Zákon o spotřebitelských úvěrech zamíchal kartami. Ne snad v tom, že by přinesl nějakou radikální změnu, viditelnou na první pohled, ale spíše v tom, že všechny banky musely radikálně změnit své vnitřní procesy. Risk manažeři museli složitě odhadovat, co bankám přinesou nové podmínky pro předčasné splacení úvěrů s jasně daným finančním stropem na úhradu účelně vynaložených nákladů s tím spojených.
Dopady nové legislativy se dle očekávání promítly do vývoje úrokových sazeb. Právě v listopadu 2016, kdy nový zákon vstoupil v účinnost, se pokles úrokových sazeb zastavil. V listopadu byly podle statistiky Hypoindex průměrné úrokové sazby na historicky nejnižší úrovni 1,77 %, v lednu již vyšplhaly na 1,82 % a od té doby plynule a postupně rostou, aktuálně na 1,95 % za březen.
Ve stejnou dobu přitom přichází další zásah, který mění podmínky. Maximální výše LTV, stanovená Českou národní bankou. Zatímco loni v říjnu bylo LTV sníženo na 95 %, od dubna již platí nové limity – tentokrát byl maximální možný limit LTV snížen na 90 % a pouze 15 % nově poskytnutých úvěrů smí být v rozmezí 80 až 90 % LTV. V praxi to znamená, že pokud chcete financovat koupi nové nemovitosti hypotečním úvěrem, připravte se na to, že pětinu musíte mít v hotovosti. ČNB se tímto krokem snaží předcházet možným komplikacím, které mohou hrozit bankovnímu sektoru z důvodu nesplácených hypotečních úvěrů. Podobná krize totiž před deseti lety nastala v USA a stála za globální finanční krizí.
V praxi to tedy znamená, že hypoteční úvěry už rozhodně nebudou pro každého. Reálné dopady na trh s nemovitostmi se propíší se zpožděním během následujících měsíců. Dopad na poptávku je však očekávatelný. I když Češi třeba v Belgii oblíbeným 100 % hypotékám příliš neholdovali, úvěry s 90 % LTV výjimečné nebyly. Některé banky přitom toto opatření poměrně zásadně ovlivní. Jiné už k omezování LTV přistoupili ještě dříve, než se na něj soustředila pozornost ČNB. „Říjnové doporučení ČNB nepředstavovalo pro trh v podstatě žádnou změnu, alespoň v Hypoteční bance jsme ji nezaznamenali. Dlouhodobě totiž poskytujeme hypotéky s vysokým LTV v zanedbatelném objemu, a to z důvodu vyšší rizikovosti tohoto typu úvěru. Ani mezi klienty o ni není nijak velký zájem, neboť hypotéky s LTV do 95 % (původně stoprocentní hypotéky) jsou úročeny mnohem vyšší úrokovou sazbou oproti např. hypotéce s LTV do 70 %“, říká Marie Mocková z Hypoteční banky.
Rekordní poptávce po hypotékách dlouhodobě nahrávaly rapidně klesající úrokové sazby z předchozích let. Zatímco před sedmi lety se pohybovaly běžně nad 5 % p. a., tak koncem loňského roku dosáhly své historicky nejnižší úrovně. Úvěry na bydlení ještě loni v prosinci pracovaly s průměrnou roční úrokovou mírou ve výši pouhých 1,77 %, tedy těsně nad hranicí inflace. O moc níže již zkrátka jít nemohly. V březnu však už podle Hypoindexu byla průměrná úroková míra 1,95 % p.a. Od ledna přitom kontinuálně roste a mezi březnem a únorem se tempo jejího růstu ještě zrychlilo. Během pouhých tří měsíců se tak úrokové míry vrátily na hladinu, ze které předtím tři čtvrtě roku padaly.
Vývoj úrokových sazeb a legislativních podmínek však tvoří jen jednu stranu mince hypotečního trhu. Tou druhou je trh rezidenčních nemovitostí. A tam nezůstal takříkajíc kámen na kameni. Podle HB INDEXu, indexu cen vývoje rezidenčních nemovitostí, který Hypoteční banka připravuje od ledna 2010 na základě reálných prodejních cen, si byty za rok 2016 celorepublikově připsaly 11 procentních bodů, pozemky 10,7 pcb a rodinné domy, které rostly nejpomaleji, 4,7 procentního bodu. U bytu za pět milionů tak meziročně stoupla jeho cena o neuvěřitelných 550 tisíc. Ceny bytů i rodinných domů přitom rostou kontinuálně již od roku 2014. Pozemky pak jako jediné od roku 2010 nikdy neklesly.
Loňský meziroční cenový nárůst bytů byl, aspoň v tomto desetiletí, rekordní. Celorepublikový růst cen táhly především byty v Praze, Brně, Olomouci a ve Středočeském kraji, kde si ceny bytů připsaly také nejvíce. Za zmínku stojí fakt, že ceny starších panelových bytů rostly více než v případě cihlových. A nebylo tomu tak poprvé. Větší panelové byty vhodné k rekonstrukci lidi lákají. Na trhu totiž roste zájem především o byty pro rodinu (3+kk, 3+1). Svého vrcholu v posledním čtvrtletí loňské roku dosáhly i prodeje novostaveb. Developeři prodali za celý loňský přibližně 6 500 bytů. V roce 2015 jich však bylo ještě víc. Pokles prodejů způsobil nedostatek nabídky. To se má podle všeho letos výrazněji změnit. Řada lidí také začala kupovat byty na investici. Podle odhadů Hypoteční banky tento segment v Praze tvoří téměř třetinu všech prodaných bytů.
Rodinné domy, byť růst jejich cen byl méně než poloviční, rostly v závěru loňského roku nejrychleji za poslední 2 roky. U nové výstavby domů převažuje obvykle ta individuální, prováděná svépomocí a dodavatelským způsobem. Developerská výstavba se převážně soustřeďuje na řadové rodinné domy na malých pozemcích v krajských městech a jejich okolí. Novou výstavbu nepříjemně ovlivňuje růst stavebních nákladů. V případě tzv. second-handových prodejů – tedy prodejů starších nemovitostí – převažuje zájem o rodinné domy vhodné k rekonstrukci, které jsou situovány ve stávajících zástavbách větších měst a obcí s dobrou dopravní dostupností a občanskou vybaveností.
Zájemce o bydlení či investici ve formě pořízení a pronájmu rezidenční nemovitosti, odjakživa zajímá, kdy je ona „ideální“ doba pro koupi nemovitosti. Z pouhého průniku vývoje úrokových sazeb a cen rezidenčních nemovitostí by se dost možná dalo dojít k závěru, že tato doba už proběhla někdy počátkem loňského roku. Ve skutečnosti je však situace o něco složitější. Celorepublikové statistiky totiž pro lokální trhy příliš neplatí. I v rámci větších měst lze najít značné rozdíly. Ideální doba pro pořízení vaší vlastní nemovitosti tak dost možná může být právě teď, anebo třeba až v budoucnosti. Záleží na vašich potřebách i na tom, zda nemovitost chcete koupit pro sebe či na investici.
V Praze se kupříkladu na vývoji cen značným způsobem podílí dostavba a další plány výstavby metra, či klíčové dopravní infrastruktury. V regionech zase s cenami nemovitostí míchají výstavby nových výrobních podniků, které mnohdy neváhají lákat stovky nových zaměstnanců z ostatních částí republiky, a třeba jim i přispívat na bydlení. Zejména u bytů a rodinných domů na investici se proto vyplatí sledovat dlouhodobé plány pro rozvoj dané lokality, i vývoj jejího demografického složení a občanské vybavenosti. To jsou aspekty, které v budoucnu zásadně ovlivní hodnotu nemovitosti i výši pronájmů a jsou v důsledku podstatnější, než okamžitá kupní cena a úroková sazba hypotečního úvěru, která je beztak fixovaná jen na několik let.
U nemovitostí pro vlastní bydlení pak hrají roli poněkud jiné aspekty – jak moc daná nemovitosti vyhovuje (či u rekonstrukce může v budoucnu vyhovovat) potřebám rodiny, jak je to s dojížděním do práce, jak daleko a jakou kapacitu mají místní školy a školky a v neposlední řadě i to, na jak dlouhý časový horizont počítáte u dané nemovitosti s bydlením. Na trhu je přitom zjevná významná změna právě v tomto aspektu uvažování. Zatímco dlouhá léta poptávce dominovaly byty s dispozicí 2+kk/2+1, loni poprvé to byly větší byty pro rodiny.
Jaká je tedy naše rada pro ty, kteří si letos chtějí pořídit nemovitost na hypotéku? Sledujte trh, připravte si více hotovosti a nebojte se investovat i do nemovitostí určených k rekonstrukci.
Dlouhodobý investiční produkt
Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.
Sdílejte článek, než ho smažem
