindex, která sleduje nabídky většiny bank.

Před rokem dosahovala průměrná nabídková sazba 5,32 %, letos v lednu 5,13 %. „Aktuální sazby kolem pěti procent jsou sice nižší než loni, ale pro řadu zájemců o vlastní bydlení zůstávají nad hranicí finanční dostupnosti,“ komentuje nová čísla Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select.

Nejnižší úrokovou sazbu – 4,56 % ročně – teď banky nabízejí u tříleté fixace. Sazby pětileté fixace jsou v průměru 4,79 %, jednoleté 4,92 % a desetileté 5,36 %. Čísla se týkají standardních situací, kdy banka půjčuje maximálně 80 procent odhadní ceny nemovitosti (LTV). Ve výjimečných případech půjčí i nad 80 procent. Průměrné úrokové sazby pro obě varianty shrnuje následující tabulka.

Měsíční splátka hypotéky na tři a půl milionu korun sjednané do 80 % ceny nemovitosti se splatností 25 let při sazbě 4,91 % teď dělá 20 268 korun. Před rokem dosahovala 21 116 korun.

„Banky i klienti si stále více uvědomují, že éra extrémně levných peněz je definitivně u konce a nový ‚normál‘ se ustaluje kolem úrovně 4,5 až 5 %,“ říká Jiří Sýkora. Otázkou podle něj zůstává, zda rok 2026 přinese pokles pod tuto hranici, nebo se současné sazby stanou dlouhodobým standardem.

„Potvrzuje se to, o čem dlouhodobě hovoříme – banky v této nejisté době nebudou se sazbami výrazněji hýbat, dokud neuvidí jasný směr české i světové ekonomiky. Nejistota ohledně cel, kterou vyvolala americká administrativa, vývoj inflace, geopolitické konflikty a další faktory zatím nepřinášejí potřebnou stabilitu ani východisko. A je nepravděpodobné, že by se to v blízké době změnilo. Proto z tržního hlediska neočekáváme jiný vývoj než dosud – tedy stagnaci úrokových sazeb,“ vysvětluje Tom Kadeřábek, vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select.

Na lidi, kteří si v letech 2020 a 2021 sjednali pětiletou fixaci s tehdejšími sazbami pod dvě procenta, dnes čeká více než dvojnásobná sazba. Měsíční splátka hypotéky ve výši tří milionů korun se splatností 30 let jim stoupne z přibližně 10 900 Kč na 15 900 Kč.

„Refinancování se stává jednou z klíčových oblastí zájmu bank. Mnohé z nich proto nabízejí individuální sazby, poplatkové slevy nebo garantované podmínky při přechodu klienta z jiné instituce,“ konstatuje Sýkora. Díky konkurenčnímu boji (a dosud bezproblémovému splácení) bývají nabídky pro refinancující klienty o 0,1 až 0,2 procentního bodu nižší než standardní sazby určené pro nové úvěry.

Zájemci dosáhli na nižší sazby, hlásí další index

Odlišná čísla nabízí Broker Consulting Index hypotečních úvěrů. Místo průměrné nabídkové sazby v praxi sleduje skutečné sazby u nových hypoték, které zprostředkovala síť Broker Consulting (Broker Point).

Průměrná sazba indexu podle Broker Consulting v říjnu klesla na 4,55 %, zatímco v září byla 4,64 %, v srpnu 4,6 %, v lednu 4,92 % a před rokem 5,09 %. „K výraznějšímu pohybu směrem dolů by mohlo dojít až při znatelnějším poklesu inflace nebo silnějším konkurenčním tlaku mezi poskytovateli úvěrů, což však v nejbližší době neočekáváme. Banky místo plošného snižování sazeb častěji volí individuální zvýhodnění – například úlevy na poplatcích či doplňkové benefity,“ říká Markéta Pudilová, analytička hypotečních úvěrů společnosti Broker Consulting.

„Výhodou naší metody výpočtu indexu je skutečnost, že se do statistiky dostávají pouze skutečně schválené úvěry, a to bez výjimky všechny. Nemůže tak dojít ke zkreslení informací a index není závislý na dodávkách třetích stran. Jedná se o vážený aritmetický průměr, kdy hlavní vahou je objem úvěru. Tedy čím vyšší úvěr, tím jeho sazba vstupuje do indexu větší vahou,“ vysvětluje Pudilová.

Nová vláda může bydlení dál zdražit

Přicházející vláda vedená Andrejem Babišem ve svém programovém prohlášení zmiňuje státní zvýhodněné půjčky a podporu úroků z hypoték při koupi prvního bytu. „To není nic jiného než státní dotace na bydlení. Budoucí premiér sice sliboval levné hypotéky, ale na jejich cenu nemá prakticky žádnou přímou páku – kromě dotací. Banky budou v takovém modelu pouze zprostředkovatelem a stát jim bude kompenzovat část úroků, které nezaplatí klient,“ vysvětluje Tom Kadeřábek ze společnosti Swiss Life Select.

„Nic ale není zadarmo. Levné hypotéky nakonec zaplatí daňoví poplatníci, tedy všichni ekonomicky aktivní občané. Tento přístup navíc povede k vyšší inflaci, a tedy k dalšímu zdražování bytů a domů, čímž se efektivita podpory výrazně sníží. Opět se neřeší jádro pudla – tedy strana nabídky a skutečnost, že se nové byty prakticky nestaví. Vláda těmito kroky situaci nezlepší. Řeší pouze poptávkovou stranu trhu, která při růstu automaticky vede k dražšímu bydlení,“ upřesňuje Kadeřábek.

„Dražší bydlení znamená vyšší inflaci. A pokud k tomu připočteme i další plánované rozpočtové kroky vlády, ty inflaci jen přitopí pod kotlem. Na to bude muset Česká národní banka reagovat – buď nesnižováním, nebo dokonce zvyšováním úrokových sazeb, což nevyhnutelně povede k dražším úvěrům. A čím dražší budou úvěry, tím více je bude muset stát dotovat,“ zdůrazňuje Kadeřábek.

Sdílejte článek, než ho smažem