Investice do nemovitostí? Průmyslové haly dokáží zajistit solidní a stabilní výnos

V informacích o fondu se píše, že investuje primárně do nemovitostí třídy A, co to znamená? 

Na trhu je několik kategorií komerčních průmyslových nemovitostí. Kategorie A znamená, že to jsou nejmodernější a standardizované typy budov. Mají jasně dané nároky na konstrukci, kapacitu zatížení podlahy, rozvržení sloupů uvnitř haly a tak dále. Důvod, proč fond investuje pouze do nich, je, že jde o celosvětový standard. To znamená, že když do takové haly přijde třeba výrobce z Ameriky nebo z Asie, tak ví, že může čekat stavby nejmodernější úrovně, stejné, jaké by našel i ve své zemi nebo na svém kontinentu.

Takže je díky tomu i jednodušší hledat nájemce?

Přesně tak. Ty haly jsou navíc velmi flexibilní. Průmyslové nemovitosti mají své specifické klienty a nájemce. Pohybují se v oblastech od strojírenství přes automobily, elektrovýrobu po potravinářství, farmacii a podobně. Haly mají ale samozřejmě daleko širší využití. Nejen pro výrobu, ale taky pro logistiku, skladování a v současné době je v nich i velká část retailu, konkrétně e-commerce. 

Tomáš Hanáček

Má přes dvacet let zkušeností z finančnictví – od budování finančních a technologických startupů až po správu financí a financování podnikového sektoru v největších evropských bankách. Pracoval v CzechInvestu, České spořitelně, Creative Dock a spoluzaložil investiční platformu Zalep.to. Od roku 2018 působí jako Head Of Business Development ve společnosti Accolade. Zde vede tým, který pečuje o investory.

A podle čeho fond vybírá, jakou halu a kde koupí?

Samozřejmě posuzuje celou řadu aspektů. S lehkou nadsázkou lze ale říct, že stejně jako jiné nemovitosti mají i ty průmyslové tři základní kritéria výběru: lokalitu, lokalitu a lokalitu Takže to je ten základní klíč. A pak přicházejí ty další, jako je napojení na dopravní infrastrukturu, napojení na přípojky, pro některé nájemce hraje samozřejmě roli, jestli jsou blízko cílovému trhu nebo například v rámci výrobního řetězce ke svému odběrateli. Někteří pronajímatelé zase potřebují dostatek kvalifikované pracovní síly – to je důležité specificky u výroby. 

Další věc, která se řeší u nemovitostí jakéhokoliv typu, je jejich hodnota a to, jakým způsobem jsou ohodnocovány. Mimo jiné je to velmi důležité při výpočtech výkonnosti fondů. Jak ohodnocuje Accolade Industrial Fund? 

Ano, to je opravdu velká otázka, která se řeší od té doby, co existuje trh s komerčními nemovitostmi. Accolade Industrial Fund se v tom snaží být velmi transparentní a naceňování nemovitostí nebo valuace nikdy nedělá interně. Všechno outsourcuje externím subjektům. Specialistům a globálním hráčům, kteří oceňují v souladu s předpisy institutu RICS. Drží se zkrátka celoevropských standardů. To znamená, že stejně jako nemovitosti ohodnocují všude v Evropě, hodnotí tyto externí firmy nemovitosti i ve fondu. A je to vidět i na výsledcích fondu, protože jdou s vývojem cen, které vidíme na trhu. 

Hodnota nemovitostí ve fondu se potvrzuje například prodejem některé z nich. To ale Accolade Industrial Fund nedělá, proč? 

Zaměřuje se na strategii růstu, chce být velký a významný evropský hráč na trhu komerčních nemovitostí. Když prodáváte, tak své portfolio zmenšujete. Fond je na trhu od roku 2014 a historie ukazuje, že oceňovací metody, které používají partneři, se kterými spolupracuje, jsou velmi blízko trhu. Ti hodnotitelé samozřejmě berou v potaz všechny transakce, které se na trhu dějí, a zohledňují je ve valuacích nemovitostí v portfoliu fondu. Takže, když prodává někdo jiný na trhu, tak se cena propisuje i do vašeho ocenění. 

Má tedy fond všechny haly obsazené, když je nechce prodávat? A na jak dlouho haly pronajímá?

Ano, ta neobsazenost je velmi nízká, něco kolem 1,8 procenta, takže níže než trh. Portfolio fondu má dva miliony metrů čtverečních, takže v něm vždy nějaká krátkodobá neobsazenost může nastat. Délka pronájmu se nyní pohybuje kolem 6,5 roku. Navíc jsou v portfoliu stabilní a velcí hráči typu Amazon, DHL, Tchibo či Bridgestone.

Proč jde do fondu investovat minimálně na pět let?

U nemovitostních fondů je samozřejmě největší riziko likvidita. To by si měli všichni investoři uvědomovat. A u těch industriálních nemovitostí se bavíme o velkých investičních celcích, které mají hodnotu desítek až stovek milionů eur. Protože se fond snaží být velmi konzervativní, investorům od začátku komunikuje, že ta investice je opravdu dlouhodobá. Pět let bylo stanoveno na začátku, když fond vznikal, a dodržuje to do dneška, s přesvědčením, že je to vhodná doba pro tento typ nemovitostí. Dlouhá doba držení umožňuje velmi pohodlně řídit cash flow tak, aby byl fond v každý moment schopen dostát závazkům vůči investorům. Hlavně těm, kteří chtějí z fondu vystoupit.  

Komunikovaný výnos fondu je sedm procent. Není to málo, když lidé ještě nedávno dostávali i na spořicím účtu pět procent? 

Od začátku založení fondu je komunikovaný výnos sedm procent. Je to proto, že sedm procent zhruba odpovídá výnosům z nájmů. To znamená složky, kterou lze ovlivnit. Samozřejmě do toho výnosu vstupují ještě další aspekty. Může to být více, ale může to být méně. To co lze ze zkušenosti dlouhodobě doručit, je těch sedm procent.

Investice do Accolade Industrial Fund je prostě ta konzervativnější, stabilní část portfolia. Pro nemovitosti je charakteristické, že ať se nám to líbí nebo ne, tak jsou statek omezený v čase a místě a dlouhodobě jejich cena na trhu roste. Vidíme to, když se podíváme 50 let zpátky, a je to tak pořád. Vždycky může samozřejmě přijít nějaká vlna zlevnění, jakou jsme zaznamenali třeba v hypoteční krizi let 2007 a 2008 – ale trvalo jen několik málo let a nemovitosti zase rostly. 

Ještě jedna věc mě zaujala. Česká legislativa dovoluje vstoupit do fondu kvalifikovaných investorů už od jednoho milionu korun. Do Accolade Industrial Fund je ale vstupní hranice něco málo přes dva miliony, proč? 

Je to hlavně kvůli tomu, že jde o evropský fond a jeho primární regulace vychází z evropské směrnice AIFMD (Směrnice o správcích alternativních investičních fondů), kde byla v době založení fondu minimální investice 75 tisíc eur. Teď je to 125 tisíc eur. 

Seriál Fondy kvalifikovaných investorů

1. díl: Co to je FKI? Investice pro vyvolené, nebo pro každého
2. díl: Kdo je kvalifikovaný investor. Co musím umět, mít nebo předstírat?
3. díl: Slíbené výnosy, tvrdá realita. Jak si FKI opravdu vedou a jak funguje jejich naceňování
4. díl: Nesnižujte si výnos. Jaké jsou nejčastější poplatky u FKI? Co platíte a proč
5. díl: Jak (ne)snadné je dostat peníze z FKI: Výstup, likvidita, daňové finty
6. díl: Všechny FKI nejsou stejné. Jak poznat slušný fond od průšvihu a nenaletět

Silvie Housková

Šéfredaktorka webu Peníze.cz začínala v zahraniční redakci Radiožurnálu, odkud v roce 2014 přestoupila do zahraniční redakce Hospodářských novin, kde se věnovala především reportování o Evropské unii. Editovala web HN.cz,... Další články autora.

Sdílejte článek, než ho smažem