Diskuze: Úroková jistota u hypoték má řadu úskalí

Milý spořiči, netykáme si, tykejte si s tapetou na plochu. Píšete o splácení na 40 let, článek i můj příspěvek je o dlouhodobé fixaci, tak mi najednou netvrďte, že jste měl na mysli splácení 40 let s roční fixací. A pokud ano - jak to souvisí s mým příspěvkem, kde porovnávám dlouhodobou fixaci u hypotéky a stavebka?
Že lze u stavebka půjčit na 40 let netvrdím, uvádím 20-25 let, tak nevím proč děláte chytrého, když jsem to sám napsal. A štve mne, že mi neustále vkládáte do úst, co jsem nepsal - např. o 10 spořeních v rodině píšete už podruhé, já ani jednou. Neživíte se jako politik?
Takže porovnám-li dlouhodobý, ještě jednou opakuji pro ty, co nečtou, DLOUHODOBÝ, fix hypotéky např. na 20 let a stavebko na stejnou dobu, vyjde jednoznačně lépe stavebko: nižší úrok, nižší poplatky, možnost splatit kdykoliv.
Vámi popsaná strategie je skvělá, ale s dlouhodobým fixem, o kterém byl článek, nemá nic společného.

K tomu Japonsku byste mel ale dodat, ze po celou tu dobu ceny nemovitosti klesaly.

Banky snad ty informace poskytnou. Jojo, presne proto, ze se to slovo neda 100% prelozit, to nechavam v originale, mam to spojeni moc rad ;-)

Shodou okolnosti jsem to ted resil s par makleri: nektere banky to zapocetli dopredu v kvetnu a nemuseli nyni zvedat (coz neznamena, ze nezvedali). Nektere maji nove urokove ceniky k 1.6. ... pochopitelne, webove kalkulacky jedou porad na starych urocich. Je treba ty stranky dukladne projet.

Na druhou stranu není to zase až tak dávno, co byly hypotéky s 17% úrokem. Pak to spadlo naprosto nečekaně na nějakých 5% během asi dvou let. Nikde není psáno, že ty hypotéky stejně nečekaně nenarostou zase k 20%.

Děkuji za povzbuzení, výzvu, doporučení ( jak to sakra přeložit?). :-) Mám něco takového v plánu, abych byl naprosto upřímný. Už jsem taky začal kontaktovat svoje starší klienty, abych z nich vytahal potřebné informace. Jenže jich je moc ( chci mít nějaký reprezentativní vzorek) a času málo. A hlavně mi chybí to srovnání s těmi fixy, třeba na pět let z minulosti, o které jsem přišel. No, zkusím uhranout někoho z bank.

Ahoj, mohl byste nekdo strucne vysvetlit, jak jsou svazany urokove sazby hypotek se zakladni urokovou sazbou CNB? Pokud se ted ocekava rust zakladni sazby o dalsich 0,25-0,75, myslite, ze uz to maji banky zapoctene ve svych soucasnych sazbach, nebo ze se da ocekavat dalsi rust uroku u hypotek? Diky, Pavel

Souhlasim s Martinem, supr tema na samostatny clanek. Otazkou je, jak moc "bezbolestne" a to po svech strankach to prefinancovani je. Na to tu ale neni prostor, ale vazne ... I encourage you to publish it ;-)

Tak to je fakt. Taky mě to už napadlo. Ty svoje údaje mám. Problém je v tom, že už bohužel nemám přesná čísla, jaké byly úroky kdysi. Sice jsem to nějakou dobu schraňoval, ale kvůli nízké kapacitě disku jsem to svého času smazal.

To by mohlo být téma na dobrý článek - místo věštění budoucnosti shrnout minulost a podívat se, co vlastně banky nabízely a jak se to jeví z dnešního pohledu.

ad 1) samozřejmě to je věc názoru, ale moje zkušenost taková je. Nechtěl jsem rozhodně nikoho urazit, ale vzhledem k tomu, že čtenářem, přispěvatelem i diskutérem jsem hodně let, tak o tom vím svoje. Určitě se najdou tací, kteří tento pojem znají. Zde na penize.cz jich je rozhodně více než na fincentru, ale zase méně než na investujeme.cz. Vzhledem k tomu, že hypotéky a další dělám skoro 10 let, tak z vlastní praxe vím, že pokud zavedu řeč na téma časová hodnota peněz i s člověkem z byznysu nebo na nějaké vyšší manažerské funkci, tak máme na hodinku o zábavu postaráno a stejně to nevede k ničemu. Neplatí to paušálně samozřejmě, ale tak z 80% určitě. ad 2) částečně jste si již odpověděl. Vycházím z toho, že sazby pro normálního smrtelníka jsou zhruba následující: 5 let - 4,8%, 3 roky - 4,6% a 1 rok - 4,1%. Neberte to ale doslovně, vzal jsem jen jeden příklad. Pokud se úvěr blíží ke 2 mil, tak jsem pro roční fix. Rozdíl je takový, že se dle mého vyplatí. Přechod je taky možný. Např. Bawag de facto dneska při "převodu" HÚ k nim chce jen vidět, jestli klient řádně splácel. Odhad vezme starý a je to bez poplatku za zřízení. Myslím, že tady na to byl článek před časem. Trošku horší je WHB a GE, ale taky to umí vcelku bezbolestně. Už jsem to různě psal mnohokrát. Je třeba to vždy řádně spočítat. Já osobně jedu na roční fix od roku 2004 s těmito sazbami: 2004 - 2,89 % - jakási akce, normální roční fix byl cca 3,1% 2005 - nabídka staré banky na 3,64%, přefinancováno jinam za 2,95% 2006 - 3,29 % Díval jsem se do starých materiálů (ale nenašel jsem bohužel všechno) a 5ti letý fix 2004 byl odhadem někde okolo 4 - 4,2 %. I kdyby byl o něco méně, tak si snad dokážete spočítat, že jsem přád ve značném plusu. Je to však jen můj názor, který nikomu nevnucuji. Jen doporučuji.

K 1) nemyslim si, ze ctenari financniho portalu jsou na urovni ctenaru novinek.cz a nezvladaji casovou hodnotu penez, ale to je v podstate jedno.
K 2) muzete mi trochu priblizit duvody? Dlouhy fix ma plno nevyhod, to chapu, ale proc ten nejkratsi? Krome nejnizsi urokove sazby a moznosti kazdy rok mimoradne splatky pripadne refinancovani uveru jeste nejaka vyhoda? Banky casto na prvni obdobi daji nizsi sazbu, nez po ukonceni fixu (kdyz ptacka lapaji ...). Branit se lze efektivne prechodem ke konkurenci, ale nehrozi premira nakladu na poplatky spojene s pridelenim noveho uveru atd.? Navic vedlejsi a nefinancni naklady (prechod k jine bance zabira cas a cas jsou penize). Ja osobne bych miril asi na trilety fix, ale rad si od vas poslechnu duvodu k jednoletemu.

K Vašemu příspěvku mám několik poznámek: 1) samozřejmě, že jsem "slyšel" o časové hodnotě, jenže mám obavu, že by to pro většinu čtenářů bylo stejně nepochopitelné, jako to je nepochopitelné pro celou řadu mých i jiných klientů. Už jsem tady o tom psal mnohokrát. Většina lidí to prostě nebere, respektive jim to rozum nebere. Proto to zjednodušení. 2) celý můj původní článek byl trošku jinak koncipovaný a po dohodě s redakcí se některé údaje a závěry vytratily, proto z něj není patrné, že já osobně jsem pro roční fixy

Hádat úrokové sazby na 30 let dopředu a vyvozovat z toho nějaké závěry je jen věštění bez jakékoliv vypovídající hodnoty. Je to vlastně jen takové početní cvičení, což nepozorný čtenář ale nemusí pochytit. Nadhodím proto jiný možný scénář - co když za deset či dvacet let nastane něco podobného jako v Japonsku v devadesátých letech minulého století? Tedy deflace a úrokové sazby NULA, protože níž už dost dobře snižovat nejdou? Stačí jen několikaprocentní deflace a splácení 5% úroků z hypotéky se rázem bude jevit jako velmi drahý špás. Při roční fixaci by se naopak za této situace dostaly splátky úroků téměř na tu nulu a vyšla by jako bezkonkurenčně nejlepší řešení. A tabulku ať si k tomu vyrobí každý sám :-)

A slyšel někdy Pan Autor o časové hodnotě peněz? Jeho závěr, že klient zaplatí o 36tis. Kč je zcela zavádějící, protože je něco jiného platit 324tis. Kč v prvních pěti letech vs. 345tis. Kč. S těmi 21tis. Kč "ušetřenými" v první pětiletce se při rozumném investování může celý výsledek změnit.

K 5% se blizi i dlouhodobe prumerne vynosy penzijnich fondu, ktere jsou vyznamne omezney zakonem.
Akcie z dlouhodobeho hlediska maji vynos kolem 8%. Je nutne jen opravdu dodrzet dlouhodobost investice - coz u portfolia vedle hypoteky je bezproblemove - a dostatecna diverzifikace. Pri pravidelnem investovani se i minimalizuji negativni vlivy poklesu, naopak se jich muze vyuzit k jeste vyssim vynosum.
Doporucuju to pokryt certifikatama a OPF na ruzne trhy, konkretnima akciovyma titulama to jen okorenit.

Dobry den, mohl bych se Vás zeptat, kam bych mel investovat, aby me portfolio bez problému udělalo výnos přes 5% p.a.? Díky za info

Hele, ty jsi to nepsal, ty jsi jen zacal porovnavat dva naprosto odlisne produkty - sporici s moznosti dopujceni si chybejcii castky a uverovy, kapisto konecne. Tak se ti snazim vysvetlit, ze psat u clanku o fixaci hypotek, ze nejlepsi fixaci hypoteky je stavebni sporeni je nesmysl. Fixaci na 40let jsem ani jendou nepouzil, precti si to znova, jde o to, ze ti pujci na tu dobu, ne ze na tu dobu fixujes. Stavebko nikoliv.
A doba splatnosti (ne fixace) napr. 35 let je naprosto logicka a neznamena, ze to ten dotycny chce splacet 35 let, snizuje tim jen vysi povinne splatky, aby si uvolnil volne prostredky pro investice do vhodneho portfolia a pak to jednorazove zaplacnul mnohem drive. V pripade vypadku prijmu (materska atd.) muze bez problemu na cas prestat investovat do porftolia a plati jen povinnou splatku. Zda-li se ti to ujety, tak to je presne to, co delaji stavebkosporitelnaci pri preklenovaku, kterej si stejne tak jako tak na nakup nemovitosti brat musi, jinak by totiz na tom stavebku sporili strasne dlouhy roky pred tim (pokud opet nemluvime o 10 sporenich v jedne rodine nebo o bytech v Usti za parset tisic). Vezmou pak preklenovak, valej uroky a vedle toho spori. Jenze spori do produkutu, ktery neinvestuje jinam, nez opet do teto skupiny preklenovaku, takze MUSI mit nizsi vynos. Kdezto tve osobni portfolio bez problemu vynos nad 5% udela.
Jsou i jine duvody, proc puvodni anutini splatku nastavit nizkou [cti vzit 35letou splatnost] ...ale to je zas uplne jina debata, do ni se nema cenu poustet pod timhle clankem, beru stavebko fajn pro tebe, me v tom lezi zbytecne prachy, je to nelikvidni, nikdy do nej uz nevlezu, pujcit si z toho na mnou pozadovanou nemovitost nikdy nepujde, to proste stavebka nezvladaji. Je to jiny produkt, neni to hypoteka, tobe mohl vyhovovat, me ne, nerikam, ze vsem nevyhovyuje, ale nelze ho srovnavat s hypotekou a je nesmysl psat, ze nejlepsi urokovy fix hypoteky je stavebko. Chapes konecne?

Marně hledám, kde jsem psal o tom, že je stavebko vhodné pro výši úvěru 3,5 mil. na 100% s fixací na 40 let. V článku se také vůbec nepočítá s fixací na 35 nebo 40 let. U stavebka lze získat fixaci na 20 i 25 let. Chcete-li fixaci na 30 let, pak je jasnou volbou hypotéka jednoduše proto, že jiný produkt tuto možnost neposkytuje. Otázka je, proč chtít fixaci na 30, 35 či 40, resp. proč úvěr vůbec natahovat na takovou dobu. Klient v tom případě buď nemá žádnou hotovost nebo nemá dostatečně vysoké příjmy a potřebuje natáhnutím doby splatnosti snížit měsíční splátky. Pak ale stojí za úvahu, zda na to ten klient vůbec bude mít, to těch 30, 35 či 40 let splácet, nehledě na to, že už po 30 letech ta nemovitost bude potřebovat rekonstrukci. Klientovi je třeba 25 let, takže po 30 letech mu bude 55, po 35 letech 60 a po 40 letech 65 let. (Prosím nevytahovat případ "jisté investice", kdy se ta nemovitost "splácí sama" z pronájmu a nepotřebuje žádné náklady na údržbu a opravy).

Na to vlastne odpovida Antonin Bucek nize (snad jsme to jmeno nezkomolil, pokud ano, tak se omlouvam). Hypoteku preci financuje banka z financi na kapitalovych trzich, vetisnou z hypotecnich zastavnich listu, z dluhopisu. A jinka ldouhe fixace jsou tedy s nadsazkou receno financovany jinacimi HL a dluhopisy. Cim delsi, tim vyssi urok, proto i po vas chteji vyssi urok. To maji banky dobre spocitane. Nicmene neznamena to, ze se kratsi vzdy vyplati. Pri vysoke inflaci a rustu urokovych sazeb pujdou nahoru i uroky hypotek. Proc to bance nevadi u 10lete fixu? Protoze sama si pujcila za mene. Pri rocnim fixu uz ne, musi za rok nabrat nove finance a za mnohem vice penez. A za rok opet a za rok opet. A tak se jednoduse stane, ze se jim jeden klient z dlouhym fixem vyplaci za 5,2%, kdezto druhy klient z opakovanymi kratkymi fixy se jim vylpaci az za 6%. Ale zase i naopak, pri poklesu si muze pujcit kratke penize mnohem levneji. Takze banka to ma spocitane dobre, to jo ;-). Ale pro vas to tak dobre nemusi vzdy dopadnout, to si musite spocitat sam svou resistenci vuci riziku, to nema s kalkulacemi bank nic moc spolecneho.