Nemovitostní fondy v ČR: Když tři dělají totéž, není to totéž

Podmikání této společnosti je "úchvatné". Oni si pořídí nemovitost. Výnos z nájmu za tři roky vlastnictví je cca -10%. Znáte podobně "úspěšné" amatérské pronajímatele? Příčiny vidím dvě. Jednak přecenění. Proč bych nemovitost, (vesměs nové, nebo zánovní lukrativní nemovitosti) v době krize prodával? Jestliže tedy nebudu prodávat nepotřebuji ani ohodnocení, kterým klientům znehodnotím podíl. Je zajímavé, že přecenění nemovitostí neprobělo v době růstu - řekněme jednou za rok! Teď se hodnota podílu pomaloučku škrabe k původní výši, takže řekněme po 5-10 letech se dostanou na hodnoty výchozí! Senzace. Druhý vliv spatřuji v tom, že si pořídili vlastní správcovskou firmu, která se o stavby stará. Klienti mají absolutně nulovou možnost posoudit šafářování správcovské firmy! Do této firmy se pak samozřejmě dá úlít kde co. Fond je možné hodnotit jako dobře vymyšlený tunel.

Jasně, že je spousta soukromých pronajímatelů v mínusu. Nevíte o nich proto, že to většinou sami nevědí a pořád žijí v představě naprosto nereálné ceny jejich nemovitosti. A pokud to vědí, tak se svým "úspěchem" nechlubí :-)
Co se týče přecenění: Pokud list nechcete akutně prodat, je jedno, jak je momentáně oceněn. A pokud ho chcete prodat, je to, jako kdyby jste chtěli prodat nemovitost.
Přecenění neproběhlo v době růstu proto, že ten skončil krátce po vzniku nemovitostních fondů :-)

Ještě dodatek k tématu nemovitostní fondy vs soukromí pronajímatelé: Soukromí pronajímatelé pronajímají vesměs nemovitosti k bydlení, tam byl pokles mnohem menší, než u komerčních prostor, které tvoří velkou část portfolia realitních fondů.
Vaše ztráta nepramení z nějakých pletich fondů, ale z toho, že jste nastoupil na vrcholu nemovitostní bubliny.

Pokud jde o bubliny, tak jsem do fondu vstoupil někdy začátkem r. 2007, tedy mezi prvními. To ta bublina trvala docela dlouho. Přesvědčil jste mne, že spojení se správcovskou firmou nezakládá žádné možnosti pletichařit. Dík.

To jsem dobrý, přesvědčil jsem vás o něčem, co jsem vůbec neříkal :-D Říkal jsem, že příčiny ztráty jsou někde jinde.

Bublina v nemovitostech trvala už od devadesátých let, v zahraničí ještě déle, to je dost dlouhá doba. Vrcholila právě někdy v letech 2007 - 2008. Jak často se má portfolio dle statutu fondu přecěňovat?

Pokud jste nakoupil na počátku roku 2007, pak asi víte, že k přecenění nemovitostí docházelo postupně a adekvátně s tím i stoupal kurz podílového listu fondu. V dubnu 09, před "krizovým" přeceněním, byl výnos od založení fondu přes 6%. To, že pak kurz spadl skokově o 14% dolů není vina fondu, nýbrž situace na trhu a zákona. Ten stanoví, že v případě výrazných výkyvů na trhu je povinností provést přecenění aktiv fondu na reálnou hodnotu. Fakt, že od poloviny roku 08, do konce roku 09 se na českém trhu s kancelářskými budovami fakticky neobchodovalo a průměrná pronajatost klesla na nějakých 80%, se pak nutně musel negativně promítnout do kurzu fondu.
S tou správcovskou firmou také nemáte pravdu. Co vím, veškeré smluvní vztahy s nájemníky a pod. si fond, resp. jeho investiční společnost zajišťuje sama.

Jinak ještě jedna poznámka k článku. Srovnávat fondy dle výkonnosti od založení je sice pěkné, ale nicneříkající. Dobré by bylo uvést v článku také datum, kdy který fond pořídil své nemovitosti. Jak Reico, tak Conseq pořídili své portfolio ještě před krizí a tak se následný všeobecný propad nutně odrazil v jejich výkonnosti. Naproti tomu Bridge svou první nemovitost pořídil až v roce 2010, kdy nemovitostní trh opět začíná růst.