Pravidla hypoték se dají ještě utáhnout. Šroubováky ČNB očima expertů

Centrální banky mají nepochybně komplikované nástroje na ovlivňování trhů. Ale ten nejmocnější je – pusa. Často stačí říct, naznačit, pohrozit, vyslat signál... Když ČNB začala zpřísňovat pravidla hypoték, bylo to mimo jiné kvůli rostoucím cenám bydlení. Ty rostou dál, ale ČNB říká, že po několika kolech zpřísňování už další čekat nemáme. Neblufuje?

Pamatujete stoprocentní hypotéky? Není to tak dávno, kdy banky vcelku běžně lidem na pořízení bydlení půjčovaly peníze do plné výše hodnoty nemovitosti. Ještě v roce 2015, před pouhými pěti lety člověk v podstatě nepotřeboval mít našetřeno vůbec nic. Pak začala Česká národní banka utahovat šrouby. Nejdřív bankám doporučila, aby mezi nově poskytnutými úvěry byla maximálně desetina těch, kde se půjčuje na víc než devadesát procent hodnoty nemovitosti. Pak přišlo omezení těch nad osmdesát procent… Důvod? Strach. Česká národní banka viděla v přílišném půjčování riziko pro celou českou ekonomiku. Hypotéky jí přišly příliš dostupné a nemovitosti příliš drahé.

Naše centrální banka se nebála sama. Regulace, kterou postupně v Česku zaváděla, vycházela z doporučení Evropské rady pro systémová rizika. Finančníci si dobře pamatovali, že u zrodu poslední velké finanční krize bylo americké rozdávání hypoték téměř komukoli. Systém začal kolabovat, když lidé přestali mít na jejich splácení.

A utahovalo se dál. Omezování půjček s malou nebo žádnou „spoluúčastí“ podle centrálních bankéřů nestačilo. Od předloňského října banky musí u svých potenciálních dlužníků vážit půjčku a její splátky vůči příjmům.

Tvrdí, že nepřitvrdí

Aleš Michl

„Nebudu hlasovat pro žádné přitvrzování. Větší regulace hypotečního trhu už není potřeba. Stačilo. Když půjdou nahoru úrokové sazby hypoték, může se klidně povolit uzda u parametru DSTI, to se ale zatím neděje.“

Člen rady ČNB Aleš Michl v lednovém rozhovoru pro Peníze.cz a Finmag

Rozhovor v poklusu 2020

Dostupnost hypoték sice klesla, půjčku na bydlení nedostane každý a je potřeba mít našetřeno, neklesly ale ceny nemovitostí. Ty jsou podle ČNB stále nadhodnocené. Po listopadovém projednání zprávy o finanční stabilitě guvernér ČNB ale řekl, že banka „nepokládá za nezbytně nutné přikročit ke zpřísnění limitů“, že by ale její pohled mohl změnit další růst cen bydlení:

Když si ale ekonom Lukáš Kovanda zaspekuloval, že v roce 2020 dojde k dalšímu zpřísnění, že ČNB podle něj začne omezovat i počet hypoték na víc než 70 procent hodnoty nemovitosti, centrální banka to důrazněji dementovala:

Takže čeho se letos dočkáme? Ptáme se odborníků, jestli si máme lámat hlavu s tím, zda ČNB bude zpřísňovat? Budou se letos ještě víc utahovat šrouby? A co by se muselo stát, aby naopak centrální bankéři komerčním bankám a jejich klientům trochu povolili otěže?

Libor Ostatek

ředitel Golem Finance

Libor Ostatek
+1
+
-

Z dosavadních kroků ČNB je evidentní, že ji znervózňuje vývoj cen nemovitostí. ČNB se domnívá, že se realitní trh přehřívá a že dochází k nafukování cenové bubliny. Proto přišla ČNB s regulací, která znesnadňuje přístup žadatelů k hypotékám nebo zajištěným úvěrům ze stavebního spoření. Nejprve zvýšila požadavky na zapojení vlastních prostředků klientů (parametr LTV), následně zavedla jednotná pravidla pro oblast příjmů žadatelů (nové ukazatele DTI a DSTI). Výsledkem těchto opatření bylo odstřižení části žadatelů o hypotéku – hypoték se loni udělalo o 20 procent méně než v roce předchozím. Nicméně efekt v podobě snížení tempa růstu cen nemovitostí toto opatření dosud nepřineslo. Myslím si, že letos ČNB bude ještě vyhodnocovat efekt dřívějších kroků a ke změně ani v jednom z parametrů letos nedojde. Předpokládám, že tempo růstu cen bude letos přirozeně zpomalovat. K uvolnění regulace by mohlo dojít, pokud by se ekonomika dostala do recese a stát by potřeboval trh s bydlením trochu rozhýbat.

Zkratky a jejich česká pravidla

Česká národní banka nepřikazuje, Česká národní banka dává doporučení. Zkuste jich nedbat...  Bankám tedy doporučuje u půjček a žadatelů o ně nepřekračovat tyto limity (výjimky jsou povolené):

  • LTV (loan to value – poměr půjčka : hodnota): banky by neměly dávat úvěry nad 90 procent hodnoty nemovitosti, v pásmu mezi 80 a 90 procenty hodnoty nemovitosti by nemělo být víc než 15 procent.
  • DTI (debt to income – dluh k příjmům): dluh žadatele by neměl překročit devítinásobek jeho čistého ročního příjmu
  • DSTI (debt service to income – náklady zadlužení k příjmům): na splátky dluhů by žadatel neměl vynaložit víc než 45 procent svého čistého měsíčního příjmu

Tomáš Kořínek

předseda představenstva Českomoravské stavební spořitelny

Tomáš Kořínek
+7
+
-

Základem fungování v jakémkoli prostředí je stabilita. Toho si jsou vědomi i centrální bankéři, proto věřím, že do současného systému regulací příliš zasahovat nebudou. Trh loni kvůli regulacím poklesl dle očekávání zhruba o dvacet procent, banky se nicméně naučily v novém prostředí fungovat a jakákoli další změna by nyní nedávala smysl. Mimochodem, v našich údajích vidíme, že největší překážkou pro klienty není parametr LTV, ale spíše zbývající opatření, tedy zjednodušeně poměr dluhů či výše měsíčních splátek a příjmů klienta. S tím mají klienti větší problém než se získáním 20 procent hodnoty nemovitosti ze svých zdrojů. Pro dobré fungování trhu s úvěry na bydlení je kromě stability regulatorních pravidel důležitý spíše vývoj úrokových sazeb a cen nemovitostí. Celkově si myslím, že zájem o úvěry se letos po loňském propadu mírně zvýší.

Lukáš Kovanda

hlavní ekonom Czech Fund

Lukáš Kovanda
+17
+
-

K utažení šroubů jistě dojít může. Pokud ČNB sezná, že ceny nemovitostí jsou ještě více nadhodnocené, než dosud mínila. Potíž je v tom, že míra nadhodnocení se dost obtížně určuje; vlastně je to trochu alchymie. Ve výsledku bude případné rozhodnutí ČNB o utažení šroubů notně politické. Svůj názor, že centrální banka podmínky zpřísnit může, jsem vyřkl i veřejně, centrální banka se proti tomu před pár dny ohradila; prý se tak snažím uměle posílit poptávku po hypotékách v ČR. To ve mně vzbuzuje dojem, že zpřísnění podmínek je ještě pravděpodobnější, než jsem myslel. V ČNB se ostatně sem tam mění názory i na ty nejzásadnější věci prakticky ze dne na den – opět: je třeba za tím hledat spíše politiku než ekonomickou logiku. Jak třeba plyne z protokolů odtajněných tento týden, viceguvernér Hampl ještě v září 2013 spatřoval v intervenci za slabší korunu převratnou, takřka režimovou změnu provádění měnové politiky, s řadou potenciálních rizik a nezamýšlených důsledků (svého času dokonce pro zásahy takového typu volil výraz „stisk jaderného tlačítka“), a odmítal ji. Zhruba měsíc nato – poté, co pro ni nečekaně zvedl ruku – ji už označoval za pokračování běžné expanzivní měnové politiky, jen jinými prostředky. Jednou „jaderné tlačítko“, podruhé „normálka“. V případě ČNB nás zkrátka nesmí překvapit nic, ani obrat o 180 stupňů.

Pavel Štěpánek

výkonný ředitel ČBA

Pavel Štěpánek
+8
+
-

Osobně bych se spíš přikláněl k tomu věřit ČNB, když naznačuje, že o zpřísnění regulace ukazatelů pro poskytování hypotéčních úvěrů zatím neuvažuje. Vývoj na trhu byl v uplynulých dvou letech hodně ovlivněn sérií opatření, která centrální banka přijímala. Na mysli teď nemám jen limity hypoték – svůj nepochybný vliv na trh měly i pohyby měnově politických úrokových sazeb, resp. očekávání jejich možného dalšího růstu. Tato opatření způsobila na trhu turbulentní vývoj a teprve ukazatele tohoto roku postupně začnou poskytovat přesnější obrázek o tom, jaká je vlastně situace. Proto by nyní bylo nejrozumnější s úvahami o případných dalších opatřeních u hypoték vyčkat.

Předpovědi některých analytiků, například v souvislosti s novelizací zákona o ČNB, jaká ta opatření mohou být, jsou nyní čirým věštěním z křišťálové koule, jakkoli mohou znít fundovaně. Ekonomických faktorů, které mohou nastat a o nichž teď nevíme, a přitom rozhodování ovlivní, totiž může být poměrně dost. Já se do takového věštění pouštět nebudu.

Daniel Kotula

majitel realitní kanceláře Kotula

 Daniel Kotula
+21
+
-

Poslední zpřísnění podmínek ČNB znemožnilo nákup vlastní nemovitosti lidem s nižšími nebo průměrnými příjmy. Při aktuálních cenách nemovitostí můžou v Praze nakupovat už jen bohatí Češi, cizinci nebo ti šťastlivci, kteří zdědili nemovitost po babičce a prodejem utržili částku, díky které zaplatí podstatnou část nově kupované nemovitosti a na zbytek si vezmou hypotéku. Možnost je také 1,5 hodiny denně dojíždět ze nějaké satelitní oblasti. Ostatní jsou odsouzeni být v předražených nájmech, mimo jiné kvůli neregulaci AirBnB a pomalé nové výstavbě. To je realita dnešních dní. Další zpřísňování podmínek nepřipadá v úvahu, a jak jsem pochopil vyjádření ČNB, tyto úvahy se v hlavách centrálních bankéřů zatím nehoní.

Andrea Vokálová

tisková mluvčí Hypoteční banky

Andrea Vokálová
+4
+
-

Aktuální nastavení podmínek pro žadatele o půjčky víceméně odpovídá stavu na trhu a ke zpřísnění by tak podle nás nemuselo dojít. Případné uvolňování bude záviset na budoucím vývoji ekonomiky a zejména dynamice cen na nemovitostním trhu.

Lucie Drásalová

hypoteční a úvěrová analytička Partners

Lucie Drásalová
-14
+
-

Anketa

Která odpověď se vám líbila?

Podmínky pro získání půjčky na bydlení jsou nastaveny poměrně hodně přísně. Nemyslím, že se v dohledné době dočkáme další regulace. Ať ze strany bank, nebo ze strany centrální banky. Podmínky dnes jsou nastaveny tak, aby trh fungoval a byl zdravý. Čili předcházel do budoucna větším problémům, a to hlavně v oblasti zvyšování počtu a objemu defaultních úvěrů či s případným razantním snížení ceny nemovitostí s problémem nezajištěnosti hypotéky. Úrokové sazby a všechna zásadní kritéria (LTV, DTI, DSTI) jsou nastavena tak, aby trh ve velkém nekolísal.

Doporučení ČNB poskytovat hypotéky maximálně na 80 procent hodnoty nemovitosti představuje poměrně nemilosrdné síto. A poslední roky šly ceny nemovitostí velmi rychle nahoru. Nečekám, že by měly padat strmě dolů, je potřeba si na ně zvyknout a reflektovat je. Další omezení pro maximální LTV, čili vyšší poměr vlastních zdrojů, by mohlo trh výrazně ochladit. Daleko víc než případné navýšení úrokových sazeb. Vzhledem k tomu, že trh se ustálil a funguje, nečekám tedy ani opak čili nějaké zásadní uvolňování parametrů pro schvalování půjček na bydlení.

Odeslat
e-mailem

Líbil se vám článek?

+6
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 10 komentářů

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

31. 1. 2020 9:00, deprese

"Naše měna je pevná a měnová reforma nebude, všechno jsou to fámy, které šíří třídní nepřátelé," uklidňoval Zápotocký v rozhlase. Jak se ukázalo jen o dva dny později, lhal. :))

+15
+-
Reagovat na příspěvek

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

31. 1. 2020 9:24, jemináčku

Komu že patří ČNB, no přece Rothschildům . Tak co od nich můžeme čekat, že.

Zobrazit celé vlákno

-6
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (10 komentářů) příspěvků.
Partners Financial Services

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.