Diskuze: Vyplatí se právě vám investovat do nemovitosti? Spočítejte si to!

Mám 15 letou dceru a tak jsem uvažoval co jí dám do startu jejího samostatného života. největším problémem je samozřejmě bydlení. Zakoupil (převod družstevního podílu) jsem byt (Mělník) 2+kk o velikosti cca 40m2 za 650 tis Kč přímo od majitele, bez asistence realitní kanceláře a bez asistence právníků (mimo poplatků za ověřování podpisů na smlouvách a pod.).Byt se nachází v asi ve 20 let starém paneláku, který je zcela zateplen a má všude plastová okna. Byt jsem pojistil za 1095,-Kč za rok. Poplatek za vstup do družstva byl 1000,-Kč a poplatek za možnost pronájmu činí 300,-kč za měsíc. Do bytu jsem zakoupil pouze 2 roky starou lednici od příbuzného za 3000,-kč a to byl muj jedinný náklad na zařízení bytu. Byt jsem zakoupil 1.12.2005. Po domluvě z majitelem jsem byt převzal 12.12.2005 ve 13.00 hod. Byt jsem pronajmul ještě stejný den (opravdu !) o 20 minut později za cenu 7500,-kč pronájem + 500,-kč jako vratná záloha na pokrytí případných škod. Pronájem se platí jeden měsíc dopředu. Protože jsem nedisponoval potřebnou hotovostí a měli jsme s manželkou každý stavební spoření, požádal jsem o (napřed překlenovací a poté řádný) úvěr. Já jsem dostal na úvěr 300 tis kč a manželka 200 tis kč. 100 tis kč půjčila tchýně se splatností "až budete mít" a 50 tis kč jsem si půjčil hotově. Takže jsem mimo popatků nezaplatil hotově nic a vše jsem si půjčil. Protože jsem "darebák", tak jsem příjem zatím nepřihlásil. Platíme měsíčně cca 4000,-kč bance za úvěry (odpočet z daní bude za rok 2006 cca 25 tis kč), 2500,-kč družstvu (2200,-kč náklady +300,-kč za pronájem), 500,-kč zálohu na eletřinu. Jsem zvědavý na vaše názory na moje jednání.

50m2 za 13kKc??? to je slusne drahe... trzni najemne klesa a s blizici se deregulaci jeste klesne

Mám smysl investovat do koupi nového nebo starého bytu, pokud ho chci dále pronajímat? Premýšlím o koupi bytu v pze za účelem dalšího pronajímání za cca 3 mio novostavbat o velikosti cca 50 m2 2 KK. Předpokládám možnost získání nájmu cca 13 tis. Kč - cena bytu by dle mě měla do budoucna růst.

Zajímalo by mě, co je výhodnější? Zda nemovitost vložit do OM a odepisovat i s rizikem daňových dopadů v případě prodeje.V tomto případě patrně uplatňujete úroky do nákladů.

Je to sice trochu off-topic, ale ja danove optimalizuji vynosy z pronajmu oproti nakladovym urokum z hypoteky a opotrebeni bytu. Odpocet uz by asi pro bernak bylo trochu silne kafe, zivnostak nemam. Jinak, pekny clanek a kalkulacka pane Syrovy.

Ne - zákon o DP to definuje negativně - odpočet se nemůže uplatnit, pokud je účelem pronájem. A že je krátkodobý možný vyplývá zase z formulace, že pokud je po určitou dobu nebo určitá část pronajímána, může se uplatnit pouze poměrná část. Když dáte ty dvě věci dohromady, tak z toho plyne, že krátkodobě ano, ale poměrnou část neodčítat. Uznání "krátkodobosti" pak asi bude na správci daně. Musí se to zřejmě nějak obhájit - něco jako stáž v zahraničí , služební pobyt jinde nebo tak něco.

Ale tohle přesně Fredy napsal o kousek níže. A že by tím byl někdo zmaten, si nemyslím. Osobně by mě spíše zajímalo, kde a jak je definován - krátkodobý pronájem? Vy to víte?

Fredy, jakmile byt či dům pronajmete, nesmíte po dobu pronájmu uplaňovat daňový odpočet. Vy to jistě víte, ale lidi by to mohlo zmást. To, že musí jít o krátkodobý pronájem, je jasné - při dlouhodobém by se odpočet úroků nesměl uplatňovat vůbec.

Děkuji za pochvalu, Fredy. Od Vás potěší dvojnásob. Snažil jsem se, aby se kalkulačkou dalo spočítat "všechno". Co se týče odpočtů, tak ty můžete taté zahrnout do úrokové sazby hypotečního úvěru. Úrok u hypotéky bychom pak chápali jako efektivní úrok, který zohledňuje i daňové odpočty. Váš postup se záporným znaménkem funguje také. V diskontní sazbě bych problém neviděl. Jestli Vám investice do nemovitosti generuje kladné cash flow, pak tyto prostředky dokážete zhodnoti 20 %. Jestli Vám generuje záporné cash flow, máte na Vaše prostředky náklad 20 %. Tím by mělo být vše v pořádku. Nebo se pletu?

Pane Syrový, starý dobrý Kiyosaki by Vám jistě poděkoval, za dobrý počin. Uvedl jste důležitou věc, že lze docela dobře investovat za cizí peníze. Neboli lze investovat tak, aby vám to zaplatil někdo jiný. Vaše kalkulačka je celkem dobrá, ale má drobné nedostatky. Například u krátkodobých pronájmů je možné, za určitých podmínek, uplatnit odpočet úroků z úvěrů od základu daně. Pro tento účel jsem použil fintu. Do kolonky daně z příjmů jsem zařadil měsíční podíl odpočtu úroků se znaménkem mínus. Odpočty jsem samozřejmě upravil podle daňové sazby a ponížil o dobu pronájmu. Příště byste tam tuto kolonku mohl dodělat se vším všudy. Další menší problém je v diskontní sazbě. Většinu vydělaných peněz investuji do dalších nemovitostí, kde dosahuji dlouhodobě efektivní úrok nad 20%. Pokud tam toto číslo zadám, tak jen řetězově nadlepšuji další efektivní úrok. Podobnou, ale jednodušší, kalkulačku jsme si sesmolil pomocí Excelu už před mnoha lety a dodnes mi spolehlivě funguje.

Nemáte pravdu. Byt, či obecně nemovitost, mohu pronajímat krátkodobě. Třeba jen přes letní sezonu a o tuto dobu po krátíte odpočty od základu daně. Musíte ovšem příjem zdanit podle §9 a nesmíte na to vlastnit živnostenský list a nemovitost nesmí sloužit k podnikání, ale k bydlení.

Hodnota vlastnich penez - myslite kdybyste penize investoval jinam? To se da resit porovnanim vynosu p.a. s temi jinymi prilezitostmi.
Jinak velke riziko vidim i v procentni sazbe hypoteky; dnes jsou HODNE levne.

V principu článek správně popisuje to, jak se do bytů investuje . Z 15 let této činnosti však musím upřesnit některé parametry. Růst trž. nájmu o 2% není. Od r. 1999 mírně klesá a bude tomu i nadále. V případě rychlejší deregulace výrazněji. Růst cen bytů bude velmi selektivní a může u mnoha nemovitostí znamenat i pokles. 750 Kč/měsíčně na FO dlouhodobě nemůže stačit ( k tomu navrch zvýšení DPH na staveb. práce). Obsazenost 92% v delší časové řadě je maximum, méně reálné. Myslím, že tam chybí i hodnota vlastních peněz. Neznámou je úroveň fungování společenství vlastníků. Ta může budoucí hodnotu významněji ovlivnit.

V této kolonce by měla být nula. Z důvodů, o kterých píšete. Pokud by někdo přece jen odečítal (z jakýchkoli důvodů), může si to ve výpočtu zohlednit. Petr Syrový

Článek je zajímavý. Jen jednu poznámku. Žádné daňové odpočty, jak píšete, neuplatníte. A pokud byste tak činil, u pronajímaného bytu, dopouštíte se podvodu.

Zcela souhlasim, je to uplne skvele! Diky moc za tuto kalkulacku!

Úžasná věc, tento nástroj. Konečně kalkulačka, která dokáže zohlednit všechno možné. (Až mě mrzí, že nemám křišťálovou kouli, abych znal všechny parametry.) Dává zajímavé výsledky. Je na ní také vidět, na co je konečný úspěch citlivý a na co není.