Nemovitost jako investice: analýza výkonnosti a rizik

No, ono to investování je právě o tom, že ten byt mít těch 20 let nebudete....., ale za pár měsíců nebo let ho prodáte za předpokladu zvyšujících se cen. Navíc bude v dohledné době zcela přirozené, že se budou prodávat byty s nesplacenou hypotékou - výhoda pro kupujícího je, že nedokládá tolik papírů a hlavně přistupuje k úvěru sjednaného na nižší hodnotu nemovitosti a pro prodávajícího je to snad jasné, že?

Když si vezmu úvěr za dnešních velmi nízkých úrokových sazeb na 20 let, zaplatím navíc cca 65%, plus poplatky a pojistky, plus FO a údržba. Tedy zhruba jednou tolik, pokud se nevyskytne nějaký problém, havárie, nepůjdou úroky hore. Co je na koupi bytu na úvěr tak investičně zajímavého nechápu. Když budu platit nájem a to co ušetřím dávat stranou, zhodnocovat jinde, tak mám za dvacet let balík. U bytu na úvěr jen starý byt s otravnými sousedy ( v tom lepším případě).

Myslím si, že je to reálné. Ale ne v případě pronájmu za účelem bydlení. Patrně jste o tomto přehlédli Frantovu poznámku na konci bodu 3. Pokud se bude jednat o pronájem pro podnikatelské účely, tak v tom nic nedosažitelného nevidím. Jeho příspěvek je sice provokativní, ale pravdivý. Je zajímavé kolik lidí dokáže "zasvěceně" (viz Roman Stuchlík) psát o nemovitostech a kolik čtenářů tomu věří. Redakci bych doporučoval u těchto článků přidat poznámku, že se jedná o REKLAMNÍ záležitost....

Ok, to je fakt, že 20% z nájmů je z říše pohádek, ale jako kombinace spekulace na růst hodnoty a nájem je to možné. Tedy v některých regionech. Já osobně tyto spekulace dělám a budu spokojený když dosáhnu 75% zhodnocení investice za pět let s tím, že je to horní hranice. Za dolní považuji cca 12% ročně. To je reálné očekávání.

Kromě toho Franta píše,že roční příjem z pronájmu musí být 20% ceny nemovitosti,což nereálné je.

Vychází mi,že kdyby pronájem probíhal ideálně a bez prostojů,muselo by být roční zhodnocení tržní ceny nemovitosti cca 13,4% po dobu 5 let.To mi nereálné připadá.Ale připoštím,že nemožné to není.

asi jste nepochopil co pisatel příspěvku píše - jde mu o spekulativní investici kdy se k příjmům z pronájmu připočte růst ceny nemovistosti, tj. z nájmu cca 7 % je doplněno 13% růstem ceny nemovitosti je to sice dost, ale není např. v tomto roce v některých regionech nereálné

teda jestli tvrdite, ze umite pronajmout byt tak, aby prijem z pronajmu zaplatil nemovitost behem 5 let, tak jste u me bud tlachal nebo buh

Napsal jste to docela hezky.Zvlášť odst.2) je trefný.Zisk je opravdu dvojí:zhodnocení nemovitosti plus příjem z pronájmu.Jen mi není jasný Váš výpočet v odst.3).To byste nemovitost opravdu musel koupit za zlomkovou cenu,což mi nepřipadá příliš proveditelné.Uvedu příklad:Dobrá cena garsonky v Praze je 1 mio.Aby se splatila za 5 let,musel by Vám nájemník platit cca 18.600 Kč měsíčně (uvažuji měsíční náklady 2.000 Kč,energie hradí nájemník). K tomu přičtěte daně,jednorázové opravy,průběžnou údržbu,prostoje při hledání nájemníka.Navíc musí nájemník řádně platit,což není zcela běžné a náklady na provoz bytu se stále zvyšují,na rozdíl od stagnujících nájmů.Dle mých zkušeností je čistý měsíční příjem z garsonky 5.500 Kč bez nákladů na opravy.

Hurá všichni do Plzně. Je to tam skvělé. Ve všech parametrech lepší než v Praze. A nebo nám tak trochu někdo kecá.

Článek, ač se tváří seriozně, je jen propagačním letákem zástupců lovců našich financí. Prodejci fondů pochopili, že se u nás neúměrně investuje do nemovitostí a že to mnohým vynáší. Je to jednak nakažlivé a pro prodejce fondů a jejich chlebodárce varovné. Proto finanční žralok zařechtal. Nic méně to neznamená, že některé pasáže v článku nemají svoji váhu. Ovšem jako celek je to o ničem. Tak, jako se na investicích živí realitní makléři, tak se chtějí přiživit i finanční poradci. Kdo investuje rozumně do nemovitostí, tak postupuje jinak.
1) Investice do nemovitost mě zajímá tehdy, pokud ji mohu pořídit podstatně levněji, než je její současná tržní cena. Dají se pořídit nemovitosti za poloviční i třetinovou cenu. Lze to. Stačí mít k dispozici buď hotovost a nebo velice likvidní zdroj peněz, protože někdy rozhodují minuty a také sledovat dražby, exekuce a mít ty správné informace ve správnou chvíli. Věnovat tomu dostatek času a vše si zařizovat sám. „Pomocníky“ typu realitní makléř, finanční poradce apod. používat jen jako tipaře.
2) Zásadní chybu, kterou dělají analytici při srovnávání investic do nemovitostí a finančních derivátů a kterou udělal i autor, je opomenutí inflace a budoucí hodnoty. Poukazování na IRR má v uvedeném porovnání zásadní chybu. Pokud vezmu příklad z článku, tak pan Novák investoval 1 mil. a po šesti letech by mohl získat 400 tis. V porovnání s nějakým fondem by jeho zhodnocení bylo 6,67% p.a. Jenže on ještě získal dalších 366 tis. (příjmy mínus výdaje z pronájmu) a to je dalších 6,1% p.a. Nebo-li něco jako pravidelné dividendy v této výši. Což by znamenalo investici do velmi rizikových akcií.
3) Pokud investuji do nemovitostí, tak bud za účelem výnosu z jeho budoucího prodeje. Tedy spekulativní investice. A nebo za účelem pronájmu, ale v tomto případě se držím zásady, že roční příjmy z pronájmů musí být v průměru na 20% z investované částky. Nebo-li, že se mi investice z cizích zdrojů zaplatí do pěti let. Což je jednak doba časového testu z důvodů daní a pak optimální doba fixace hypotéky za rozumnou úrokovou sazbu. Toto lze bez velkých problémů realizovat. Dělám to tak už od roku 1993. Ale pozor, pronájem nemovitostí není jen za účelem bydlení, jak se autor a mnozí další snaží lidu vsugerovat. V diskuzi jsem si přečetl, že takto postupuje mnoho dalších.
4) Proč se poslední dobou investice do nemovitostí stává hitem? Je to jednoduché. Stačí se zamyslet nad tím, komu to přináší prospěch. Jednak realitní kanceláře, které se tím velice dobře přiživují. Banky, které tím plní plány v úvěrové oblasti. A také finanční poradci, kteří do toho nastřelují své životky. Prostě se na tom snaží přiživit kde kdo a tudíž na toho posledního – investora, toho už moc nezbývá. Vlastně ano, řádně a včas platit hypotéky a pojistky. A co na závěr? Až se zvednou úrokové sazby, tak bude vyšší nabídka exekuční nemovitostí. Tedy šance pro ty skutečné investory do nemovitostí.

Utilities asi myslíte příslušenství:nájem služby apod.To je na dohodě,někdy platí pronajímatel a někdy nájemce.Podle toho se liší cena pronájmu.

Nevím,co myslíte pod utilities.Cá já vím,tak nájemník platí kromě nájmu většinou energie a menší běžné opravy.Větší opravy,které nájemník nezavinil,platí pronajímatel.

Pouze dotaz z ciziny: To v Česku majitel při pronájmu bytu nadále hradí utilities a běžné opravy v bytě? Takového majitele byste v Irsku nenašli. Nájemník se stará a platí...

To vlasta: to nebyl moc konstruktivní příspěvek :-) V každém případě v minulých letech pražáci skupovali byty v \plzni a ten trend stále trvá, protože jsou v Plzni byty v přepočtu na metr byty levnější než v Praze se srovnatelným potenciálem růstu ceny jak nemovitosti, tak nájemného. Doporučuji než něco napíšete si udělat alespoň základní porovnání a zjistit predikce na další období..... Jinak je váš příspěvek opravdu jenom zlomyslný výkřik....

Jako majitel starého činžáku se chci ozvat. Vidím, že v diskusi je spousta rádoby "expertů" přes investice do nemovitosti. Já se za něj nepovažuji, ale přesto jsem měl dostatek zdravého selského rozumu a již před 10 leti koupil (byť plně obsazený) starší činžovní dům v Brně, za zajímavou cenu. Dneska se všem "expertům" směji : v téměř polovině bytů je už tržní nájem, zbylé "regulované" nájemníky do do 3 let čeká, dům je v dobré čtvrti, s pronájmem nejsou problémy. Průběžně rekonstrujeme byty a opravuje se co je potřeba. Přestože začátky byly těžké (hypotéka na 14,25 %, fixace 5 let), tak dneska je úročení úvěru už někde jinde, mezitím stojí jeden (opravený) byt v mém domě prakticky tolik, za kolik jsem jej před 10 leti kupoval....dům vydělává, za 3 roky bude ještě více, vypadá to na další úvěr a vestavbu několika půdních bytů ..... Přestože dům čeká rekonstrukce (el., voda, plyn, okna), tyto opravy provádím (díky známým a kontaktům za tu dobu) v úplně jiných cenách než jsou běžné nabídky stav. firem. Naopak, mám více známých, kteří si koupili nový byt, v rámci projektu, někde na zelené louce, a teď zjišťují, jak je stavba ošizená a kde se všude ušetřilo. Za vše hovoří poznámka jednoho zástupce (velkého investora) : ... byt za 3 mil., - co by ti lidi chtěli - vždyť je to pro sociálky .....

Tak potom už vaší poznámce rozumím. Brno má z celé republiky jeden z nejmenších potenciálů na růst cen nemovitostí a nájmy tam fakt jsou výnosově vzhledem k ceně nemovitostí níže než v Plzni. Plzeň teď prožívá doslova šílenství, kdy se kupují mnohdy předražené byty, ale nájmy rostou pomaleji. Tj. trh s nájemný se teprve probírá, ale je to otázka krátké doby pár měsíců, než vyletí nahoru.

Asi vite co pisete. Presto mi prijde cisty zisk z najemneho 8% trochu moc. Treba v Brne mi to na konkretnim pripade vychazi tak do 6%.

Já se obávám, že sis pořádně nepřečetl to co jsem napsal. Nikde o v mém příspěvku nebyla řeč o spekulaci na růst nájemného. Já spekuluju na růst ceny nemovitosti, přičemž u úvěrované nemovitosti mi musí nájem pokrýt hypotéku v optim.variantě a v pesim.variantě budu dotovat splátku hypotéky z pronájmu druhého bytu dalšími max 2% p.a. /vč. pokrytí případných dalších nákladů/. Tj. v klidu pokryju hypotéku z úvěrovaného bytu a ještě dostanu bonus z bytu "za hotovové". Co se týče počtů za pronájmy, tak 1+1 v Plzni v pohodě pronajmu za cca 6,5 - 7 tis Kč čistého, tj. v se dostanu na "svých" 8% /při ceně 1+1 v Plzni okolo 1mil Kč/. Znovu opakuji: spekuluji na růst ceny nemovitosti a nájemné v hraje v kalkulovaném p.a. cca 1/4 z předpokládaného zhodnocení investice, která je ve výši hodnoty bytu za hotové (okolo 1 mil Kč). Nic víc investovat v tomto modelu nemusím. Neobsazenost? V Plzni toto fakt nehrozí. Neplatiči? Lze snadno ošetřit např. 5-6 měsíční kaucí. Už tato podmínka vyloučí nesolventní zájemce. Vše se dá právní a ekonomicky zajisti, z tohoto mám po svých zkušenostech z pronájmy asi nejmenší strach. Myslím, že chybu ve výpočtu fakt nemám. Doufám, že jsem to napsal již jasněji.

A teď bych prosil tu pohádku O perníkové chaloupce. :-)) Ale vážně. Kdepak tuhle sazbu nabízejí? Díky předem.