Diskuze: Hypoúvěry versus "bezplatná" hypotéka od mBank

To je přesně můj případ, taky jsem si nevěděl rady s délkou placení hypotéky. V každé bance mi říkali něco jiného a že právě oni jsou nejlepší, tak pak se v tom vyznejte. Nakonec jsem využil služby www.ovbteam.com a jsem spokojen.

Oceňuji, že se článek snaží nečeho konkrétního dopočítat. Ale bohužel jsou výsledky zcela nesrovnatelné, protože byla zvolena různá doba splácení!!
Je přece jasné, že když svůj úvěr natáhnu déle, tak více zaplatím. Není divu, že v dané tabulce vychází nejmenší přeplatek u nejkratšího úvěru (20 let) a největší přeplatek u nejdelšího (30 let). Tím pádem je celá tabulka k ničemu. Pokud chcete opravdu srovnávat, tak srovnatelné - čili úvěry na stejnou dobu splatnosti a pak srovnat celkový přeplatek u té které banky.

Oceňuji Vaši snahu se k něčemu dopočítat. Snažím se přijít nato jak se procenta u hypoték počítají a zatím se mě to nepovedlo. Budu rád za jakékoli odkazy, informace či dokonce Váš program.

Pěkný článek, ale domnívám se, že výpočty jsou poměrně nepřesné a zavádějící. Problém je v tom, že každá varianta platí rozdílnou měsíční splátku a konečná částka je vyjádřena v nominální hodnotě, to vytváří neporovnatelné výsledky.
Už asi dva dny píši vlastní modelovací program. Zkusil jsem si s ním také namodelovat váš příklad. Ve svém výpočtu si stanovuji, kolik klient měsíčně utratí za zplácení produktu (poplatky + splátka). A tedy mi nevyjde doba splácení na celé roky. Můj výpočet má nevýhodu, že se nestrefím do případů produktů. Jeho výhoda je v tom, že zachytí principiální rozdíly produktů a umožní spravedlivě porovnat výsledky. Bohužel jsem na webu nenašel, která banka jak počítá úroky, zjistil jsem, že různé banky to mohou dělat různě, ale pro jednoduchost a nedostatek informací používám pro všechny produkty stejnou metodiku. Navíc uvažuji, že kromě splácení, si klienti průměrně uchovávají 30 000Kč stranou na případné potřeby (na dovolenou, kdyby se jim rozbilo auto a tak, na nákup jiných věcí jako je pračka, lednička atd..). Tato částka je v případě mHypotéky na bilančním účtu a tím snižuje úrokový základ. U ostatních produktů je na spořícím účtě s úrokem 3,5% (mBank, Bawag). Po celou dobu splácení hypotéku uvažuji inflaci 3,9%. Zatím jsem naprogramoval 4 produkty, ale časem chci přidat další. Dále jsem nepočítal na pár, ale na jednotlivce. A měsíční splátku jsem uvažoval 8600Kč. Výsledky zobrazuji v celkové splacené částce nominální (tu máte taky) a reálnou, vztaženou (metodou ex ante) vůči dnešní hodnotě peněz. Domnívám se, že je viděť, že jsou výsledky věrohodnější už jen z toho, že kvalita produktů je velice podobná. Mbank tu nevychází nejlépe, ta začne být výhodná, pokud je na bilančním účtě vyšší částka.
Výslekdy jsou tyto.
CSOB_Hypoteka splacenoRoku 27.91 SplacenaNominalni 2845254.58 SplacenaExAnteRealna 1747368.99
MBank_Hypoteka splacenoRoku 27.33 SplacenaNominalni 2829086.34 SplacenaExAnteRealna 1756397.25
ModraPyramida splacenoRoku 26.99 SplacenaNominalni 2786290.21 SplacenaExAnteRealna 1741912.55
TopKredit splacenoRoku 26.99 SplacenaNominalni 2785356.30 SplacenaExAnteRealna 1738209.36

Myslím že je to úplně jedno, na jakou dobu máš fixaci. Můžeš si to teď sebelíp zafixovat třeba na pět let, ale ty taky utečou a najednou se probudíš a budeš mít úrok třeba 15%. Tudíž dlouhá doba fixace tě moc neposouvá, pokud tedy nemáš dnešní rozpočet napnutý k prasknutí s výhledem lepších zítřků.

fixace hypo úvěru u mbank na 3 měsíce se mi zdá skoro jako sebevražda

Dokonce se to neda drive nez za prave 2 roky - dle zakona. Jedina moznost jak to udelat drive nez za 2 roky je splatit cely preklenovaci uver, pak vam zustane normalni stavebni sporeni bez uveru. Jinak 40% a 2 roky a hodnotici cislo (coz v podstate znamena nedat tam tech 40% posledni den pred uplynutim dvou let, ale o neco drive - zjednodusene mesic nebo 1/4 roku dle sporitelny, viz smlouva), a mate normalni uver. Splatit napr. 60% preklenovaciho uveru drive nema vubec zadny efekt, az za ty dva roky od zacatku uveru.
Jeste na jednu vec se zapomina - i preklenovaci uver lze splatit cely kdykoliv, a tudiz ho lze i kdykoliv refinancovat, kdyby se vam prestal libit urok. U normalniho uveru ze stavebniho sporeni je to asi jasne.

Přesně tak! Těch kritérií je víc než jen naspořit 40%, to by pak úvěry ze SS byly docela snadno nejvýhodnější...

40% z částky je jen jedno z kritérií. Důležité je celkové hodnotící číslo. Myslím, že dřív jak za necelé dva roky se do řádného úvěru dostat nedá.

Hmm, tak se mi zdá, že nenápadně mBANK tlačí na PR agentury ať píšou a píšou.. :D Každopádně mi mimo jiné přijde taky dobrý srovnání minima z nabídky z úvěrů ze SS a jednoho zřejmě nejlepšího produktu jedné banky. Očekával bych nějaké komplexnější porovnání. A také bych se sakra bál změny úrokové sazby každé tři měsíce.. :D Zamyslete se nad tím, až si budete chtít brát úvěr

Tak tahle veta ma s pravdou hodne malo spolecneho: "Přitom tento meziúvěr splácí minimálně čtrnáct let" a tyka se preklenovaciho uveru SS. Ten meziuver muze byt splacen klidne ihned zalezi kdy bude "jistina", resp. dosporovani ve vysi 40% celkove castky (neni to uplne presne nicmene se jedna o nejdulezitejsi kriterium). Opravte si to.

To je přesně ono! Hned je tam vidět ty markantní rozdíly...Všichni jakmile slyší slovo překlenovací úvěr tak jdou do mdlob, ale chce si to pořádně spočítat do důsledků a pak člověk procitne...

Výpočty jsou to sice hezké ale kolonka "Při uvedených sazbách by klienti zaplatili celkově za úvěr" je dosti nic neříkající. V tabulce chybí vyjádření realné hodnoty peněz (se započtením časové hodnoty peněz = včetně inflace a růstu mezd). Pak by tyto částky měli větší vypovýdající hodnotu. Takhle na to člověk koukne a hned si myslí, že hypotéka je nejhorší. Ale pokud počítáme s měsíčním zatížením (které jsou nižší, takže ještě můžeme spořit ušetřenou částku) tak je tento úvěr mnohem bezpečnější a nakonec se může stát, že vyjde "přeplacení" záporné.

Výpočty jsou to sice hezké ale kolonka "Při uvedených sazbách by klienti zaplatili celkově za úvěr" je dosti nic neříkající. V tabulce chybí vyjádření realné hodnoty peněz (se započtením časové hodnoty peněz = včetně inflace a růstu mezd). Pak by tyto částky měli větší vypovýdající hodnotu. Takhle na to člověk koukne a hned si myslí, že hypotéka je nejhorší. Ale pokud počítáme s měsíčním zatížením (které jsou nižší, takže ještě můžeme spořit ušetřenou částku) tak je tento úvěr mnohem bezpečnější a nakonec se může stát, že vyjde "přeplacení" záporné.

Výhoda úvěrů ze SS kdykoli doplácet cokoli už neplatí tak zcela, protože některé banky to u svých hypoték již také umožňují, viz příklad mBank. VT

Děkuji za připomínku. Tabulku jsme pro lepší srovnání již doplnili. Pokud ovšem klient doplatí mimořádnou splátku, celý výpočet se pochopitelně změní. zdraví VT

Stejne aby se v tom prase vyznalo, co je vlastne vyhodnejsi... navic je kazdej uver jinak dlouhej. Osobne si myslim, ze pokud se podari nejak rozumne zkratit preklenovaci uver (tj. nacpat tam tech 40% nebo kolik co nejdriv) tak jsou SS vyhodnejsi... jejich vyhodou je furtFIX a moznost kdykoli splacet cokoli.

Ta společnost FinCo&Partners má na tyhle propočty nějaký speciální program. Bylo to docela zajímavý, když mi to modelovaly, kolik kde zaplatím. V bance mi to neřekli a ještě se na mě dívali jak na jojo. Nakonec jsem si to zařídil stejně v bance, je to jistější.

Doporučuji navštívit a nechat si spočítat. Modelační program už mají snad všude a rozdíl je dosti značný.

Hezké porovnání, ale mě by tedy nejvíce zajímalo, kolik CELKEM zaplatím v jednotlivých případech.Předpokládejme že by se neměnila výše úroku... Myslím že to je to hlavní číslo. V mém případě, který právě řeším rozdíl na půjčcce 1,5 mil dělá min 400tis ve prospěch Lišky oproti KB s úrokem 5,09...