Očima expertů: Hypotéky pořád levnější. Jak dlouho ještě?

Ještě nedávno se mluvilo o tom, že levným hypotékám zvoní umíráček. Česká národní banka zvyšovala úrokové sazby jak na běžícím pásu, jen za loňský rok dohromady pětkrát. A nahoru šly logicky i průměrné sazby hypoték, které se postupně vyšplhaly až ke třem – nutno dodat, že na půjčku na bydlení stále lákavým – procentům. Další růst už ale nepřišel a v posledních měsících jdou naopak ceny hypoték pravidelně dolů. Centrální bankéři se totiž rozhodli ke konci loňského roku zpřísnit regulaci a k hypotečním úvěrům se najednou řada klientů nedostala. Ať už kvůli tomu, že neměli našetřeno dost vlastních peněz, nebo byl jejich rozpočet na vkus ČNB až příliš zatížen dluhem nebo vysokou splátkou. To v kombinaci s rostoucími cenami nemovitostí znamenalo výrazné ochlazení hypotečního trhu. Podle statistiky Fincentrum Hypoindex bylo v Česku do konce letošního července sjednáno 43 489 hypoték za 99 miliard korun. Například v roce 2016 to bylo ve stejném období 62 881 hypoték za téměř 122 miliard korun.

Jak se na situaci na hypotečním trhu dívají ekonomové a lidé z realitní branže? Čím to je, že hypotéky už několik měsíců v kuse zlevňují? Bude zlevňování pokračovat i v dohledné době? A podaří se opět oživit zájem o úvěry, nebo se trh postupně vyčerpal?   

Daniel Kotula

realitní makléř, RE/MAX

Začátkem roku banky zažily drastický propad zájmu o hypotéky, v průměru o 36 procent ve srovnání s loňským rokem. Bankovnictví dnes vzhledem k obecně nižším výnosům ze všech svých aktivit obtížně vydělává. Protože hypotéky vždycky znamenal velmi jistý a slušně vydělávající segment, začaly se jednotlivé banky klientům podbízet nižšími úroky, aby z klesajícího hypotečního trhu urvaly co nejvíc. Trend snižování úroků je dlouhodobý, po každé krizi se úroky dostávají na nová minima, v období ekonomického boomu se sice úroky zvyšují, ale nikdy nedosáhnou úrovní, jako byly v předcházejícím ekonomickém vrcholu. Vzhledem ke zpomalujícímu se evropskému hospodářství očekávám, že se postupně finanční nálada bude zhoršovat, zájem o nemovitosti se sníží, zároveň bude docházet ke snížení sazeb centrálních bank, a to všechno povede k dalšímu dlouhodobějšímu snižování úroků hypotečních úvěrů.

---

Marian Holub

produktový manažer Wüstenrot

Pokles úrokových sazeb u hypoték má v zásadě dvě základní příčiny. V první řadě jde o pokles ceny zdrojů, ze kterých banky financují hypotéky. A to navzdory tomu, že klíčová REPO sazba se od května nezměnila. Druhým důvodem je vysoká konkurence.

Dobrá zpráva pro klienty: s ohledem na výše uvedené očekáváme do konce roku stagnaci, případně i mírný pokles úrokových sazeb hypoték. Pokud má klient vybranou nemovitost, která odpovídá jeho finančním možnostem, není důvod s hypotékou zbytečně váhat.

Je pravda, že trh hypotečního financování zaznamenal zhruba 17procentní pokles. Ale například ve Wüstenrotu dosahujeme na stejná čísla v objemu jako v loňském roce. O vyčerpání trhu úvěrů na bydlení nemůže být podle mého názoru řeč.

---

Vladimír Staňura

hlavní poradce České bankovní asociace

Hypoteční úvěry zlevňují, protože se výrazně zmenšil trh v objemech i počtu. Odhad pro letošní rok je, že trh bude o 20 procent menší. To je způsobeno zejména regulací ČNB, která se obává nemovitostní bubliny a zhoršení platební morálky dlužníků, pokud by došlo k většímu poklesu ekonomiky a zejména ke zvýšení nezaměstnanosti.

Banky reagují na zmenšení trhu tím, že snižují úrokové sazby a lákají nové klienty. Konkurenční boj bude pokračovat. Trend tedy bude dlouhodobější a bude pokračovat i v příštím roce. Stávající průměrná úroková sazba u hypotečních úvěrů je podle Hypoindexu 2,68 procenta ročně. Nejnižší sazby byly v prosinci 2016, a to 1,77 procenta. Prostor pro snižování tedy stále je. Narušit tento trend může ČNB, pokud by se rozhodla při boji s inflací zvýšit, popřípadě zvyšovat svoje základní úrokové sazby.

Nemyslím si, že zmenšení trhu lze otočit. A to proto, že vedle vlivu regulace jsou nemovitosti často příliš drahé a stávají se pro běžné zájemce nedostupnými. Na druhou stranu bych nechtěl tvrdit, že se trh vyčerpal. I při zmenšení o 20 procent půjde o obrovský trh, který se za letošek může pohybovat kolem 180 miliard korun.

---

Lucie Drásalová

hypoteční a úvěrová analytička Partners

Nečekám už další zásadní snižování úrokových sazeb. Banky budou chtít úrokové sazby držet nízko minimálně po dobu září a října, což jsou po obchodní stránce velmi silné měsíce. Poslední dva měsíce v roce pak očekávám buď stagnaci, nebo mírné zvýšení. Ale extra velký výkyv – ať už nahoru či dolů – do konce roku nečekám. Trh se po posledních zhruba třech letech velkých změn – zákon o spotřebitelském úvěru, sada doporučení ČNB, zvyšování sazeb či růst cen nemovitostí – ustálil a vrátil do normálu. Nemyslím, že by nás v dohledné době čekaly razantní změny ani rekordní roky co do objemu nových hypoték.

---

Libor Ostatek

ředitel Golem Finance

Příčinou poklesu hypotečních sazeb je kombinace dvou faktorů. Na jedné straně je to pokles ceny peněz, ze kterých banky financují své úvěrové aktivity. Druhým důležitým prvkem je vzájemná konkurence bank, chuť úvěrovat a jejich soupeření o klienty skrze cenu. Tento boj tlačí sazby hypoték dolů. S ohledem na vývoj ceny peněz a obecný trend poklesu sazeb na západních trzích očekáváme, že pokles sazeb bude pokračovat i u nás. Hypotéky by se postupně mohly dostat až ke dvěma procentům a očekáváme, že se brzy objeví nabídky od 1,99 procenta.

Objem sjednaných hypoték v červenci poprvé v letošním roce meziročně rostl a i zbylé měsíce roku budou produkčně slušné. Sazby, pokud se dlouhodobě pohybují v určitých mezích, nejsou tím, co by zásadně zvyšovalo nebo snižovalo poptávku po úvěrech. Hlavním faktorem je dostupnost a cena nemovitostí, finanční situace domácností a jejich očekávání do budoucna. V následujících měsících bude stále ještě docházet k meziročnímu poklesu objemu sjednávaných hypoték, ale to bude dáno vysokou srovnávací základnou loňského roku, kdy začínala platit nová regulace a objemy byly extrémní. Jinak je trh s úvěry relativně stabilizovaný, v letošním roce se poskytne objem převyšující 180 biliard korun, což rozhodně nesvědčí o tom, že by se trh vyčerpal.

---

Radek Vachulka

manažer bydlení České spořitelny

Pokles úrokových sazeb hypotečních úvěrů souvisí s poklesem ceny zdrojů a vysoce konkurenčním prostředím na hypotečním trhu. Mírný pokles sazeb lze předpokládat i po zbytek letošního roku. V produkci hypotečních úvěrů letošního roku se již plně projevily všechny regulatorní opatření ČNB. Trh s hypotečními úvěry po téměř jedné dekádě růstu letos vykáže pokles přibližně o pětinu. Absolutní číslo objemu poskytnutých hypoték v letošním roce je však i nadále velmi zajímavé a pohybuje se v rozmezí 170–180 miliardy korun. Nelze tedy určitě hovořit o tom, že by se trh s hypotékami vyčerpal, ale došlo k jednorázové korekci kvůli dopadům regulace. V dalších letech lze očekávat obdobnou velikost hypotečního trhu jako v letošním roce.

---

Petra Štroblová

hypoteční specialistka Quantum reality

Bankám se zlevnily ceny zdrojů, a tak mohly přistoupit ke snížení sazeb navzdory zvýšení základní sazby ČNB. Dále pak ve snižování sazeb hraje roli propad trhu, který nastal. Banky se tudíž snaží nalákat klienty alespoň na nižší sazby. Osobně si nemyslím, že by nás čekalo další razantní snížení, spíš se budou objevovat akce jednotlivých bank. Slabší zájem o hypotéky není ani tak daný sazbami, ale především regulacemi ČNB. V souvislosti s vysokými cenami bytů si velké množství zájemců nemůže hypotéku dovolit. Trh se podle mého názoru nevyčerpal a myslím, že se to ani nestane. Stále existuje přirozená mezigenerační výměna, tudíž budou dorůstat mladí lidé, kteří budou řešit svou bytovou potřebu, ale pokud budou regulace trvat, tak jejich možnosti nebudou tak široké jako před dvěma roky.

---

Lukáš Kovanda

hlavní ekonom Czech Fund

Hypotéky nezlevňují, jsou levné posledních deset let. Od finanční krize. Spíš rozlišujme období, kdy jsou extrémně levné a kdy jsou jenom levné. Maximální průměrná sazba v tomto ekonomickém cyklu horko těžko dosáhla tří procent. Před finanční krizí byla kolem pěti šesti procent. A v polovině 90. let, kdy hypotéky v Česku začínaly, byly běžné sazby kolem dvanácti procent. Z toho je patrný obecný dlouhodobý pokles úrokových sazeb, nejen hypotečních. Je důsledkem jak faktorů převážně mimo ekonomiku, především stárnutí populace Západu a technologického pokroku, tak faktorů ryze ekonomických. Těmi jsou přemíra dluhu v ekonomice, tedy zejména přebujelost sociálního státu a nadměrné přerozdělování, a dále přeregulovanost ekonomik Západu a v neposlední řadě rozvolněná měnová politika centrálních bank. Ty zejména vládám ulevují od dluhu nastavením úrokových sazeb až příliš nízko na až příliš dlouho.

Sdílejte článek, než ho smažem