Zdroj: Shutterstock
„Jak říká Warren Buffett – u velkého fondu je těžké dosahovat velmi vysokých výnosů,“ vysvětluje Tomáš Hanáček, šéf business developmentu společnosti Accolade: „Když máte malý fond s portfoliem složeným z jednotek nemovitostí a u jedné vyskočí valuace o dvacet procent, hned to poznáte. U fondu ve velikosti Accolade Industrial Fund to má jen malý dopad. Významnou výhodou je ale stabilita a diverzifikace.“
Fond vznikl v roce 2014 a od té doby rozšířil své portfolio na více než dva miliony metrů čtverečních průmyslových ploch. V halách s nejvyššími celosvětovými standardy sídlí firmy jako Amazon, DHL, Tchibo nebo Bridgestone. Díky dlouhodobým nájemním smlouvám, které v průměru přesahují šest let, si fond drží velmi nízkou neobsazenost – kolem dvou procent.
„Důležité je diverzifikovat geograficky, segmentově i co se týče financování,“ popisuje Hanáček. „Kdyby se náhodou stalo, že ve fondu ze dne na den skončí největší nájemce, Amazon, znamenalo by to jen velmi malou část celého portfolia. To fond ustojí. A to je také rozdíl oproti menším fondovým portfoliím,“ dodává.
Fond ale dokáže generovat i vyšší výnos, například průměrný roční výnos za posledních pět let byl kolem deseti procent. Komunikovaných sedm procent reflektuje výnosy z nájmů. A to je složka, kterou lze dlouhodobě řídit a ovlivnit.
Fond se tak profiluje jako konzervativní prvek investičního portfolia, alternativa k penzijnímu spoření či dlouhodobým vkladům. „Investor by se na to měl dívat téměř jako na penzijní produkt. Dlouhodobý, který přináší zajímavý, ale stabilní výnos,“ dodává Hanáček.
Výsledek fondu ovlivňuje kromě nájmu ještě zhodnocení samotných nemovitostí. Jejich ocenění je přitom disciplína sama o sobě. „Fond se snaží být v tomto velmi transparentní a žádné valuace nedělá interně. Všechno outsourcuje externím subjektům na trhu: specialistům a globálním hráčům, kteří oceňují v souladu s předpisy institutu RICS. Drží se zkrátka celoevropských standardů,” popisuje Hanáček s tím, že historický trend výnosu fondu reflektuje vývoj tržního yieldu, neboli hrubý výnos komerčních nemovitostí. Jedná se o roční nájemné generované nemovitostí vydělené její kupní cenou vyjádřené v procentech. Do tohoto parametru se samozřejmě propisuje i financování na trhu a cena peněz (viz. graf).
„Když se podíváte na graf, tak vidíte, že od roku 2014 do roku 2021 se cena nemovitostí stále zvyšovala. Což bylo také tím, že peníze byly levné, v roce 2021 byly stále ještě záporné sazby ECB, a to všechno hrálo do karet tomu, že cena letěla vzhůru a tím pádem rostl i výnos. A když se podíváme na strukturu toho výnosu, tak jsme plus mínus kolem deseti procent, tedy sedm procent z nájmu plus nějaké zhodnocení těch nemovitostí,“ vysvětluje Hanáček.
Accolade Industrial Fund je evropský fond regulovaný podle směrnice AIFMD. Minimální investice činí zhruba 75 tisíc eur (něco přes dva miliony korun).
Investovat je možné v korunách i eurech.
Poplatková struktura je následující:
To se ale změnilo v roce 2022. S růstem inflace a úrokových sazeb se zvýšil tržní yield industriálních nemovitostí, a tím pádem klesala jejich cena. „Rok 2022 byl výjimečný a trh zažil opačný trend než v předchozích letech. Ale to jsou investice do nemovitostí. Někdy vám trh přeje, jindy ne,“ dodává Hanáček s tím, že další výhled je už ale podle něj stabilní.
Inflace se ustálila a sazby se nemění. Navíc podle Hanáčka budou průmyslové nemovitosti vždy důležitou součástí evropské infrastruktury a je to statek, který je omezený v čase i prostoru, takže jeho hodnota dlouhodobě roste.
Dlouhodobá je také investice do Accolade Industrial Fund. Investoři musí počítat s tím, že peníze budou mít ve fondu minimálně na pět let. O prodej podílu lze požádat nejdříve po čtyřech letech, přičemž výstupní doba je 12 měsíců. Po celou dobu ale investor pobírá výnos. Což znamená, že rozhodným dnem je až poslední den oněch 12 měsíců a peníze do poslední chvíle vydělávají.
„Dvanáct měsíců je pohledem dnešního trhu dlouho, ale má to své důvody,“ vysvětluje Hanáček. „Důvodem je potřeba detailního hlídání cash-flow fondu a jistoty, že bude vždy schopen dostát závazkům vůči investorům. Jeho správci potřebují vědět rok dopředu, kolik peněz bude třeba na výplaty investorům. Je to otázka cash flow – a to je u nemovitostního fondu klíčové.“
Fond má čtyři obchodní dny do roka, ke kterým se stanovuje hodnota NAV. V praxi to znamená, že investor, který podá žádost o prodej například 1. ledna, obdrží vyplacené prostředky začátkem února následujícího roku.
1. díl: Co to je FKI? Investice pro vyvolené, nebo pro každého
2. díl: Kdo je kvalifikovaný investor. Co musím umět, mít nebo předstírat?
3. díl: Slíbené výnosy, tvrdá realita. Jak si FKI opravdu vedou a jak funguje jejich naceňování
4. díl: Nesnižujte si výnos. Jaké jsou nejčastější poplatky u FKI? Co platíte a proč
5. díl: Jak (ne)snadné je dostat peníze z FKI: Výstup, likvidita, daňové finty
6. díl: Všechny FKI nejsou stejné. Jak poznat slušný fond od průšvihu a nenaletět
Peníze BrandInsight: Partnerem článku je Accolade Industrial Fund
Silvie Housková
Sdílejte článek, než ho smažem
