Jak nepodlehnout vábení neseriozních realitních kanceláří

S realitní kanceláří AAABYTY.CZ už nikdy více! TOTO JE VAROVÁNÍ PRO VŠECHNY, KTEŘÍ UVAŽUJÍ O SPOLUPRÁCI S AAABYTY.CZ
V listopadu 2009 nás zaujal inzerát nabídky bytu 2+1 v Českých Budějovicích. Po cca 15ti minutové prohlídce se nám byt jevil jako velmi pěkný – 47m2, pěkné místo poblíž centra, částečně zrekonstruovaný, vybavený, okna do zahrady… pro mladý pár ideální koupě. Postup byl zcela standardní, složení rezervačního poplatku ve výši 50.000 Kč, předkupní smlouva, čekání na poskytnutí úvěru, následně pak kupní smlouva a převod prostředků ve výši 1.150.000 Kč. Neměli jsme vůbec žádný důvod pochybovat, vše probíhalo bez problémů a my se těšili na nový byt. S RK jsme byli neustále v kontaktu. V koupelně našeho nového bytu byla na stropě mokrá skvrna, o které jsme se všichni domnívali, že je důsledkem přetečení vany z hořejšího patra a bude stačit oškrábat a strop znovu nabílit. A tady začínají naše problémy. Při přebírání bytu v březnu 2010 jsme zjistili, že se skvrna zvětšila a možná půjde o vážnější problém. Přestože jsme na tuto skutečnost realitní makléřku upozorňovali, dle jejích slov bylo nutné byt nejprve převzít, abychom následně mohli zjistit rozsah poškození a domluvit další postup. Dnes už víme, že situaci šlo řešit jinak, převzetí bytu nepodepsat hned, ale trvat na vyřešení problému s promáčeným stropem.
Když byl byt náš, postupně jsme zjistili další „skryté vady“. Byt koupený jako 47 m2 má po přeměření pouhých 36 m2! Údajně nově dělaná elektroinstalace neprošla revizí, verdikt revizního technika zněl jednoznačně – nechat kompletně předělat (odhad 50.000,- Kč). Problémy pak vyvrcholily zřícením stropní konstrukce v koupelně bytu! Vzhledem k tomu, že se jednalo o havarijní stav, byli jsme nuceni na pokyn Stavebního úřadu neprodleně zjednat nápravu, což obnášelo kompletní vyhotovení nové stropní konstrukce v rozsahu cca 22 m2. Po celou dobu jsme byli v kontaktu jak s prodávající, tak s RK, snažili se hledat nějaké východisko a řešení. Po prodávající jsme opakovaně požadovali slevu z kupní ceny + podklady k elektroinstalaci. Zcela bez úspěchu. Proto nám nezbývá nic jiného než se po více než roce od převzetí bytu obrátit na soud. Podali jsme žalobu na bývalou majitelku bytu a věříme, že spravedlnost nebude slepá.
Splácíme úvěr na byt, platíme právní služby, soudí poplatky, soudní znalce, posudky, opravy… Platíme každý měsíc fond oprav (dáno zákonem), přestože zde nebydlíme ani bydlet nemůžeme – byt je neobyvatelný. Zatím naše výdaje činí více než 120.000,- Kč od podpisu převzetí bytu. Naivně jsme se domnívali, že koupě bytu přes realitní kancelář AAABYTY.CZ je zárukou kvality. Za zprostředkování takto špatné koupě si naúčtovali provizi ve výši 50.000,- Kč a přes naše opakované žádosti nám sdělili, že k vrácení provize nedojde.
Realitní kancelář AAABYTY.CZ nás jako klienta nedokázala žádným způsobem ochránit. Na úkor kvalitních služeb a spokojenosti upřednostnila svůj jediný zájem – zisk provize. Neposkytla nám v podstatě žádné kvalitní služby ani ochranu před podvodným jednáním a od celé věci se následně zcela distancovala. Bohužel ani kupní smlouva vyhotovená touto RK není provedena příliš kvalitně, což nám vše částečně komplikuje.
Považujeme AAABYTY.CZ za nekvalitní RK a koupi bytu jejím prostřednictvím rozhodně nedoporučujeme. Tato společnost není ani členem Asociace realitních kanceláří.
Kdokoli by měl zájem o bližší podrobnosti a informace, můžete nás kontaktovat na emailu spatnarealitka@gmail.com.

My si asi nerozumíme. Já mluvím o zástavě, kterou dává vlastník dobrovolně, Vy o zápisu, který je pořizován nedobrovolně. Mou zkušeností je to, že banka ani stavební spořitelna u zástavy nemovitosti dobrovolně nejde na druhé a další místo v pořadí, požaduje to za riziko. Nic víc, nic míň. V mnou popisovaném pří¨padě to byl opakovaný úvěr od jedné a téže banky a množství zástav nikoho nevzrušovalo, až posléze jinou banku, která měla financovat koupi zastavené nemovitosti.

Odhad provizi realitek... Nejvetsi si uctuje MEXX >)
http://www.sweb .cz/vypoplaz/reality/

Z Vaší odpovědi vyplývá to, že mícháte jabka s hruškami. Neustále mluvíte o tom, že banka Vám nedá úvěr atd. - to se ale vůbec netýká toho, zda jde nebo nejde bez souhlasu prvého nebo jiného zástavce platně zřídit a zapsat další zástavu, jedná se o to, jaké mají jednotlivé banky podmínky pro poskytnutí úvěru. Logicky každý (nejen banka) si hlídá hodnotu a zpeněžitelnost zástavy a v případě, že je situace ohledně případného uspokojení ze zástavy pro banku riziková, úvěr neposkytne. Nicméně silácky prohlásit, že "druhou zástavu nelze zapsat bez souhlasu prvního zástavního věřitele", a poté říci, že "na to nemusí být žádná norma, to vychází ze zkušenosti bank" je trochu mimo mísu, nemyslíte? Otázky zřízení zástavního práva a jeho vkladu do katastru upravují občanský zákoník a zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, nikoli jakési "zkušenosti bank". Váš původní příspěvek tedy je věcně nesprávný. A pro Vaši informaci, ve své praxi už jsem realizoval podstatně složitější real estate operace než Vámi popsaných 16 zástav, které navíc zřejmě už zanikly a pouze nebyly záznamem vymazány.

Nemůžu uvést ustanovení zákona, nevím, jestli je toto zrovna zákonem stanoveno. Já vycházím z vlastní zkušenosti, a to nejen ze zápisu druhé zástavy v pořadí, ale i např. z vyřizování hypotéky na dům, postupně zatížený 16 zástavami (nebyl můj, já jen dělala tu hypotéku). Majitel se prostě neobtěžoval již splacené zástavy vymazat. Na to nemusí být žádná norma, prostě to vychází ze zkušenosti bank. Nevím, jaké máte zkušenosti z koupě zastavené nemovitosti, ale já vím, že ne každá hypoteční banka jde do tohto rizika (např. Hypoteční banka Vám koupi zastavené nemovitosti neprovede, ani kdybyste ji na kolenou prosil). Pokud už najdete banku, která toto riziko podstoupí, pak tato banka požaduje potvrzení nebo dohodu s majitelem, ze které vyplývá požadovaná částka. Tuto pak vyplatí na tzv. předhypoteční úvěr jištěný obvykle směnkou, tím nemovitost oddluží a následně na oddluženou nemovitost provede klasický hypoteční úvěr. Tento postup mám ověřený u 3 bank. Nevím, zda by měl být postup stanoven zákonem, já jen vím, jak mám postupovat a čemu se mám vyhnout, je-li přede mnou podobná nemovitost. Pokud k tomu chcete podrobnosti, musíte se obrátit na právníky v bance.
Moje zkušenost je taková, že ten, ve prospěch koho je nemovitost zatížena, Vám prostě nemusí dát svolení k zápisu další zástavy. Totéž platí i pro vinkulaci pojištění, které musíte mít na zastavenou nemovitost. Pokud chcete v průběhu úvěru změnit pojišťovnu, musíte tuto skutečnost ohlásit tomu, v čí prospěch je provedena zástava, jinak dostanete pokutu nebo máte jiné nepřijemnosti, a i ono další pojištění musíte následně vinkulovat.

Vážená paní Jarmilo, všechny Vaše odpovědi se mi líbily. Marie Caisová

Já jsem uvedl konkrétní ustanovení zákona, ze kterého odvozuji svůj závěr. Mohla byste učinit totéž, když tvrdíte, že nemám pravdu? Milerád se poučím, podle které normy platného práva je vyžadován takový souhlas. Opakuji, že si stojím za správností toho, co jsem napsal.
Co se týče exekuce, k té jsem se já nevyjadřoval, a tudíž nevím, proč se k tomu vyjadřujete v reakci na můj příspěvek. Nicméně k Vámi uváděnému příkladu je nutno uvést jen to, že bláhový je ten, kdo se neobtěžuje si předtím, než něco takového udělá, zjistit pravidla hry. Pokud něčemu nerozumím a pouštím se do toho, nemůžu se divit, že dopadnu špatně.

Bohužel těch neseriózních je většina. Navštívit v Praze perly typu MEXX, Maxima, Gavlas, Urmann, apod. je docela nepříjemný zážitek.

Tady zas nemáte pravdu Vy. Pokud mám na nemovitosti zástavu a chtěla bych zapsat druhou, dává první zástavce svolení k zapsání zástavy druhé. Pokud ho nedá, v pořadí další zástava zapsána není.
A co se týče exekuce na zastavenou nemovitost: setkala jsem se s případem, kdy kupující chtěl koupit nemovitost, dohodli se s prodejcem, kupec složit hodnotu zástavy a domníval se, že se tím nemovitost oddluží a zástava i majetek budou přepsány na něho. V okamžiku oddlužení zástavy ale na nemovitost naběhla exekuce, o které nebyl nikdo z účastníků informován, koupě se nekonala a kupující blahořečil tomu, že přišel jen o nějakých 200.000 a ne o víc. Bylo to podle zákona a on se to dozvěděl v okamžiku, kdy chtěl na katastr vložit kupní smlouvu a zástavu.

může být ze staré školy a nebo to udělala automatická oprava, která tuto už relativně starou novinku nebere v potaz a tvrdohlavě píše ů

1) Vyvolávací cena v dražbě není jedna třetina odhadní ceny, ale 2/3. Při opakované dražbě pak 1/2 (viz § 336e odst. 1 osř, § 336m odst. 3 osř). 2) Jak budete v praxi prokazovat, že za nesdělení informací může konkrétní úředník a že to udělal úmyslně?

Nemáte pravdu. Podle ust. § 169 písm. b) občanského zákoníku je neplatné ujednání, podle kterého zástavce nebo zástavní dlužník nesmí nemovitost zastavit dalšímu věřiteli. Neexistuje ani rozumný důvod, proč by tomu tak mělo být, neboť uspokojení ze zástavy se řídí pořadím zástavního práva, tedy v pořadí prvnímu věřiteli je v podstatě jedno, kolik dalších zástavních práv na zástavě vázne. Zapsat v pořadí druhou zástavu tedy není žádný problém a běžně se to děje. Co naopak problém bývá, je získat svolení banky k převodu zastavené nemovitosti - i když by to bance i zde mohlo být z ekonomického hlediska jedno, v zákazu dalšího převodu bez souhlasu banky je již zákon neomezuje a banky toho samozřejmě využívají.

Na zastavenou nemovitost lze dát hypoteční úvěr. Akorát platby z úvěru kupujících jdou minimálně dvěmi směry. První platba jde do banky prodávajícího, která tam má zástavu a další dle na úhradu kupní ceny!!!!!

Exekuci lze provést i na zastavenou nemovitost. Je ale třeba pamatovat na to, že banka je zde první v pořadí a až po ní následují další věřitelé. Problém je, že když se nemovitost po exekuci prodává v dražbě, nemusí inkasovaná částka stačit ani na uhrazení závazků dlužníka vůči bance, natož pro další dlužníky. Vyvolávací cena na dražbě je dle zákona stanovena na jednu třetinu ceny odhadní, tedy byt v hodnotě 3 miliony se začne dražit na 1 milionu. Hodně tedy záleží na tom, kolik zbývá dlužníkovi splatit z hypotéky. Nicméně katastr je povinen kupci sdělit informaci o exekuci, a to nejpozději v okamžiku, kdy tam dává "plombu" za účelem změny majitele (zástavce). Pokud to úmyslně neudělá (třeba když na to úředník "pozapomene" díky podmazání od dlužníka, který moc dobře ví, že má dluhy a že na ten byt dojde), jedná se o trestný čin.

Taky se mně to nezdá. A jak teda zjistím, zda je na nemovitost exekuce uvalena nebo ne? Jinak by to totiž znamenalo, že je koupě nemovitosti riskantním podnikem s nejistým výsledkem a toto riziko by žádný rozumně uvažující člověk dobrovolně nepodstoupil.

ještě tak pan makléř kdyby se třeba dovzdělal v češtině základní školy a psal zúčastnit s Ú . . . .

Ve smlouvě o zprostřekování je zásadní kolonka a tou je cena, kterou Vám musí rk garantovat. Pokud rk nabízí nemoviost pod touto cenou, není to normální postup a hlavně je to hrubé porušení smlouvy-tedy důvod k okamžitému odstoupení od smlouvy.

Když začnou naši klienti při prodeji svého majetku používat selský rozum, podepisovat jen to, čemu rozumí a dávat více na reference než na velké reklamní plakáty, zbydou na trhu jen solidní makléři, kteří odvádí svou práci poctivě a ke spokojenosti všech zůčastněných. Jak jednoduché a zároveň nereálné...

Nezbývá než říci, zvláštně vymyšlené zákony, do kterých se chytí ( díky jeho předpokládané neznalosti ) především běžný člověk.

dík vám za rychlou reakci. Chyba se vloudí, i do tak užitečného článku.