Byt či dům zabavený v exekuci je lepší kupovat za hotové

Jan Stuchlík | rubrika: Jak na to | 3. 2. 2010 | 4 komentáře
Byt či dům zabavený v exekuci je lepší kupovat za hotové
Nemovitost zabavenou v exekuci lze koupit levně. Nový vlastník má jistotu, že ho nebudou honit další věřitelé nedisciplinovaného dlužníka. Pozor si však musí dát při nákupu spoluvlastnického podílu k nemovitosti.

Ještě poslední lednové úterý si zájemci o bílou vilu v pražské části Lipence mohli mnout ruce. Její hodnotu i s pozemky odhadl znalec na skoro deset milionů korun. V kanceláři pražského exekutora Jiřího Nevřely ji mohli následující den odpoledne koupit v dražbě už za šest a půl milionu. Mohli, ale nekoupili. Škrt přes rozpočet jim udělala manželka muže, na jehož majetek byla vyhlášena exekuce. Britské bance Standard Bank dlužil skoro šest milionů korun. Jeho manželka a zároveň spolumajitelka domu se však odvolala a exekutor musel dražbu odložit na neurčito.

Koupě nemovitostiv exekutorské dražbě může být dobrá investiční příležitost. Dům, byt či pozemek se dá koupit levně a často bez jakýchkoli závazků. „Pokud s ním nejsou spojeny nájemní smlouvy, věcná břemena či závazky, o nichž soud rozhodl, že v dražbě nezaniknou, koupí zájemce nemovitost, s níž v podstatě nejsou spojena právní rizika,“ říká Richard Gürlich z advokátní kanceláře Gürlich&Co.

Co byste měli vědět o exekutorských dražbách

Kdo se nesmí účastnit dražby

  • Dlužník
  • Manžel či manželka dlužníka
  • Soudní exekutoři a jejich zaměstnanci
  • Soudci
  • Obmeškaný vydražitel neboli vítěz dražby stejné nemovitosti, který však nedoplatil nejvyšší nabídku a dražbu tak zmařil

Kde hledat informace o konaných dražbách

  • Na úředních deskách a webových stránkách exekutorských úřadů
  • Na internetovém portálu www.portaldrazeb.cz

Co obsahuje dražební vyhláška

  • Místo a čas dražby
  • Popis dražené nemovitosti
  • Odhadní cenu nemovitosti
  • Vyvolávací cenu, tzv. nejnižší podání
  • Výši dražební jistoty
  • Případné závazky spojené s nabytím nemovitosti, které s vydražením nezaniknou

Lipenecká vila sloužila jako zástava za úvěr u ČSOB, případnou dražbou však toto zástavní právo zanikne. Nový majitel by tak nemusel mít strach, že by ho v budoucnu mohl někdo o nemovitost kvůli závazkům původních vlastníků připravit.

Jenže pokud zájemce nemá dostatečnou hotovost a musí si na dražbu půjčit, vydává se na poměrně nejistou cestu. „ Dražbulze vyhlásit nejdříve třicet dnů od vydání dražební vyhlášky, která obsahuje podmínky a místo dražby spolu s popisem nemovitosti. Může to být ale později,“ vysvětluje Predrag Kohoutek z exekutorského úřadu Jiřího Nevřely. Zájemce má tak minimálně třicet dnů, aby sehnal peníze.

V bancesi na nákup může vzít hypotéku, za níž ručí jinou nemovitostí. „Nebo lze využít předhypoteční úvěr. Klient dostane peníze a zástavní právo ve prospěch banky se zřídí až po převodu vlastnictví vydražené nemovitosti,“ shrnuje praxi bank Tomáš Kofroň, tiskový mluvčí Raiffeisenbank.

Potenciální zájemce o vilu v Lipenci by však nyní měl hypotéku či předhypoteční úvěr a čekal, zda se vila nakonec bude dražit. Objevují se i případy, kdy exekutor dražbu zruší, protože dlužník najednou dluhy zaplatí. Vyčerpané peníze na dražbu lze bance vrátit, ta si za to ale naúčtuje poplatky za předčasné splacení úvěru. To se týká i zájemců, kteří by v dražbě neuspěli a z úvěru hradili zálohu, tzv. dražební jistotu.

Dražby se může účastnit kdokoli kromě dlužníka a jeho manžela či manželky. Před zahájením licitace musí zájemce o nemovitost složit na účet exekutorského úřadu dražební jistotu, kterou určuje exekutor. V případě Lipenecké vily to bylo 1,7 milionu korun. Jistota slouží jako záloha na kupní cenu a zároveň jako potvrzení, že účastník dražby myslí svůj zájem o nemovitost vážně. Poraženým v dražbě se jistota vrátí.

Vyvolávací cenu stanovuje exekutor na dvou třetinách odhadní ceny nemovitosti. Kdo nabídne nejvyšší sumu, vyhrál. Komplikace může nastat v případě, že se prodává jen podíl na nemovitosti a dražby se účastní její spoluvlastník. Když tento spoluvlastník nabídne stejnou částku, může uplatnit své zákonné předkupní právo. Ještě před dražbou ovšem musí prokázat, že toto předkupní právo má. „To může udělat buď výpisem z katastru nemovitostí, kupní smlouvou, smlouvou o předkupním právu či jinými dokumenty,“ říká Kohoutek.

Anketa

Koupili byste si nemovitost v exekutorské dražbě?

Na doplacení rozdílu mezi nabídnutou cenou a složenou dražební jistotou má vítěz ze zákona nejvíce třicet dnů. „Náš úřad ale stanovuje tuto lhůtu na patnáct dnů. Pokud kupující nestihne peníze poslat, určíme další lhůtu, která opět nesmí být delší než třicet dnů,“ tvrdí Kohoutek. Když vítěz dražby ani pak nezaplatí, jde nemovitost do další dražby. Tentokrát však exekutor stanoví vyvolávací cenu na polovinu odhadní hodnoty. Náklady na druhou dražbu a případný rozdíl mezi nejvyšší cenou z první dražby a případnou nižší cenou z druhé dražby, uhradí předchozí vítěz, který nemovitost nezaplatil.

Vydraženou nemovitost si může nový majitel převzít druhý den po vynesení usnesení o tzv. příklepu. Vlastníkem se stane po doplacení nabídnuté ceny. O jeho zápis do katastrupožádá exekutor. Zároveň podá návrh na vymazání všech zástavních práv, která na nemovitosti vázla.

Velmi často se v exekutorských dražbách prodávají spoluvlastnické podíly na nemovitostech. Většinou je kupují ostatní spoluvlastníci, kteří mají předkupní právo. „Cizí osoby si je ale také pořizují. Mohou se stát levně spoluvlastníkem nemovitosti, protože podíly se zpravidla kvůli malému zájmu prodávají za vyvolávací cenu,“ tvrdí Predrag Kohoutek.

Vydělat na takové investici lze, ale cesta k zisku se může protáhnout. Pokud se chce nový majitel podílu zbavit, musí ho nejdříve nabídnout ostatním spoluvlastníkům. Když odmítnou, může podíl prodat třetí osobě, nebo požádat soud o vypořádání spoluvlastnictví. „V takovém návrhu nemusí uvádět důvod, proč tak chce učinit. Soud pak rozhoduje, jestli lze věc rozdělit. Pokud nelze, přikáže ji jednomu ze spoluvlastníků, který ostatním vyplatí jejich podíly. Když ale tento spoluvlastník ostatní podíly nechce, soud nařídí prodej nemovitosti a rozdělení výtěžku z prodeje mezi podílníky,“ vysvětluje Richard Gürlich.

Takový postup může být poměrně zdlouhavý, zvlášť v oblastech, kde soudy řeší mnoho sporů. Vypořádání mohou zkomplikovat i případné námitky jiných spoluvlastníků. „Proto je rozumnější se nákupu spoluvlastnických podílů vyhnout,“ radí Gürlich.

Prodej lipenecké vily ovšem ukazuje, že potíže mohou snadno potkat i zájemce o celou nemovitost. Třeba v podobě manželky dlužníka, která se zabavené vily nechce vzdát a dražbu dokáže pozdržet či úplně zastavit.

Je podle vás nákup nemovitosti v exekutorské dražbě výhodný? Podělte se o zkušenosti a názory.

Líbil se vám článek?

+29
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 4 komentářů

Hledáte nové bydlení?

Berzrealitky

Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

A tohle už jste četli?

Kdy byste měli uvažovat o koupi bytu a kdy jít raději do nájmu

28. 1. 2010 | Věra Tůmová | 8 komentářů

Kdy byste měli uvažovat o koupi bytu a kdy jít raději do nájmu

Koupit si dům či byt s sebou nese nejen splátky hypotéky, ale další náklady na chod celého domu. Navíc je těžší se odstěhovat za novou prací či za novým životním partnerem.

Chcete si koupit byt? Raději nečekejte, že jeho cena ještě spadne.

27. 1. 2010 | Věra Tůmová | 13 komentářů

Chcete si koupit byt? Raději nečekejte, že jeho cena ještě spadne.

Kdo potřebuje prodat či koupit nemovitost, musí se řídit svými potřebami. Nemá cenu čekat na změny na trhu, stagnace může trvat i dalších několik let, říká expert na trh s tuzemským... celý článek

Co vám exekutor nemůže zabavit. Spočítejte si to.

26. 1. 2010 | Jan Stuchlík | 46 komentářů

Co vám exekutor nemůže zabavit. Spočítejte si to.

Je jen málo příjmů a majetku, které vám exekutor nemůže zabavit. Z výplaty, nemocenské, mateřské či podpory v nezaměstnanosti vám vezme jen určitou část. Spočítejte si, kolik by vám... celý článek

Osm rad, jak si před dlužníkem a exekutorem ochránit vlastní majetek

22. 12. 2009 | Eva Sovová | 76 komentářů

Osm rad, jak si před dlužníkem a exekutorem ochránit vlastní majetek

Víte, co dělat a jak předcházet tomu, aby vás dlužník nevtáhnul do exekuce, v níž budete muset složitě prokazovat, že zabavený majetek nepatří dlužníkovi? Dodržujte osvědčená pravidla... celý článek

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.