Česká národní banka nezmění omezení pro hypotéky, které v předchozích letech zavedla. Rozhodlo o tom dnešní zasedání bankovní rady, která projednala pravidelnou zprávu o finanční stabilitě. Ve hře bylo zpřísnění, ne zmírnění pravidel.
„ČNB zatím nepokládá za nezbytně nutné přikročit ke zpřísnění limitů pro LTV. Další pokračování zvyšování nadhodnocení cen bydlení by si však mohlo vyžádat jejich přehodnocení,“ říká guvernér Jiří Rusnok. Nemění se ani další limity.
Nadhodnocení cen bytů se podle výpočtů ČNB dál zvýšilo. V polovině letošního roku se pohybovalo mezi 15 a 20 procenty, a to zejména kvůli nedostatečné nabídce bytů ve velkých městech. ČNB očekává, že v nejbližších čtvrtletích bude růst cen rezidenčních nemovitostí spíše zpomalovat a neměl by být výraznější než růst mezd.
Banky můžou od loňského října poskytnout hypoteční úvěr jen žadatelům, jejichž celkové zadlužení (součet všech úvěrů) nepřekročí devítinásobek jejich čistého ročního příjmu (ukazatel DTI). Současně nesmí měsíční splátka hypotéky a všech dalších dluhů přesáhnout 45 procent čistého měsíčního příjmu žadatele (DSTI). Výjimku mohou banky udělat v odůvodněných případech maximálně u pěti procent objemu úvěrů.
Dál platí také další z omezení: Banky mají v zásadě poskytovat hlavně úvěry do 80 procent odhadní ceny nemovitosti (LTV). Zájemci si tedy musí opatřit alespoň pětinu ceny nemovitosti jinak než hypotékou. Jsou ale možné výjimky: Hypotéky s LTV ve výši 81 až 90 smějí banky poskytnout jen v 15 procentech případů z objemu nových smluv. Hypotéky nad 91 procent LTV už nemají poskytovat vůbec.
Ne všechny banky podle Rusnoka zmíněné doporučení dodržují. „Většina bank v prvním pololetí 2019 postupovala v případě limitu LTV i nadále v souladu s platným doporučením. Rostl však podíl úvěrů s ukazatelem LTV ve výši 80–90 % a čerpaly se také úvěry nad hranicí LTV 90 %, které by podle doporučení neměly být poskytovány. Úvěry s LTV nad 80 % letos v červnu celkově tvořily více než povolených 15 %, což znamená, že někteří poskytovatelé tento limit nedodrželi,“ upřesňuje Rusnok.
U limitů DTI a DSTI byly banky disciplinovanější, případně se vešly do pětiprocentní výjimky.
ČNB vidí jako pozitivní, že víc než polovina nově sjednaných hypoték má teď delší než pětiletou fixaci. Domácnostem to pomůže s lepším plánováním a zvýší jejich odolnost při případných změnách na trhu.
Naopak trend prodlužování splatnosti ČNB nevítá. Některé banky přišly v poslední době s víc než dvacetiletou splatností, Wüstenrot nabízí i čtyřicetiletou. „Vstupovat do závazků, které překračují realistický horizont ekonomické aktivity osob, to není úplně v pořádku,“ upozorňuje Rusnok.
Téměř třetina objemu nově poskytnutých hypoték směřuje ke klientům, kteří již jednu hypotéku či více mají. Podle ČNB je tedy pravděpodobné, že jejich charakter je převážně investiční.
ČNB proto bankám doporučuje, aby kromě úvěrů ke koupi rezidenční nemovitosti k pronájmu nově samostatně sledovaly také úvěry ke koupi další rezidenční nemovitosti poskytované klientům, kteří v době žádosti už mají jeden či více hypotečních úvěrů a u nichž nejsou příjmy z pronájmu zahrnuty do čistých příjmů pro posouzení ukazatelů DTI a DSTI. „Měly by zároveň s použitím všech dostupných informací hodnotit účel sjednání těchto úvěrů a přistupovat vysoce obezřetně k těm, u nichž účelem zjevně není vlastní bydlení,“ říká Jan Frait, ředitel sekce finanční stability ČNB.
Podle platného doporučení ČNB by měly banky u úvěrů na byty k pronájmu uplatňovat limit ukazatele LTV ve výši 60 %. „Bankovní rada dnes specifikovala podmínky pro stanovení vyšší rizikovosti, za kterých bude limit LTV na úvěr ke koupi rezidenční nemovitosti k dalšímu pronájmu ve výši 60 % aplikován. Bude tomu tak v případě, že žadatel o úvěr neplní doporučované limity u jednoho nebo dokonce u obou příjmových ukazatelů, tj. pokud hodnota DTI převýší devět nebo DSTI 45 %,“ uvedli zástupci centrální banky po dnešním jednání.
Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.
ČNB dlouhodobě chce, aby omezení hypoték stanovil přímo zákon – doteď má jenom formu doporučení. O novele by teď měli rozhodovat poslanci. Ti zároveň umožní výjimku pro lidi mladí 36 let.
Mladší zájemci by mohli dosáhnout na hypotéku snáz než starší žadatelé – aspoň teoreticky. Konkrétně limit u ukazatele LTV má být pro mladé zájemce o deset procentních bodů výš než u ostatních lidí, u ukazatele DTI o jednoroční násobek čistých příjmů výš a ukazatele DSTI o pět procentních bodů výš.
Co by takové zmírnění znamenalo u dosavadních limitů? Celkové dluhy by nesměly být vyšší jak desetinásobek ročních čistých příjmů a na jejich měsíční splátku by nemělo padnout víc jak 50 procent čistých měsíčních příjmů. Mladí lidé by také nově mohli dosáhnout i na takzvanou stoprocentní hypotéku (s LTV ve výši 100 procent), pokud by se banka s takovými výjimkami vešla do 15 procent objemu poskytnutých hypoték.
Petr Kučera
Sdílejte článek, než ho smažem
