Reality show: Jak se dobrat tržní ceny bytu

Rozdiel medzi nabidkovymi a realizacnymi cenami byva obecne v priemere 5 - 10% na celkovej cene nemovitosti. Staci si zistit nabidkovu cenu z verejnych zdrojov (napr https://zactverec.cz nebo cenovamapa.org) a urcit si transakcnu cenu.

Ještě by se článek mohl rozšířit o různé individuální úpravy, případně měsíční tok hotovosti. U nájemních domů se to zase počítá jinak. Odvozené od výše nájmů a celkovém stavu bytových jednotek. A co přidat něco o výnosovém procentu nebo hotovost za hotovost. Co si myslíte o tomhle?

Ano, vědět reálnou tržní cenu je to nejtěžší, v české realitní džungli, kde se nabízí za jakoukoliv cenu můžete být zmateni. Jediná možnost je chodit po nabídkách bytů, dostat se do kontaktu s prodávajícími a tak zjistit, za kolik reálně prodali. Já to mám jednodušší, podívám se do databáze a vidím reálné prodeje a parametry bytů, zde kterých jednoduše vypočtu cenu za m2. Druhá možnost, pokud nechcete chodit po nabídkách, tak je mít známého v realitce, která je ve Vašem městě majoritní. Spíše však opravdu doporučuji nebýt líny, chodit po nabídkách, ta zkušenost je pro investování potřebná.

To o te cihle a 500 letech. Ono neni uplne jednoduche takove stavby najit. U takto starych staveb se v drtive vetsine jedna o stavby postavene z kamene. Jinak treba projektovana zivotnost domu ve zline byla taky jenom 50 let a jak je videt da se prodlouzit vyrazne. Stejne to plati i o panelaku.

A nakonec. Skutecne se dnesni domy stavi ze stejnych cihel jako ty co vydrzeli 500 let? Ale kdeze, ty cihly ktere se pouzivaji dneska (porotermy, heluzy atd.) jsou pomerne novinka, se kterou neni zkusenost delsi nez nekolik desetileti. To lity beton ma u nas daleko delsi tradici.

Navic pro panelak casto hovori prave ta v clanku zminovana lokalita.

Ja uz vic jak rok schanim barak a to ze ze serveru zmizi, nebo je tam napsano "rezervovano" vubec neznamena ze byla nemovitost skutecne prodana. Protoze to tak dlouho sleduju vidim, ze se bararky po ctvrt roce obevi na serveru znovu (vetsinou se stejnou cennou, nekdy o torsicku levnejsi). Na druhou stranu ani neni vubec pravda, ze by baraky, ktere na serverech najdete skutecne prodavaly. Treba Mexx reality neustale aktualizuje inzeraty i u baraku, kterer jsou uz davno prodane (to vime, protoze nas preplatila jina firma a platila v podstate v hotovosti a ten barak je porad jeste Mexem na internetu nabizen).
Dlasi veci ktere se velmi casto nedozvite, jsou ruzne pravni problemy ktere nemovitost ma. A take se casto nedozvite spravnou lokalitu. To ze nekdo napise do inzeratu ze je nemovitost v Rudne, vubec neznamena ze v rudne skutecne je, casto se jedna pouze o nemovitost v obci ktera patri spadove (treba ZS) pod Rudnou, nebo Rudna je nejblizsi vetsi mesto smerem k Praze (i kdyz je se jedna treba o periferii Berouna).
Btw. a treba u pozemku pro vystavbu rodineho domu se nedozvite ze prodavajici se uz sam neuspesne pokousel ziskat stavebni povoleni, ale nedostal ho, protoze pozemek musi byt vyuzivan jako spolecny dum pro bytovku (zkusenost s pozemkem v Tachlovicich na internetu nabizeny dumreality zastupujici Beco Taco). Btw. to je info ktere se dozvite a zna stavebnim uradu (a to jenom kdyz je urednik dobre nalazen, protoze ze zakona takovou povinnost nema).
Takze spolehat se na realitni servery pri ocenovani, bych fakt nedoporucoval.

Nejdůležitější rozdíl je v tom, že panalový dům bude rozebrán (životnost) zhruba za 100 let od jeho výstavby. Cihlové domy zde máme po různých úpravách přes 500 let. Kdo koupí panelový byt, jeho potomci budou mít starosti s demontáží. K tomu viz situaci v Německu. Panely z těchto domů se k nám vozí za účelem budování provizorních příjezdových cest v hůře dostupným terénu.

Autor příspěvku se dopouští neodpustitelné povrchnosti. O administrativní, nákladové a tržní metodě oceńování ví velice, velice málo. Jako realitní makléř by měl absolvovat alespoň akreditovaný čtyř semestrální kurz oceňování nemovitostí, který je pro všechny dostupný. Tam by se o výše uvedených metodách oceňování dozvěděl více... U metody srovnávací se chytá více. Pouze si neuvědomuje, že výčet faktorů, které v procentech snižují cenu a jejich použití je omezený a individuální. procentuální sazbu těchto faktorů si zřejmě vycucal z prstu. Podle výčtu faktorů, které uved a za předúpokladu, že by byly použity ty aktuální, sníží cenu nemoviosti prodávajícímu tak, že by hořce splakal. Porovnávací metoda spočívá především v tom, že srovnávám srovnatelné nemovitosti (jejich výběr je vzhedem k individualkitě vždy složitý)v obdobných lokalitách a zjišťuji jejich skutečnou cenu, za kterou se prodaly. Je zapotřebí srovnat alespoň 3-4 nemovitoszti. Pro posouzení alespoň trochu reálné tržní ceny se provádí aritmetický průměr. HOWG.

Chci se zeptat, jak velký je rozdíl mezi panelem a cihlou? Teď nemyslím technologický, ale v ceně nemovitosti? Přijde mi totiž, že panelové byty jsou podceňovány pod záminkou panelu.

Přesně tak. Navíc nevíte, v jakém stavu ten byt byl.

A jak mám vědět za kolik se nemovitosti prodaly? Realitní servery ukazují nabídkové ceny. Když nemovitost zmizí, dá se předpokládat, že se prodala, ale zda za nabízenou cenu nebo nižší už nevím...