Diskuze: Investiční nemovitost a daně: Kupovat na sebe, nebo na firmu?

V článku by bylo vhodné také zmínit, ze pro nákup nemovitosti např. za cenu několika mil Kč je třeba peníze nějak získat a pokud mám fungující společnost která má k dispozici cenu nemovitosti, tak je otázkou zda je lepší kupovat do osobního majetku když budu muset si ze své firmy vyplatit nerozdeleny zisk a odvést tak fú neprodleně 15% srážkovou dan nebo raději rovnou z firemního účtu zaplatit kupní cenu, koupit tak na firmu a každý rok uplatňovat odpisy. Toto mám pocit, ze bylo v článku opomenuto, tedy bych článek nehodnotíte tupě tak jako první hodnotitel který si říká rentiér Karel.

Nabízím ekvivalence úvěrovou linku, budete potřebovat pomoci s start-up nebo obchodní nápad? Jsem Heinrich Jesse financujeme a radí, nabízí úvěry ve výši 3% úrokové sazby s rozsahem 10.000 až 50,000,000.00 čzk. Finance a poradit. Bez ověření příjmu. Nepotřebujete kreditní skóre. Velmi příznivé úrokové sazby.
Kontaktní osoba: Heinrich Jesse Emailová adresa: jesseserv001@gmail.com webová stránka: http://jessefinanceservice.sluzby.cz/

Když jste OSVČ, tak nemovitost sám sobě nepronajímáte.

Děkuji. Ve kterém dílu?
http://www.penize.cz/clanky/autor/70052224-ondrej-antos

Toto tema bylo reseno v jinem dilu serialu, ktery se tykal prijmu z pronajmu. Resit DPH v ramci tohoto dilu by moc logicke nebylo. Takze Vase vytka neni na miste.

Pro banku je rozhodující, že prodáváte daňové přiznání a ne jestli jste živnostník. Dáváte přiznání a daníte paušálem. Ale máte pravdu, že ne každá banka to řeší.

Já myslím, že to není chyba, ale záměr. Ale klidně si o tom myslete, že to je chyba a nesmysl, ale přesto je to platný zákon a vy se dopouštíte daňového úniku. To prostě nevokecáte.

Bohužel většina bank mě jako podnikatele nevnímá a neprojdu metodikou. Dle jejich metodik je podnikatelem jen živnostník, což já nejsem, nemám IČO. Přesto zdaňuji v § 7.

Já ale nepodnikám a obrat "nad daný limit" nemám - mám obrat 500 tis. Přesto spadnu kvůli chybě v zákoně do DPH. Před dvěma roky se příjmy z pronájmu do obratu pro DPH nepočítaly, ale v roce 2015 to ze zákona vypadlo. Přitom jde o nesmysl, protože z nájemného se DPH neodvádí, je osvobozeno.

Platit DPH se nechce nikomu, ale to co děláte je jasný daňový únik a navíc dost primitivní. Je lehce prokazatelné, že ty peníze nevydělala vaše matka, ale vy. Dost riskuje i ten, kdo ty peníze posílá na její účet. Nebo vy vystavujete fakturu se svým jménem a s jejím číslem účtu?
Kdo nevydělává, daně neplatí. Kdo vydělává, daně platí. Kdo podniká a má obrat nad daný limit, platí DPH.
A pokud jde o tu hypotéku, poohlédněte se po bance, která umí při propočtu příjmu k hypotéce pracovat s výdajovými paušály, ona tu není jen ČS.

Navrhněte jiné řešení. Při mém autorském výdělku cca 500 tis. Kč budu nucen odvést 100 tis. na DPH, protože kvůli pronájmům spadnu do DPH.
Protože nemohu uplatnit výdajový paušál (kvůli metodikám bank), uplatním nějaké formální minimální výdaje např. 30 tis. Kč (určité drobné výdaje s autorskou činností mám). Na dani z příjmu tedy odvedu 60 tis. Kč, na sociálním pojištění 55 tis. Kč a na zdravotním 26 tis. Kč. Čistý zisk mi tedy zůstává 250 tis. Kč, tedy 21 tis. měsíčně.
Každý se musí přizpůsobit systému.
Pokud by se příjmy z pronájmu nepočítaly do obratu pro DPH, nemusel by člověk dělat takové harakiri.

Jak je v případu matka je to "Odklonění", ne daňový únik.

Na matku, jo? Takže daňový únik...

Lukáši, já minulé díly nečetl a zřejmě je číst i nebudu (už díky povrchnosti sdělení fundovaného autora), proto je dobré občas důležité věty v článku alespoň zmínit, nebo dát do textu alespoň odkaz na související problematiku. Mnoho lidí ani neví jestli, jaké, jak uplatňovat náklady při nahodilém/nepodnikatelském pronájmu a právo občas je psané tak, že se nedokážou lidé zorientovat v různých daňových výjimkách. Domnívám se, že "náklady" autor měl alespoň zmínit jednou větou i v tomto informativním článku a od daňového poradce bych očekával komplexnější přístup a víc základních informací... Nechci autora urazit, ale toto se hodí jako zběžná neúplná informace spíš na seznam, centrum apod.

Jediná jistota ve vašich životech jsou SMRT a DANĚ.

Jelimanku a kl, proc kritizujete? Vzdyt o tom autor mluvi v predchozich dilech?

Mám v daňovém přiznání příjem těsně pod 1 mil. Kč ročně. Moje splátky 30 tisíc měsíčně. Pro banky jsem bohužel už nebonitní, protože když uplatním 40% paušál u %7 a 30% paušál u §9, pak je můj měsíční "čistý" příjem pro banky jen asi 41000 Kč.
Nyní už začínám řešit, jaké příjmy zahrnu do daňového přiznání pro rok 2016, protože bohužel moje příjmy letos vzrostou odhadem na 1,3 mil. Kč. Stal bych se tedy plátcem DPH a to si nemůžu dovolit.
Proto jsem část příjmů fakturoval na mou matku, aby můj příjem byl pod 1 mil. Kč.
Jenže to by současně znamenalo, že příští rok už nedostanu žádný úvěr, protože můj příjem podle kalkulaček bank bude činit 41000 Kč.
Jediným řešením je neuplatnit žádné výdaje u §7, v takovém případě by můj příjem vyskočil na 63000 Kč a měl bych ještě možnost úvěrování. Bohužel ale kvůli tomu zaplatím na daních, SP a ZP asi o 200.00 Kč víc, než bych musel.
Jiné řešené své situace jsem ale nenašel.

Pokud jste OSVČ-autor (např. herec), pak asi obchodní majetek netvoříte, čili možnost zdaňovat příjmy z pronájmu pod §7 se týká asi jen živnostníků.
Do OSVČ ale patří též autoři a svobodná povolání.
Já jsem OSVČ-autor, nemám IČO a banky mě ani nevnímají jako podnikatele, proto třeba nemůžu dostat na koupi nemovitosti za účelem pronájmu podnikatelský úvěr. Zatím si beru klasické hypotéky, ale letos mi už ČS zamítla, že těch úvěrů mám hodně.
Takže asi budu nucen založit s.r.o. a převést byty na něj.
To je další praktický rozměr pronajímání, zda byty pronajímat jako fyzická osoba, nebo jako s.r.o.
Mnohem víc mě ale trápí to DPH. Musel jsem část příjmů převést na matku, právě proto, abych nespadl kvůli příjmům z pronájmů do DPH. To by mě existenčně jako autora zničilo, jelikož bych musel DPH odvádět ze svého zisku, v mém oboru nelze DPH přičítat k autorskému honoráři.

Příspěvkem jsem reagoval na kl.
Ještě poznámka na okraj. Jsou výjimeční a privilegovaní lidé, kteří za určitých okolností na své majetky dostanou dotace, takže všelijaké daně si pak tak kompenzují na úkor ostatních a parazitují na společnosti...
A ještě je třeba připomenout, ať už jste plátcem dle §7 nebo §9 ZDP, lze uplatňovat náklady před vyčíslením daně, takže výsledná daň se může snížit. Považuji toto za významné sdělení, protože plátce si za určitých okolností může zvolit "nákladový" paušál a přitom na nákladech nemusí během daňového období utratit ani korunu a daň tak snížit. Že náklady autor alespoň okrajově, třeba v tom příkladu, v článku nezmínil (pokud jsem to nepřehlédnul) se divím.
A ještě doplnění k mému předchozímu příspěvku: sledovat obrat kvůli případnému přihlášení k DPH se musí měsíčně. Jednou za rok v době daňového přiznání to nestačí...

Jako OSVČ si můžu zvolit, jestli budu pronajímat podle §7 nebo §9 zákona o dani z příjmů (to je, jestli si nemovitost vložím do obchodního majetku nebo ne). Pokud si zvolím §7, musím dokonce odvádět sociální a zdravotní (a sledovat obrat kvůli případnému přihlášení k DPH). Pokud jako OSVČ krachnu, je nevýhodou, že mě vezmou i osobní majetek, to je i ten, co daním podle §9 ZDP. Pokud jsem plátce DPH (u OSVČ se zařazením do §7) a pronajímám neplátcům, vstupuje do DPH výpočet kouzelného koeficientu, který může za určitých okolností plátce DPH pěkně vysát...