Vyplatí se právě vám investovat do nemovitosti? Spočítejte si to!

Uvažujete o koupi nemovitosti za účelem jejího pronájmu? Máme pro vás exkluzivní nástroj: kalkulačku, která například spočítá, jaké měsíční cash flow bude vaše investice generovat či jaké celkové výnosnosti dosáhnete. Můžete ji použít také pro hledání kritického scénáře investice nebo stanovení minimální výše nájmu. Vše předvedeme a vysvětlíme na příkladu a upozorníme na všechny náklady spojené s investováním do nemovitostí.

Přidat nový příspěvek

Diskuze na webu www.penize.cz se vždy věnují pouze tématu, k němuž se vztahují. Rozhodně nesuplují funkci Poradny. Máte-li proto jakýkoliv dotaz, obraťte se prosím přímo na naše odborníky, kteří vám rádi pomohou. Na dotazy vložené do Poradny standardně odpovídáme do čtyř pracovních dnů, obvykle se ale dočkáte reakce mnohem dříve. Pokud dotaz vložíte do diskuze, s velkou pravděpodobností na něj nikdo nezareaguje. Děkujeme za pochopení.

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

2. 2. 2006 9:38, Petr Syrový

V této kolonce by měla být nula. Z důvodů, o kterých píšete. Pokud by někdo přece jen odečítal (z jakýchkoli důvodů), může si to ve výpočtu zohlednit.
Petr Syrový

Zobrazit celé vlákno

+39
+-
Reagovat na příspěvek

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

10. 2. 2006 12:10, petr

50m2 za 13kKc??? to je slusne drahe... trzni najemne klesa a s blizici se deregulaci jeste klesne

Zobrazit celé vlákno

-10
+-
Reagovat na příspěvek

Další příspěvky v diskuzi (celkem 17 komentářů)

18. 2. 2006 13:40 | M-Honza

Mám 15 letou dceru a tak jsem uvažoval co jí dám do startu jejího samostatného života. největším problémem je samozřejmě bydlení. Zakoupil (převod družstevního podílu) jsem byt (Mělník) 2+kk o velikosti cca 40m2 za 650 tis Kč přímo od majitele, bez asistence realitní kanceláře a bez asistence právníků (mimo poplatků za ověřování podpisů na smlouvách a pod.).Byt se nachází v asi ve 20 let starém paneláku, který je zcela zateplen a má všude plastová okna. Byt jsem pojistil za 1095,-Kč za rok. Poplatek za vstup do družstva byl 1000,-Kč a poplatek za možnost pronájmu činí 300,-kč za měsíc. Do bytu jsem zakoupil pouze 2 roky starou lednici od příbuzného za 3000,-kč a to byl muj jedinný náklad na zařízení bytu. Byt jsem zakoupil 1.12.2005. Po domluvě z majitelem jsem byt převzal 12.12.2005 ve 13.00 hod. Byt jsem pronajmul ještě stejný den (opravdu !) o 20 minut později za cenu 7500,-kč pronájem + 500,-kč jako vratná záloha na pokrytí případných škod. Pronájem se platí jeden měsíc dopředu. Protože jsem nedisponoval potřebnou hotovostí a měli jsme s manželkou každý stavební spoření, požádal jsem o (napřed překlenovací a poté řádný) úvěr. Já jsem dostal na úvěr 300 tis kč a manželka 200 tis kč. 100 tis kč půjčila tchýně se splatností "až budete mít" a 50 tis kč jsem si půjčil hotově. Takže jsem mimo popatků nezaplatil hotově nic a vše jsem si půjčil. Protože jsem "darebák", tak jsem příjem zatím nepřihlásil. Platíme měsíčně cca 4000,-kč bance za úvěry (odpočet z daní bude za rok 2006 cca 25 tis kč), 2500,-kč družstvu (2200,-kč náklady +300,-kč za pronájem), 500,-kč zálohu na eletřinu. Jsem zvědavý na vaše názory na moje jednání.
+10
+-
Reagovat | Citovat | Nahlásit

10. 2. 2006 12:10 | petr

50m2 za 13kKc??? to je slusne drahe... trzni najemne klesa a s blizici se deregulaci jeste klesne
-10
+-
Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit celé vlákno

5. 2. 2006 18:16 | kramer

Mám smysl investovat do koupi nového nebo starého bytu, pokud ho chci dále pronajímat? Premýšlím o koupi bytu v pze za účelem dalšího pronajímání za cca 3 mio novostavbat o velikosti cca 50 m2 2 KK. Předpokládám možnost získání nájmu cca 13 tis. Kč - cena bytu by dle mě měla do budoucna růst.
+1
+-
Reagovat | Citovat | Nahlásit

5. 2. 2006 12:00 | Michal

Zajímalo by mě, co je výhodnější? Zda nemovitost vložit do OM a odepisovat i s rizikem daňových dopadů v případě prodeje.V tomto případě patrně uplatňujete úroky do nákladů.
+1
+-
Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit celé vlákno

4. 2. 2006 15:12 | Pronajimatel

Je to sice trochu off-topic, ale ja danove optimalizuji vynosy z pronajmu oproti nakladovym urokum z hypoteky a opotrebeni bytu. Odpocet uz by asi pro bernak bylo trochu silne kafe, zivnostak nemam. Jinak, pekny clanek a kalkulacka pane Syrovy.
+2
+-
Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit celé vlákno

4. 2. 2006 13:38 | Kateřina

Ne - zákon o DP to definuje negativně - odpočet se nemůže uplatnit, pokud je účelem pronájem. A že je krátkodobý možný vyplývá zase z formulace, že pokud je po určitou dobu nebo určitá část pronajímána, může se uplatnit pouze poměrná část. Když dáte ty dvě věci dohromady, tak z toho plyne, že krátkodobě ano, ale poměrnou část neodčítat. Uznání "krátkodobosti" pak asi bude na správci daně. Musí se to zřejmě nějak obhájit - něco jako stáž v zahraničí , služební pobyt jinde nebo tak něco.
+5
+-
Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit celé vlákno

4. 2. 2006 6:32 | Michal

Ale tohle přesně Fredy napsal o kousek níže. A že by tím byl někdo zmaten, si nemyslím. Osobně by mě spíše zajímalo, kde a jak je definován - krátkodobý pronájem? Vy to víte?
+24
+-
Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit celé vlákno

3. 2. 2006 23:09 | Kateřina

Fredy, jakmile byt či dům pronajmete, nesmíte po dobu pronájmu uplaňovat daňový odpočet. Vy to jistě víte, ale lidi by to mohlo zmást. To, že musí jít o krátkodobý pronájem, je jasné - při dlouhodobém by se odpočet úroků nesměl uplatňovat vůbec.
+10
+-
Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit celé vlákno

3. 2. 2006 0:13 | Petr Syrový (syrovy.petr@seznam.cz)

Děkuji za pochvalu, Fredy. Od Vás potěší dvojnásob. Snažil jsem se, aby se kalkulačkou dalo spočítat "všechno". Co se týče odpočtů, tak ty můžete taté zahrnout do úrokové sazby hypotečního úvěru. Úrok u hypotéky bychom pak chápali jako efektivní úrok, který zohledňuje i daňové odpočty. Váš postup se záporným znaménkem funguje také. V diskontní sazbě bych problém neviděl. Jestli Vám investice do nemovitosti generuje kladné cash flow, pak tyto prostředky dokážete zhodnoti 20 %. Jestli Vám generuje záporné cash flow, máte na Vaše prostředky náklad 20 %. Tím by mělo být vše v pořádku. Nebo se pletu?
+16
+-
Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit celé vlákno

2. 2. 2006 22:14 | Fredy

Pane Syrový, starý dobrý Kiyosaki by Vám jistě poděkoval, za dobrý počin. Uvedl jste důležitou věc, že lze docela dobře investovat za cizí peníze. Neboli lze investovat tak, aby vám to zaplatil někdo jiný. Vaše kalkulačka je celkem dobrá, ale má drobné nedostatky. Například u krátkodobých pronájmů je možné, za určitých podmínek, uplatnit odpočet úroků z úvěrů od základu daně. Pro tento účel jsem použil fintu. Do kolonky daně z příjmů jsem zařadil měsíční podíl odpočtu úroků se znaménkem mínus. Odpočty jsem samozřejmě upravil podle daňové sazby a ponížil o dobu pronájmu. Příště byste tam tuto kolonku mohl dodělat se vším všudy. Další menší problém je v diskontní sazbě. Většinu vydělaných peněz investuji do dalších nemovitostí, kde dosahuji dlouhodobě efektivní úrok nad 20%. Pokud tam toto číslo zadám, tak jen řetězově nadlepšuji další efektivní úrok. Podobnou, ale jednodušší, kalkulačku jsme si sesmolil pomocí Excelu už před mnoha lety a dodnes mi spolehlivě funguje.
0
+-
Reagovat | Citovat | Nahlásit

2. 2. 2006 21:21 | Fredy

Nemáte pravdu. Byt, či obecně nemovitost, mohu pronajímat krátkodobě. Třeba jen přes letní sezonu a o tuto dobu po krátíte odpočty od základu daně. Musíte ovšem příjem zdanit podle §9 a nesmíte na to vlastnit živnostenský list a nemovitost nesmí sloužit k podnikání, ale k bydlení.
+6
+-
Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit celé vlákno

2. 2. 2006 12:43 | Michal Kára

Hodnota vlastnich penez - myslite kdybyste penize investoval jinam? To se da resit porovnanim vynosu p.a. s temi jinymi prilezitostmi.
Jinak velke riziko vidim i v procentni sazbe hypoteky; dnes jsou HODNE levne.
+38
+-
Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit celé vlákno

2. 2. 2006 11:09 | jiří pácal

V principu článek správně popisuje to, jak se do bytů investuje . Z 15 let této činnosti však musím upřesnit některé parametry. Růst trž. nájmu o 2% není. Od r. 1999 mírně klesá a bude tomu i nadále. V případě rychlejší deregulace výrazněji. Růst cen bytů bude velmi selektivní a může u mnoha nemovitostí znamenat i pokles. 750 Kč/měsíčně na FO dlouhodobě nemůže stačit ( k tomu navrch zvýšení DPH na staveb. práce). Obsazenost 92% v delší časové řadě je maximum, méně reálné. Myslím, že tam chybí i hodnota vlastních peněz. Neznámou je úroveň fungování společenství vlastníků. Ta může budoucí hodnotu významněji ovlivnit.
+38
+-
Reagovat | Citovat | Nahlásit

2. 2. 2006 9:38 | Petr Syrový

V této kolonce by měla být nula. Z důvodů, o kterých píšete. Pokud by někdo přece jen odečítal (z jakýchkoli důvodů), může si to ve výpočtu zohlednit. Petr Syrový
+39
+-
Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit celé vlákno

2. 2. 2006 9:22 | Karel

Článek je zajímavý. Jen jednu poznámku. Žádné daňové odpočty, jak píšete, neuplatníte. A pokud byste tak činil, u pronajímaného bytu, dopouštíte se podvodu.
0
+-
Reagovat | Citovat | Nahlásit

2. 2. 2006 9:16 | svb

Zcela souhlasim, je to uplne skvele! Diky moc za tuto kalkulacku!
+1
+-
Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit celé vlákno

2. 2. 2006 0:19 | JirkaB

Úžasná věc, tento nástroj. Konečně kalkulačka, která dokáže zohlednit všechno možné. (Až mě mrzí, že nemám křišťálovou kouli, abych znal všechny parametry.) Dává zajímavé výsledky. Je na ní také vidět, na co je konečný úspěch citlivý a na co není.
+3
+-
Reagovat | Citovat | Nahlásit

Ušetřete s Peníze.cz

Naši čtenáři s námi ušetřili už  11 701 346 Kč. Podívejte se na poslední poptávky a vyzkoušejte nás také. Vše je zcela zdarma.

Poradna

Tým odborných poradců je tu pro vás.

Články na Heroine.cz

Upravování pohádek není cenzura, ale oživení. Věděla to už Němcová

Upravování pohádek není cenzura, ale oživení. Věděla to už Němcová

Pohádky jsou věc, na kterou se v Česku nesahá. Rodiče je vyprávějí méně a méně a na to,...více

Festival La Película zaostří na Latinskou Ameriku a historii Kuby

Festival La Película zaostří na Latinskou Ameriku a historii Kuby

Od 18. února si díky festivalu La Película mohou filmoví příznivci v Praze, Brně, Ostravě...více

BoJack Horseman: kůň, co už do žádného baru nepřijde

BoJack Horseman: kůň, co už do žádného baru nepřijde

Platforma Netflix se rozhodla ukončit animovaný seriál BoJack Horseman o depresivním koni...více

Přihlášení k newsletteru

Změny, novinky a aktuality ze světa osobních financí přehledně ve vaší schránce – čtěte náš pravidelný newsletter.

Informace ke zpracování osobních údajů

Souboj osobností

Kdo je vám sympatičtější? Hlasujte v našem souboji osobností a zvolte si svého oblíbence (případně menší zlo). Stačí kliknout na fotografii.

Petr Kužel

prezident Hospodářské komory

Renata Vesecká

bývalá nejvyšší státní zástupkyně

Petr Kužel
ÚSPĚŠNOST
39,19 %

z 74 duelů
×
Renata Vesecká
ÚSPĚŠNOST
43,75 %

z 80 duelů

Chci jiný souboj
Souhrnné výsledky duelů

Partners Financial Services

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.