Hypotéka za poloviční cenu. Vyplatí se sleva od developera?
10. 3. 2023 | Olga Skalková
Developeři nabízejí nové byty za poloviční úrok, než na jaký Češi běžně dosáhnou v bance. Jak se jim to může vyplatit a na co je třeba si dát pozor?
Vysoký úrok jen na rok? Krátké fixace jsou teď nejdražší
Olga Skalková | rubrika: Co se děje | 27. 10. 2022
Úroky u hypoték jsou rekordně vysoké. Sázka na kratší fixace vypadá logicky. Inflace vrcholí, říká se. Až se bouře přežene, budou úroky klesat. Za jednoleté fixace se ale připlácí.
Zdroj: Shutterstock
Drahé hypotéky trápí nejen lidi, kteří si chtějí koupit nové bydlení, ale i ty, kterým končí fixace úrokové sazby. Jak zmírnit dopad současných vysokých úroků? Někteří vidí cestu ve sjednání fixace pouze na jeden rok.
Sází na to, že sazby během příštího roku klesnou a pro další fixační období pak dostanou nižší úrok než teď. Taková úvaha není nereálná. Pozvolný pokles úrokových sazeb během příštího roku očekávají i mnozí bankéři.
Zájemce o jednoletý fix však musí počítat s tím, že z nabízených pevných sazeb hypoték je nyní nejdražší.
Nejvýhodnější sazbu na jednoletou fixaci, konkrétně 6,4 % ročně, má pro své klienty Česká spořitelna. Vůbec nejdražší na trhu je se sazbou 10,64 % ročně mBank. Jednoleté fixace se dají získat téměř ve všech bankách, které hypotéky nabízejí – s výjimkou Air Bank a Creditas.
Průměrný úrok v bankách při nové fixaci | |||
| Banka | 1 rok | 3 roky | 5 let |
| Air Bank | nenabízí | nenabízí | 5,74 % |
| Creditas | nenabízí | 6,49 % | 5,89 % |
| Česká spořitelna | 6,44 % | 6,44 % | 5,94 % |
| ČSOB | 7,29 % | 6,79 % | 6,44 % |
| Fio | 6,48 % | 6,18 % | 5,88 % |
| Komerční banka | 7,99 % | 6,79 % | 6,19 % |
| mBank | 10,64 % | 8,64 % | 7,64 % |
| Moneta | 7,69 % | 7,09 % | 6,69 % |
| Raiffeisenbank | 7,29 % | 6,29 % | 6,09 % |
| UniCredit | 7,89 % | 5,99 % | 5,99 % |
| zdroj: banky | |||
Rozdíl mezi jednoletým a pětiletým fixem v bankách se pohybuje od půl až do tří procentních bodů ročně. Například u čtyřmilionové hypotéky se splatností na 20 let to dělá rozdíl v měsíční splátce od necelých 1200 korun do víc jak sedmi tisíc.
Banky shodně odmítají, že jde o součást strategie, jak odradit klienty od krátkých fixací a o snahu udržet si je na současných vysokých úrocích delší dobu.
Kupujete? Poradíme!
„Kratší fixace musí být dnes dražší, protože pro banky je financování těchto hypoték na mezibankovním trhu nákladnější než u delších fixací,“ říká František Bouc z tiskového oddělení České spořitelny.
Tržní sazba IRS na jeden rok, na kterou se banky při stanovování hypotečních úroků nejčastěji odkazují, je nyní kolem 7,5 %, zatímco na pět let je zhruba 5,9 %.
„Aktuálně jsou peníze s delší splatností prostě mnohem levnější. O strategii bank určitě nejde, marže napříč fixacemi jsou na trhu podobné,“ říká Pavel Zúbek, mluvčí Komerční banky.
Stejný trend je vidět i u termínovaných vkladů. Banky a záložny u nich nabízí na spoření s jednoletou fixaci vyšší úrok než třeba na pětileté. Jeden příklad za všechny: V J&T Bance je vklad na jeden rok úročen sazbou 6,3 % a pětiletý nabízí roční úrok 5,5 %.
Fixace se zkracují
Podle České spořitelny zájem klientů o kratší fixace letos roste. „Zatímco v posledních dvou letech u nás přes 70 % celkové nové produkce hypoték tvořily fixace na osm a více let, letos vidíme nárůst zájmu o fixace do pěti let. Jejich podíl je aktuálně kolem 40 %. Jednoleté a tříleté fixace tvoří zhruba jednu desetinu objemu nových hypoték,“ říká Lukáš Kropík z tiskového oddělení spořitelny. Ta nyní jako jediná z bank nabízí stávajícím klientům při nové fixaci stejnou sazbu na jeden až tři roky.
„Děláme to proto, aby nebyli znevýhodněni ti, kterým do konečné splatnosti zbývají třeba už jen dva roky nebo i méně a delší fixaci si zvolit nemohou,“ dodává Kropík. Pro nové klienty má spořitelna jednoletý fix za 6,84 %, což je 0,4 procentního bodu víc než pro stávající klienty.
Další články pod jednou střechou
Podle Luboše Svačiny z poradenské společnosti Golem Finance, která prodává hypotéky většiny bank, v preferencích klientů stále vedou fixace na tři a pět let.
„Zájem o jednoleté fixace je minimální, což je dáno vysokými sazbami. A ani výhled, že by sazby výrazněji klesly v horizontu jednoho roku, není příliš pravděpodobný,“ tvrdí Svačina.
Nejnižší sazby teď banky nabízejí na pětileté fixaci. V některých bankách, jako jsou Česká spořitelna, Air Bank, Fio banka a Creditas, v současné době začínají pod 6 % ročně. Vůbec nejnižší sazbu – 5,74 % ročně – nyní na pětileté fixaci klientům při refixaci nebo při převedení hypotéky z jiné banky nabízí Air Bank. „Při započtení slevy za pojištění schopnosti splácet mohou klienti získat sazbu od 5,59 %,“ říká Roman Macháček z tiskového oddělení Air Bank.
Reálný úrok i na jednoletých fixacích zároveň může být o něco výhodnější, než banky zveřejňují v úrokových lístcích. Banky obvykle sleví, když si u nich k hypotéce sjednáte i další finanční produkty.
Například ČSOB klientovi sníží základní sazbu na jeden rok (7,29 %) o 0,3 procentního bodu za splácení hypotéky z běžného účtu ČSOB a za jeho aktivního využívání (alespoň třikrát měsíčně zaplatí kartou a jednou za tři měsíce využije mobilní aplikaci). Dalších 0,2 procentního bodu ČSOB srazí za pojištění úvěru či životní pojištění. Dalších 0,1 procentního bodu jde dát dolu za splácení z účtu v ČSOB, na který měsíčně přichází alespoň 50 000 korun. A ještě o 0,1 procentního bodu níž se můžete dostat, pokud má financovaná nemovitost na průkazu energetické náročnosti budovy známky A nebo B.
Podobné slevy nabízí většina bank. Třeba Moneta navíc výrazně zvýhodňuje online sjednání hypotéky prostřednictvím její platformy Finanso. Když si tam člověk hypotéku sjedná, může mít jednoletou fixaci s úrokem 7,01 %. Na pobočce je jednoletý fix při sjednání nové fixace se sazbou 7,69 %. „Možnost online sjednání využívá většina našich klientů, protože tím dosáhnou na výhodnější sazbu,“ říká mluvčí Monety Zuzany Filipové.
Předčasné splacení může zdražit
Při volbě delších fixací klienti často řeší, kolik by zaplatili za předčasné splacení, kdyby v průběhu fixace přešli s hypotékou za lepším úrokem do jiné banky. V současné chvíli to pro ně není překážka. Banky si za to naúčtují poplatek v průměru kolem jednoho tisíce korun. Postupně je k tomu přiměla Česká národní banka, která v březnu 2019 zveřejnila své stanovisko, že v rámci takzvaných účelně vynaložených nákladů si mohou účtovat prakticky jen administrativní náklady, a nikoliv ušlý úrok.
Ministerstvo financí už ale vyšlo bankám vstříc a navrhuje změnu, která by předčasné zdražení výrazně podražila. Chystaná novela zákona o spotřebitelském úvěrumá nově umožnit bankám, aby si u klientů vyúčtovaly i rozdíl mezi původně sjednanou sazbou a aktuální průměrným úrokem na trhu. Mohlo by jít až o dvě procenta z předčasně splácené částky, což by v některých případech mohlo znamenat i desítky tisíc korun.
Podle návrhu ministerstva financí by nová pravidla měla platit od 1. ledna 2024, a to i pro dříve sjednané hypotéky. V případě poklesu úroků během příštího roku by tak klienti ještě mohli využít současných výhodných podmínek předčasného splacení a poohlédnout se po nižší sazbě u konkurence.
Na tyhle vady si dejte pozor
Stavební inspektoři radí, na jaké technické vady si dát pozor při koupi rodinného domu. Prohlédněte si je ve fotogalerii.
Popisky fotek a jejich autory najdete uvnitř galerie.
Olga Skalková
Sdílejte článek, než ho smažem
