Daň z nabytí nemovité věci: Sedm dobrých rad při nákupu i prodeji nemovitosti

Proč si vládní mafie účtuje výpalné na jednou už zdaněné věci ?

a to si vemte, ze dan z nemovitosti se plati kazdy rok. To je mnohem horsi. V USA je to nekolik procent hodnoty nemovitosti, takze za 30 let zaplatite barak dvakrat.

Loni jsem koupil tři byty, pro matku a naše děti, jeden jsem zatím začal pronajímat, než druhé dítě doroste. V únoru jsem se byl zeptat na finančáku, jestli už prodávající zaplatili daň a ještě nikdo z nich. Paní mi řekla, že jim pošlou platební výměr, který budou 3 roky vymáhat, a když nic nevymůžou, budu muset za 3 roky daň zaplatit já. Kontaktoval jsem prodávající, co se děje, jednoho jsem nesehnal, ale ti dva shodně řekli, že vůbec nic o žádné dani nevědí, že realitka jim nic neřekla - přitom v kupní smlouvě je jasně napsané prohlášení prodávajícího, že si je vědom, že je poplatníkem daně z nabytí. Problém je, že prodávající dali plnou moc realitkám a kupní smlouvu podepsali vždy makléři coby zmocněnci prodávajícího, takže pravděpodobně ti prodávající kupní smlouvy ani nečetli. Nabídl jsem se, že jim pomůžu daňové přiznání vyplnit, ale oba dva nechtěli. Minulý týden jsem se byl znova na finančáku zeptat, a dosud nikdo z nich ani nepodal přiznání, ani nezaplatili daň. Takže čekám, že za cca 2-2,5 roku mi do datovky přistanou tři platební výměry :-(

Z mého pohledu je chyba na straně RK (pokud je tedy pravda, že prodávajícím skutečně "nic neřekla"). Je otázka, jestli by se na toto nedal aplikovat paragraf 2950 NOZ, kde se říká:"Hlásí-li se někdo jako příslušník určitého stavu nebo povolání k odbornému výkonu nebo jinak vystupuje jako odborník, nahradí škodu, způsobí-li ji neúplnou nebo nesprávnou informací nebo škodlivou radou danou za odměnu v záležitosti svého vědění nebo dovednosti." Ale toto je na konzultaci s právníkem obeznámeným s celým případem tak, jak se udál. A hlavně to, jestli se eventuální soudní pře vyplatí. Optimálním řešením je podle mého názoru to, kdy se z kupní částky uložené v advokátní úschově odesílá záloha na daň z nabytí přímo na FÚ. Neboli - prodávající nemá šanci daň nezaplatit.

Asi máte pravdu. Bohužel byty jsou v lokalitě (sz Čechy), kde panuje doslova realitní džungle, zdejší makléři vykonávají své povolání značně neodborně. Napomáhá tomu i nízká cena bytů (dva byty 2+kk jsem koupil za 200 tisíc Kč, nádherný 3+1 po zdařilé vnitřní modernizaci za 300 tisíc - počítám, že jen rekonstrukce musela majitele vyjít na 150 tisíc, takže na prodeji moc netrhl). Tak se k tomu zde přistupuje, že notářské či advokátní úschovy se nedělají, vždyť garsonku nebo 1+1 tu koupíte za 100 tisíc....... Běžně zájemci vyplácejí peníze hotově. Já kupní cenu z poloviny financoval přes tavební spoření, spořitelna poslala peníze rovnou prodávajícím. Také jsem chtěl vše realizovat přes úschovy, abych se vyhnul různým problémům, ale bohužel realitky na to neslyšely. A já tahal za kratší konec, já si makléře nevybírám, toho si vybírají prodávající, kteří dávají makléřům plnou moc a já jako zájemce pak nemám možnost se s prodávajícím vidět, protože ani na prohlídku nepřijde.... Ale pravda je, že sz Čechy jsou v rámci republiky asi dost specifická lokalita. V Praze nebo Brně bych si to bez notářské či advokátní úschovy nelajsnul.
Daň z nabytí dělá asi 8 tisíc (za větší byt 12 tisíc), cokoli vymáhat soudně se nevyplatí. Jsem tak nějak smířen s tím, že to zaplatím, nejde o velké peníze a koupené byty jsou pěkné. Naštěstí se na mě nevztahuje penále, to si finančák bude nadále vymáhat po prodávajícím, já ručím jen za jistinu daně.

A to jste si nemohl lepe pohlidat? Treba dat do smlouvy, ze penize na dan zaplatit primo Vy a odectou se z ceny?

To bohužel nešlo, samozřejmě, že jsem to takto také nabízel, že daň zaplatím já, ale realitky na to nepřistupují (a jsou to realitky, kdo podepisuje za prodávajícího kupní smlouvu). Tady to opravdu funguje jinak, než jinde. S prodávajícímu se běžně kupující nevidí, na nějaké vyjednávání není prostor, s ohledem na opravdu nízké ceny je to tu prakticky takový realitní supermarket: nechceš koupit, koupí jiný. Hlavně aby s tím RK měla co nejméně práce. I provize jsou zde strašně malinkaté - já platil za menší byty po 10 tis. Kč, za větší byt 15 tis. Kč. Chápu, že za takovou odměnu se RK nepřetrhne. Nic zlého za tím nehledám.
Podle mého názoru RK prodávajícímu vůbec neříkají, že musí ještě zaplatit nějakou daň, kdyby řekli, tak prodávající by zase třeba neakceptoval čistou částku, kterou dostane, protože byla-li cena u jednoho 2+kk konkrétně 190 tis., z toho 10 tis. provize, tak prodávající dostal 180 tis. - a kdyby mu RK řekla, že ještě musí zaplatit daň, tak by asi prodávající nesouhlasil a za 200 tis. by zase byt nemusel prodat. Nevím, jsou to takové mé úvahy, možná mylné. Příště bych asi opravdu do kupní smlouvy rovnou napsal, že poplatníkem daně je kupující (což snad od r. 2016 má být defaultně ze zákona).
Nicméně pak zase hrozí, že odhadce do odhadu napíše, že nemovitost má odhadní cenu třeba 180 tis., kupní cena je 200 tis. a banka půjčí maximálně 85 % - kupující pak musí dodávat víc vlastních prostředků.
I když samozřejmě u tak nízkých cen je celá diskuse směšná, já to chápu, Jen jsem chtěl poukázat na zajímavý fenomén, třeba to někoho bude zajímat :-)

jsem zvědav kdy už konečně někdo navrhne tento svinský relikt komunismu zrušit pro zjevnou neústavnost. jak může být někdo násilím státu nucen ručit za splnění daňové povinnosti někoho jiného? že se to dá obejít, na svinskosti tohoto ustanovení nic nemění.

Ústavní soud se už otázkou daňového ručení zabýval a nezrušil ho. Jenom pokáral finačáky, že se dostatečně nesnaží vymáhat nezaplacenou daň po prodávajícím a že si ulehčují práci odesláním jednoho výměru a pak jsou pasivní a čekají 3 roky.
To je asi taky důvod, že od r. 2016 budou tuto daň platit kupující.
Stát si ulehčuje práci, není to jen daň z nabytí, ale i ručení za DPH, přenesení daňové povinnosti apod.
Něco si vymýšlí EU, něco naše vláda...

Ale zase meji tusim vyrazne nizsi DPH. Ono si clovek nevybere.

A FÚ pro Moravskosleský kraj neexistuje???

Však navrhnul. Už to měla být daň placená prodávajícím a basta. Z návrhu zbyl jenom nový, matoucí název daně. Chacha.

Dobrý den, chtěl bych se zeptat. Budu kupovat byt do osobního vlastnictví a ja jako kupující budu platit nějaou daň?
Děkuji za odpověď

Dobrý den. Mám dum s pozemkem na firmu. Chtěla bych prodat ten dum. Budu platit DPH s prodeje ? Dekuji

V článku se píše: "Přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí je nutné podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce, který následuje po měsíci, kdy došlo ke vkladu práva do katastru nemovitostí." Když byl vklad proveden dne 15.8., a to s právními účinky k 21.7. , je nutné podat přiznání do konce října nebo listopadu?

Jednou??? Abychom si byt koupili, musíme nejprve zdanit příjmy... Poté rekonstruujeme a všechen materiál, co nakupujeme opět zaplatíme včetně daně. Pokud nejsme tak šikovní a na rekonstrukci si najmeme řemeslníky-asi těžko jim budeme vysvětlovat, že jim zaplatíme pouze práci bez dph... Pak si pár let užíváme klidu a platíme "jen každoroční daň z vlastnictví nemovitostí" No a když nás to přestane bavit a rozhodneme se byt prodat a jít třeba pod most, tak z nás stát vysaje další daně v podobě daně z nabytí... Případně za určitých okolností, pokud byt prodáme lépe než jsme jej koupili a nevlastníme jej dostatečně dlouho, tak zdaníme i výnos (rozdíl mezi kupní a prodejní cenou), a věřte, že to nebudou ani zdaleka pouhá 4procenta... Inu, v té chvíli totiž státu dojde, že od momentu, kdy nemovitost prodám, tak už ze mě žádnou další daň nevysaje, proto je zmíněná daň pořádně opepřená!

Dobrý den, chci se zeptat, zda se doba od kolaudace nového domu počítá do data uzavření kupní smlouvy, nebo zápisu do katastru? Děkuji pět let uplynulo letos v lednu. Smlouvu kupní máme sepsanou, jedná se o vyrovnání majetku po rozchodu ne rozvodu.
Děkuji za odpověď

Dobrý den, ráda bych požádala o radu. Jsem více než rok na pracovní neschopnosti (operace páteře) a ted žádám o invalidní důchod. Zároveň jsem vdova. Z těchto důvodu a to jak zdravotního, tak finančního, musím prodat RD, kde je nutné z prodejní částky doplatit 2 mil. hypotéku a za zbylých peníze si koupit byt. Není pro mě nějaká šance snížení daně z prodeje nemovitosti? Musím odvést 4% z celé prodejní ceny i přesto, že 2 mil. půjdou ihned hypotéční bance a za zbytek si koupím byt? Děkuji za odpověd a přeji příjemný den.