Adamovi a Evě ještě nebylo třicet. Chodí spolu pět let, dokončili školu a mají stálé zaměstnání. O svatbě zatím nemluvili, ale rádi by odešli ze studentského privátu a začali konečně bydlet jenom spolu. On ani ona žádnou nemovitost nevlastní, jejich rodiče bydlí v bytech, kde Adam a Eva vyrostli, a stěhování neplánují.
Čtenáři Penize.cz dostali v posledním roce v seriálech Kupujeme byt, Prodáváme byt a Družstevní byt návody na ideální průběh převodu nemovitosti, a to v zájmu kupujícího i prodávajícího.
Jenže za každým prodejem či koupí je životní situace, kterou je třeba vyřešit. Držet se ideálního postupu není jednoduché tváří v tvář složitým příbuzenským vztahům, konfliktům a časovému stresu. Náš nový seriál se zaměřuje postupně na nejčastější životní situace, kdy se nakupují a prodávají nemovitosti. Nejdřív budeme kupovat první společné bydlení, pak přijde stěhování do většího s prvním potomkem a do menšího s odchodem dětí, rozvod a úmrtí partnera, dědictví společně se sourozenci i prodej a koupě nemovitosti u nezletilých.
První důležité dilema nemá jednoznačnou odpověď. Je třeba pečlivě spočítat, jestli se vyplatí v dané lokalitě spíše hypotéka, nebo pronájem. Obecně platí, že čím levněji se prodávají byty, tím spíš se vyplatí nemovitost koupit, zvlášť teď, když mají hypotéky nízké úroky (je ale potřeba mít na mysli, že za pět let můžou být úroky docela jinde). Srovnejte jednoduše měsíční náklady a nezapomeňte k tomu připočíst důležitý fakt, že po splacení hypotéky vám zůstane nemovitost, zatímco z pronájmu odejdete s holýma rukama.
Nejde ale jenom o peníze, koupě bytu a zejména potom související hypoteční úvěr je především první společný závazek. Pokud jste spolu dosud nebydleli, doporučuji jít alespoň na rok do pronájmu. Otestujete si nejen to, kde a jak chcete bydlet (lokalitu, dispozici atd.), ale rovněž – nebo především – svůj partnerský vztah, pro který je sestěhování vždy důležitou zkouškou.
Velkou roli budou hrát taky vaše plány do budoucna – kupovat nemovitost na hypotéku má smysl jedině tehdy, když se chcete v daném městě dlouhodobě usadit. A pochopitelně jen když plánujete trvalé zaměstnání. Na druhou stranu byt je možné vždy prodat (i s hypotékou), například jakmile se rodina rozroste o děti, není problém vyměnit menší byt za větší (tomu se budeme věnovat příště).
Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.
Podívejme se na všechny možnosti, které má nesezdaný pár. Za prvé, byt může koupit jenom jeden z nich do svého výlučného vlastnictví. To je nejjednodušší z hlediska budoucího nakládání s bytem v případě rozchodu. A je to ideální varianta, pokud má finanční prostředky jen jeden z vás. Kdyby se později Adam a Eva odhodlali ke svatbě a společně investovali do bytu další peníze, můžou se rozhodnout, že i tuto nemovitost zahrnou do společného jmění manželů (SJM), takzvaným rozšířením společného jmění formou notářského zápisu.
Jenže většina párů bude potřebovat dát finance dohromady – nejen svoji našetřenou hotovost, ale také svoje příjmy, aby získali výhodnější, respektive v mnoha případech vůbec nějaký hypoteční úvěr. Bavíme se tedy většinou o spoluvlastnictví nemovitosti. A tady máme dvě možnosti. První je klasické spoluvlastnictví, kdy každý vlastní ideální podíl bytu vyjádřený zlomkem podle toho, kolik svých prostředků do koupě nemovitosti vložil.
Chcete názorný příklad? Adam vloží do koupě nemovitosti milion, Eva půl milionu a ve stejném poměru se budou skládat na splátky hypotéky (Adam deset tisíc měsíčně a Eva pět tisíc). Adam potom může vlastnit ideální dvě třetiny a Eva ideální třetinu nemovitosti. Vždycky ale záleží na jejich vzájemné dohodě, jaký bude poměr spoluvlastnických podílů tak, aby vyjadřoval jejich podíl na investici.
Anebo se mladý pár rozhodne pro svatbu a pak si koupí byt do společného jmění manželů, tedy v podstatě do bezpodílového spoluvlastnictví manželů, jak se dříve trefněji nazývalo. V tomto případě velikost podílu každého z manželů není zřejmá – nemovitost je součástí širšího manželského jmění. Na druhou stranu, i pokud jste ženatý či vdaná, můžete se v rámci koupě nemovitosti za trvání manželství uchýlit k první variantě, výlučnému vlastnictví jednoho z vás. Stačí sepsat před koupí písemnou dohodu o zúžení společného jmění manželů, ale pozor, zase formou notářského zápisu.
Je to trošku zvláštní motivace ke svatbě – společný dluh. Přesto jste už určitě taky zažili páry, které šly rovnou z oddací síně do banky, vyřídit si hypotéku. A možná vás překvapím, když řeknu, že žádné finanční výhody svatba pro koupi společného bytu nemá. Přesto může sehrát důležitou roli.
Při posuzování bonity dvou klientů zároveň se banka dívá zejména na jejich výdaje a příjmy obou partnerů, zajímají ji případné záznamy v rejstřících dlužníků a registrech, ne razítko v občance (nechme stranou, že rodinný stav dnes v občanském průkazu vůbec být nemusí a že razítkovat dnešní karty beztak nejdou). Šance na získání hypotéky svatba nezvyšuje. Nicméně v rozhodování, zda se společně zadlužit, může hrát žádost o ruku velkou roli psychologickou, jako stvrzení plánované společné budoucnosti a vzájemné důvěry.
Bude-li vás tedy vdavekchtivá partnerka nebo ženěníchtivý partner přemlouvat ke svatbě kvůli hypotéce, nenechejte se vodit za nos. Ale chystáte-li se společně zadlužit, stvrdit své odhodlání snášet spolu dobré i zlé tradičním rituálem nemusí být od věci.
Rozhodnete-li se pro podílové spoluvlastnictví, musíte být připraveni na to, že celou nemovitost nebudete moct prodat bez souhlasu druhého. Ideální podíl na bytě se prodává těžko, ale přesto pozor – nový občanský zákoník zrušil předkupní právo u spoluvlastníků (kromě nabytí spoluvlastnického podílu dědictvím, kdy máte šest měsíců na přednostní koupi), takže se při troše smůly může stát, že váš partner prodá ideální půlku vašeho bytu někomu úplně cizímu.
Ani nemovitost ve společném jmění manželů nelze samozřejmě prodat bez souhlasu druhého manžela. Novinkou podle nového občanského zákoníku však je i nezbytnost souhlasu s prodejem nemovitosti, která je ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů, pokud se v nemovitosti nachází rodinná domácnost manželů (zákoník mluví o ochraně bydlení manželů). Tak může být manželstvím omezena vaše svoboda nakládat i s nemovitostmi, které jsou výlučně vaše (získali jste je darem od rodičů, dědictvím, koupili před svatbou či vyňali ze společného jmění a podobně).
Partnerem seriálu je MAXIMA, pražská realitní kancelář s tradicí zodpovědného a etického přístupu ke klientům. Nabízí široké zázemí pro prodej a pronájem nemovitostí: prezentaci a inzerci, právní služby i financování zajišťuje profesionální tým.
Jakkoli vážně to spolu dnes Eva s Adamem myslí, statistiky jsou neúprosné a šance jejich budoucího rozchodu nebo rozvodu je vysoká. I podle toho, co chcete, aby se dělo v momentě rozchodu nebo rozvodu, se můžete už dnes rozhodovat o tom, jakou formu vlastnictví zvolíte.
Zatímco podílové spoluvlastnictví bude vypořádáno vždy podle velikosti podílu, „spadne-li“ nemovitost do společného jmění manželů, stane se předmětem vypořádání celkového jmění. Může se tedy stát, že o ni úplně přijdete nebo naopak ji celou získáte podle toho, co všechno do společného jmění spadá a jak jste se přičinili o jeho získání (například vy získáte chalupu, exmanželka byt a podobně). Jestli se na vypořádání neshodnete, rozhodovat bude soud, který přihlíží nejen k tomu, kdo z manželů se v jaké finanční výši podílel na pořízení, ale také zejména k péči o nezletilé děti, rodinnou domácnost a jiné.
A na závěr je třeba myslet i na nejhorší – na úmrtí partnera. Zatímco pozůstalý manžel nebo manželka jsou v první, případně nejhůře ve druhé zákonné dědické skupině, pouhý životní partner – v našem případě zároveň spoluvlastník – bude mít výrazně horší postavení, zejména pokud neexistuje závěť. Partner jako „nepříbuzná“ osoba nastupuje do dědického řízení pouze za podmínky, že žil nejméně jeden rok ve společné domácnosti se zůstavitelem. Navíc je zařazen až do druhé nebo dokonce třetí dědické skupiny, čili dědický podíl na nemovitosti připadne spíše dětem a dalším dědicům než partnerovi-spoluvlastníkovi.
Výběr z kalkulaček na Peníze.cz:
spočítejte si, jestli máte nárok na porodné, jaká vám náleží mateřská, jak vysoký měsíčně může být váš rodičovský příspěvek, kolik dostanete na přídavcích na děti (nebo že nedostanete nic), případně kolik vám dají na ošetřovném, pokud budete muset zůstat doma s nemocným dítkem.
Kolik ušetříte s fotovoltaikou?
Zjistěte své roční úspory zdarma a do 2 minut. S Řešímto.cz porovnáte nabídky od ověřených dodavatelů ve vašem okolí.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
26. 8. 2015 9:02, katolík
Akceptoval realitu. Kdyby to mělo být kázání od pana faláře, jistě bych od toho čekal něco jiného...
Zobrazit celé vláknoSkrýt celé vlákno
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
26. 8. 2015 6:56, Olly
Článek mi připadal jako propagace soužití "na psí knížku". A ještě ona rada, aby se mladí otestovali, zda spolu mohou žít.
V diskuzi je celkem (6 komentářů) příspěvků.