Jak se bojuje o hypoteční trh

Úrokové sazby hypoték jsou již dostatečně nízko a byť se nabídka, kterou dostanete od jednotlivých bank, bude lišit, rozdíly to nebudou veliké. Kromě ceny tak rozhodují o volbě banky jiné faktory. Například to, do jakého procenta hodnoty nemovitosti si můžete půjčit, na jak dlouhou dobu můžete dostat fixní sazbu, za jak dlouho vám úvěr schválí a tak dále. Při přípravě své nabídky tak eBanka (profil, názory) musela nabídnout něco navíc, aby zjednodušila klientům život a sama získala (alespoň dočasně, než to nabídnou ostatní) konkurenční výhodu. První z těchto třešniček na dortu je možnost předčasného splacení až poloviny hypotéky poté, co jste zaplatili dvanáct splátek. Teoreticky tak můžete svůj úvěr na nemovitost vyrovnat za dva roky.

Proč byste to dělali? Potřeba (či chuť) předčasně splatit je něco, co je dopředu těžko předvídatelné. Pokud například budete chtít prodat nemovitost, kterou jste na hypotéku koupili a kupující ji bude chtít bez dluhů, pak existují jen dvě cesty jak to udělat. Buďto dáte bance do zástavy jinou nemovitost (a váš úvěr pak trvá dál), nebo prostě dluh splatíte. Pokud ale máte úvěr s pětiletou fixací a do změny úrokové sazby vám zbývá několik let, je taková transakce dost drahá. Banka si totiž od vás většinou nechá zaplatit ušlý úrok, u větších hypoték tak může jen tato pokuta představovat statisícové částky.

Chcete vědět jak vypadá hypoteční licence udělená minulý týden eBance? Stačí kliknout.

Druhým zpestřením eBankovní hypotéky je nárok na odklad splátek nejen v případě osobních či finančních potíží, ale například i při narození dítěte. Ostatní banky pouze říkají "nějak se domluvíme" (a většinou se i domluvíte), nicméně eBanka se rozhodla tuto možnost odkladu splátek zahrnout přímo do obchodních podmínek. Tam je definováno za jakých okolností můžete o tento odklad požádat. Nárok na něj máte bezplatně na až šest měsíců během celé doby splácení úvěru.

Kromě těchto dvou specialit má hypotéka eBanky řadu dnes již standardních (viz dále) detailů. Můžete si půjčit až 100 % odhadní ceny nemovitosti, po dodání podkladů je úvěr vyřízen standardně do sedmi dnů (představitelé banky přislíbili, že se tato doba bude zkracovat) a životní pojištění pro případ smrti je v ceně hypotéky. Pokročilejší pojišťovací produkty zatím banka spolu s hypotékou nenabízí, ale jelikož je její matkou Česká pojišťovna (profil, názory), lze takový krok očekávat v dohledné době.

Úrokové sazby českých hypotečních bank
Banka	Jednoletá sazba	Pětiletá sazba
Česká spořitelna (profil, názory)	3,9 %	4,7 %
Českomoravská hypoteční banka (profil, názory)	6,1 %	5,1 %
eBanka (profil, názory)	3,4 %	5,1 %
Komerční banka (profil, názory)	4,5 %	5,1 %
HVB (profil, názory)	4,4 %	5,35 %
Wüstenrot hypoteční banka (profil, názory)	neposktytuje 1	4,7 %
GE Capital Bank (profil, názory)	3,89 %	4,64 %
Raiffeisenbank (profil, názory)	3,97 %	4,5 %
Živnostenská banka (profil, názory)	3,7 %	4,7 %
Vysvětlivky: uvedené sazby jsou (s výjimkou Wüstenrot hypoteční banky) tzv. "sazby od", skutečná sazba, kterou nabídnou klientům, tak bude s velkou pravděpodobností vyšší, 1 banka jednoletou fixaci nenabízí, má ale dvouletou - 5,2 % Zdroj: infolinky bank

Tyto dvě drobnosti jsou krokem k tomu, aby byly hypotéky ještě více "příjemnější" pro klienty. Určitě totiž alespoň něco z nich zahrne časem do své nabídky i konkurence, stejně jako v minulosti totiž nemůže zůstat pozadu. Český hypoteční trh tak za poslední dva až tři roky ovlivnila řada událostí, které hypotéku z velmi konzervativního, složitého a drahého produktu posunuly tam, kde je dnes. Které to byly?

Spořitelní dotace

Součástí privatizační nabídky Erste Bank na koupi České spořitelny byl i příslib věnování deseti miliard korun na řadu projektů na podporu podnikání, bydlení a mnoha dalších bohulibých činností. Je otázkou do jaké míry je možné u dotace hypotečního úvěru mluvit o podpoře a do jaké míry šlo jen o "nákup" tržního podílu. Určitě ale ČS díky této dotaci (snižuje úrokovou sazbu poloviny úvěru o 3 %) rozhýbala před dvěma lety trh hypoték a sama získala téměř třetinový tržní podíl. Dotované hypotéce jsme se věnovali v článku Kam se ztratila spořitelní dotace.

Byť mnozí konkurenti začali po jejím zavedení protestovat a vyhrožovat žalobami na porušení hospodářské soutěže, velmi rychle změnili názor a také začali bojovat cenou. Že v tom nebyl nejmenší problém je určitě nepochybné, jejich sazby totiž byly v té době dosti vysoké. Jak jinak si můžeme vysvětlit fakt, že je bez sebemenších obtíží velice rychle snížili až o několik procent?

100% hypotéka

I když už trh vykazoval značné známky růstu, měly hypotéky pro řadu žadatelů (především z míst s vysokými cenami nemovitostí) jeden nedostatek. Banky totiž byly ochotny půjčovat jen 70 % odhadní ceny nemovitostí. Důvody jsou v podstatě dva - tato výše kryje riziko a současně je maximem stanoveným zákonem pro úvěry sloužící jako podkladové aktivum pro hypoteční zástavní listy. To ale například v Praze vyžadovalo mít úspory v řádu statisíců korun, což diskvalifikovalo řadu mladých zájemců o hypotéky, kteří sice měli vysoké příjmy, ale téměř žádné úspory. Českomoravská hypoteční banka tak přišla s řešením – 100% hypotékou. Byť její úroková sazba byla vyšší než u těch méněprocentních, nabízela už možnost volby – našetřit si a nebo koupit hned, byť dráž.

Progresivní splátky

Hypoteční trh utěšeně rostl, ale stále ještě nenabízel nic těm, kteří neměli vysoké příjmy, ale zase před sebou měli perspektivu stabilního kariérního (a platového) růstu. Pokud váš příjem každoročně o několik procent vzroste, pak můžete o tolik splácet více. Banka vám tedy může půjčit i přesto, že na standardní splátku nemáte (nebo ji nechcete platit). Ví totiž, že v budoucnu budete moci splácet více, a tak se tento rozdíl může vyrovnat (resp. více než vyrovnat, protože růst splátek zaplatíte v úrocích navíc).

Prvním, kdo tento model představil jako standardizovaný produkt byla opět ČMHB. Řada bank byla schopna takovou konstrukci vymodelovat již dříve, nicméně právě Progres (profil, názory) od ČMHB byl první, který tuto možnost nabídl jako standardní. Ono když si budete půjčovat deset milionů, rádi vám připraví krkolomnější modely, hlavně, že si půjčíte právě u nich. Milionový klient už ale taková bomba není.

Dlouhodobá fixace

Nic netrvá věčně a ač se tomu asi nyní nechce věřit, hodně pravděpodobně to bude platit i o stávajících nízkých úrokových sazbách. Ti, kdo si nyní berou hypotéku, by ale nízkou sazbu určitě rádi měli co nejdéle, a tak se jako první objevila HVB a o něco později i Raiffeisenbank s možností fixace úrokové sazby až na 15 let. Je ale dobré mít na paměti, že v takovém případě je předčasné splacení dosti drahou záležitostí.

Stejná sazba pro všechny

Jak jsme se nedávno přesvědčili v našem testu spotřebitelských úvěrů, trpí banky (ne všechny) nepříjemným zvykem slibovat v reklamě úrokové sazby, které pak klienti téměř nemají šanci získat. Podobná věc samozřejmě platí i u hypoték, i tady se ale našla vlaštovka, která se rozhodla být ke klientům upřímná. Wüstenrot hypoteční banka totiž nabízí stejnou úrokovou sazbu všem, kteří splní podmínky pro poskytnutí úvěru. 

Která z výše popsaných hypotečních třešniček na dortu je pro vás osobně nejdůležitější? Co postrádáte u českých hypoték? Podělte se o své názory a zkušenosti s ostatními!