Investiční byt: Hypotéka se vyplatí, i když máte peníze. Zafunguje jako páka

Pardón, reakce na špatný příspěvek :)

Problém máte v tom, že je potřeba používát reálná čísla aby byla výhodnost vidět. Hypotéka by ve vašem příkladu nebyla 6000kč na bytovou jednotku ale zhruba 4500. Tudíž máte zisk pořád více než s jedním bytem s vidinou že v budoucnu to bude mnohem více.
Dále pak ve větších městech díky inflaci roste taky cena nemovitosti. Když koupíte byty dva, pak původní vklad roste rychleji než s bytem jedním.

Těm propočtům nerozumím. Když mám vlastní 2mil a investuji je do bytu, přicházím z nich sice o % z jejich vložení na spořící účet, to je ovšem tak max 1.3% a ještě zdaněných. Hypotéku mám min tak za 2% + poplatky. Riziko neobsazení je stejné, byt se mi také zhodnocuje stejně. Nájem je v obou případech stejný. Výhodné je to pouze za předpokladu, že ty své 2mil zhodnotím někde více, než je % hypotéky. Prosím o vysvětlení.

Na konci budete mit dva byty v hodnote za 20 let dejme tomu 8mil, ktere muzete prodat. Jinak byste mel jen jeden byt za 4mil.

on mozna autor zapocitava ten 2% rust ceny nemovitosti. Jenze nebere do úvahy opotrebeni bytu (v nákladech zadne opravy nemá) a i kdyby na tom tolik vydelal, pak nevim, proc ma cisty vynos tak nizky, neboť by dan za prodej bytu neplatil, pouze dan z prevodu.
Uz to tady pisu asi k tertimu clanku, ze autorovy vypocty jsou zvlastni.

presne jak pise pan Pleska. Co se tyka normalni dane z primu z pronajmu taky nebudete muset skoro nic platit. Uvedomte si, ze kdyz budete byt odepisovat, tak zhruba 3.5% ceny nemovitosti je vlastne naklad z niceho. A pokud mate hypo, tak jsou nakladem jeste uroky. Takze byste musel mit vynos pres 5%, abyste musel danit. A i tak toho ke zdaneni moc nezustane.

Ale je potreba byt opatrny, protoze az se urokove sazby zase zdvojnasobi, tak zaplatite na urocich dvojnasobek, takze Vam najem pokryje jakztakz uroky, ale jistinu budete splacet ze sveho.

To je mi novina. Neplatím daň po 5 letech? Na to se musím zeptat.

Samozřejmě budete muset platit daň z příjmů. Ale nebudete muset platit daň z toho příjmu, který získáte prodejem oné nemovitosti. Když prodáváte barák/byt, neplatíte z prodeje daň a. po dvou letech, když jste v něm bydlel, b. po pěti letech, pokud jste v něm nebydlel. Jinými slovy: stát podporuje, aby si lidi kupovali bydlení, ale nechce, aby s nemovitostmi spekulovali. Aspoň tak nějak zní vysvětlení. Jestli to funguje, to já nevím.

Na konci článku stojí: "Po pěti letech navíc už budete osvobozeni také od platby daně z příjmu..." Dost dobře nerozumím, jak po pěti letech dosáhnu toho, že nebudu muset platit daň z příjmu

Pri uvedenych vypoctech a urokove sazbe hypoteky 2%, vychazi uroky prvni rok splaceni na cca. 50.000Kc, tj. cca. 4.000/mesic. Proto 1. rok splaceni budete vydelavat 16.000 (pripad s hypo) proti 10.000 bez hypo. V dalsich letech bude vyhodnost jeste vyssi (vzdy ale zavisi na urokove sazbe).

Tomuhle opravdu nerozumim. Dam priklad: mam 2,5 mil v hotovosti. Pokud za to koupim 1 byt, muj zisk se muze pohybovat nekde okolo 10tis. Pokud si vezmu hypoteku na 2,5 mil a koupim dva byty, s tim, ze kazdy byt budu financovat z poloviny z vlastnich penez a poloviny hypotekou (2 byty - kazdy 1,25mil vlastni penize a 1,25 mil hypoteka) tak sice dostanu z pronajmu dvou bytu okolo 20tis, ale zaroven budu splacet pri soucasnych nizkych sazbach a delkou splatnosti 30 let nejakych 12 tisic (2x 6 tis. za kazdy byt) mesicne hypoteku, takze z pronajmu obou bytu dostanu cca 8000 mesicne. Vsechna cisla jsou jenom velmi hruby odhad, ale princip je jasny. Takze kdyz to shrnu bez zadluzeni vydelam cca 10000 mesicne, se zadluzenim na 30 let vydelam cca 8000 mesicne a jeste budu mit nejistotu. Muzete mi prosim nekdo vysvetlit, jestli neco pocitam spatne nebo kde je tedy ta proklamovana vyhodnost pakovani? Predem diky

Je to takovy nesmysl ze se mi ani nechce psat co vsechno jsou blbosti. Jenom pro příklad ta kalkulačka http://www.home-institute.cz/kalkulacka-vynos-investicni-byt/. Kdyz zainvestuju 2,8mil a byt necham nekomu za 1000Kč tak budu po 10 letech 0,5mil v plusu :))))

No jo, ale nějak budeš muset zdokladovat účelovost. Možná nemovitostní fond by zabral:-))

já myslim že by bylo nejlepší, vzít si hypotéku, všechny prachy vrazit do fondů, a byt vůbec nekupovat.

A měli Vasi najemnici prepsanou vodu a elektrinu na sebe?

S nájemníky mám špatné zkušenosti. Má chyby tenkrát (po sametu) byla, že jsem nedala do smlouvy kauci, i když je otázka, zda bych z nich něco dostala. Díky mé víře ve slušnost byla ve starém venkovském baráčku odpojena elektřina, plyn a voda, za které neplatili...

fakt mne mrzi, ze se pan Zuzak nezucastnuje diskuze. Pokud vyjdu z jeho kalkulačky vynosnosti bytu http://www.home-institute.cz/kalkulacka-vynos-investicni-byt/
tak se dostavam k zajimavym, ale nespravnym udajum. Pokud do najemneho dam 1000 Kc, coz ma pokryt tech 1000 Kc na spravu (od jeho firmy), tj. ciste najemne 0 Kc, tak dostanu po prvním roce hruby vynos -41275, coz jsou presne uroky z hypotéky. Je zajimave, ze cisty vynos je pak -36684, coz je to, co zustane hypoteticky po 15% dani (i kdyz ze ztraty se dan nevraci, jen se odlozi na roky se ziskem) -35084 a k tomu 1600 za dan z nemovitosti a pojisteni. A hodne zajimavy je, když se pak podivate na to, co vychazi u peti let - hruby vynos skoro 41 tisíc, ale cisty jen -59765. To by mne zajímalo, jak dosahl tak velkého rozdilu. Zajimave také je, když do najemneho date castku, která odpovida rozpocitanym urokum z hypotéky za první rok plus navíc tech 1000 Kc na spravu, tj. číslo 4439.609 Kc. Pak vyjde hruby vynos presne 0 Kc (proste najemne zaplatilo uroky), ale cisty vynos kupodivu 877 Kc, přitom tam nikde není ta castka odpovídající dani z nemovitosti a pojisteni.

Ja to psal uz u minulého clanku. On pocita s rustem ceny nemovitosti o 2% rocne, ale přitom do tech jeho kalkulaci nezapocitava zadne opravy. A přitom po 5 letech s nájemníkem muze byt byt pekne vybydleny. A to nemluve o tom, když mu třeba ukradnou kuchyňskou linkou.

Článek vychází z jedné hypotézy. A sice, že ceny nemovitostí (po)rostou. Pan Cucák, tedy pardon, česky Zuzák, dále nepočítá s jednou veličinou. A to je čas a ostatní náklady, typu smlouvy (kde je vezmu? Shareware verze z netu? To určitě), právní poradenství atd. Evidentně nic nevlastní, jen vydělává na těchto hloupých radách. Jako spousta jiných, včetně zedníků z Partners.