Diskuze: Jak financovat bydlení?

Pěkně podrobně sepsaný článek o možnostech financování jsem také našel na webu http://www.pujcky-na-bydleni.cz/ - zmiňují tam i celou řadu dalších možností financování kromě hypotéky...

Bez prikladu by takovy clanek opravdu nemel smysl, dobre ze tam ty propocty jsou. Pro dloubaly a moznost prepocteni s konkretni sazbou by bylo dobre k clanku pripojit (odkaz) napr. na XLS soubor s tim orientacnim propoctem... !

Jak jste na to přišel? Zákon 586/1992Sb. v § 15 odst. 10 říká, že odpočítat od základu daně lze: (10) Od základu daně se odečte částka, která se rovná úrokům zaplaceným ve zdaňovacím období z úvěru ze stavebního spoření,4a) úrokům z hypotečního úvěru53) poskytnutého bankou nebo pobočkou zahraniční banky, sníženým o státní příspěvek poskytnutý podle zvláštních právníchpředpisů,55) jakož i úvěru poskytnutého stavební spořitelnou,56) bankou nebo pobočkou zahraniční banky v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo s hypotečním úvěrem, a použitým na financování bytových potřeb, pokud se nejedná o bytovou výstavbu, údržbu61) a změnu32) stavby bytového domu nebo bytu ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu60) prováděnou v rámci podnikatelské a jiné samostatné výdělečné činnosti nebo pro účely pronájmu.
Překlenovací úvěr je právě onen v zákoně zmíněný "úvěr poskytnutý stavební spořitelnou v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření". Rovněž Vaše tvrzení o tom, že stavební spořitelna Vám nedá rozpis úroků, je nesmysl. Stavební spořitelny to dokonce samostatně v každém zdaňovacím období vyčíslují a posílají klientům právě pro účely daňových odpočtů.

Jak jste přišel na to, že úroky z meziúvěru nelze odečíst z daní? Myslíte, že stavební spořitelny posílají potvrzení o zaplacených úrocích z meziúvěru jen díky své neznalosti? U stavebního spoření Vám neřeknou, kolik % bude činit úrok? Proti stavebním spořitelným mám dost výhrad, zejména v oblasti zlodějského zvyšování poplatků, ale zrovna tohle bych jim nepřičítal. Nebo jste uzavřel stavební spoření v Bangladéši?

Jenom malou poznámku. Meziúvěr = překlenovací úvěr nejde odečíst od daní, SS na to neupozorňují, možná to neví. Při čerpání hypotéky dostanete jasný rozpis, co zaplatíte a kolik % bude činit úvěr i s výši poplatků, u SS bohužel ne.

Ok, tak beru zpět. Možná jsem přehlédl, že se jedná o všeobecné porovnání SS a HÚ. Paní Lindě se omlouvám, nebylo to myšleno ve zlém. A už vůbec by ji to nemělo odradit od dalších článků.

Jo a ještě jsem zapomněl jednu věc. Pokud odhlédnu od ostatních poznámek tak tu následující Vám určitě neodpustím. Kritizoval jsem, mimo jiné, výši daňových odečtů, že je máte špatně. Pokud jste je počítala dle současné legislativy a použité úrokové sazby, tak je máte skutečně špatně, jak jsem uváděl v původním příspěvku.

Zdravím Vás a děkuji za Vaši reakci. V žádném případě se nenechte odradit od příkladů, ty jsou určitě potřebné. Jenže když použijete to, co jste použila (úroky, které skutečně jsou u Top Kreditu), tak je to chyba v tom smyslu, že to nejde uvádět jako např., pak to totiž vede k tomu, že to někdo (konkrétně já) napadne. Vždy je dle mého názoru lepší srovnávat dva konkrétní produkty, protože něco obecného je nanic. Máte pravdu v tom, že sazba HÚ, kterou jste zvolila je vyšší, a současné sazby se v budoucnu asi budou měnit, ale musíme přece srovnávat v čase, kdy je to zpracováváno.

Může vyjít dráž... To je právě námět pro jasnovidce velikosti bývalého ministra Baudyše :-)). Kde byly úroky z hypoték před 5 lety, kde budou za pět let, kde byly poplatky z úvěrů (vzpomínám, že ještě v r. 2002 byl překlenovací úvěr u ČMSS zdarma, teď už je vedení za 290,- Kč - při výši úroků s překlenovacího úvěru ve výši desítek kKč ročně je vybírání poplatku 290,- Kč opravdu síla)?

Dobrý večer! Nenechte se odradit od příkladů, bez nich to nemá šťávu! Jde jen o to, nedělat (resp. ve čtenářích nevyvolávat) na základě v podstatě konkrétních příkladů obecné závěry. Představte si, že někdo bude mít stavební spoření někde úplně jinde, než používáte Vy v příkladu a rozhodne se po přečtení Vašeho článku pro řešení s překlenovacím úvěrem, které Vám s konkrétním produktem vyšlo výhodněji, jemu ale může vyjít dráž...

Dobrý den, pane Scherksi, příklady jsem uváděla pouze orientačně - neměla jsem v úmyslu srovnávat dvě konkrétní řešení z prosince 2003, nýbrž spíše zkusit porovnat dvě různé (smyšlené) situace. Doufala jsem, že slova jako "např." v zadání příkladu 2 nebo "úrokové sazby berme jako orientační" v dodatku k příkladům postačí k tomu, aby byly příklady čtenářem pochopeny jako ilustrativní a spíše ho navnadily, řeší-li problém bydlení, k porovnání HÚ a PÚ z SS. Nicméně příště příklady do příspěvků asi raději vynechám, jelikož mi přijde, že místo zpestření pro čtenáře jimi spíše zahltím analytické hlavy, kterým tak přidělávám jen práci. Sazbu HÚ jsem zvolila schválně vyšší, jelikož kdybych počítala se sazbou 4,7% v propočtu na dobu 20 let, napsalo by mi zase několik dalších čtenářů, že s touto sazbou vlastně počítat na takovou délku úvěru není správné a měli by též pravdu. Příště bez příkladů.

Dobrý den, pane Šafránku, máte pravdu - úmyslně jsem ani Topkredit ani žádné konkrétní banky nezmiňovala, jelikož mi šlo především o rozdíly principiální a příklady měly být čistě povrchní ilustrací (počítala jsem tam se stálým úrokem u HÚ po celou dobu, a proto ho schválně nasadila výše, než lze nyní v praxi získat, a stejně tak daňové odpočty jsem po celou dobu nechala za stávajících podmínek, jelikož opravdu neumím předvídat, jak se co v legislativě změní. Děkuji Vám za pochvalu, které si od Vás vážím, a po současných zkušenostech reakcí na mé články se zřejmě budu více držet bezpříkladových příspěvků, jelikož mým cílem je spíše informovat obecně ty, kteří se v problematice bydlení nevyznají, než polemizovat s několika profíky, kteří protestují proti každému detailu, který není zrovna aktuální či numericky přesný. Napsal jste to správně: uvedené příklady neplatí v žádném případě oběcně - neboli jak jsem ve svém článku též uvedla: sazby i poplatky v příkladech jsou čistě orientační.

Sypu si popel na hlavu... 390,- Kč samozřejmě v r. 2003 :-(.

A co takhle starší obchodní podmínky, které schvalovalo spořitelnám ministerstvo financí? "Při podstatné změně správních nákladů nebo výloh za poštovné je stavební spořitelna oprávněna změnit částky účtované za poskytnuté služby." V r. 1997 byl poplatek u ČMSS 50,- Kč ročně, v r. 1993 již 390,-. Pochybuji, že by to, co se nechá schovat pod pojmem "správní náklady (pokud ovšem nejde o odměny představenstva), vzrostlo za 6 let 8x. Jenže to by úřednící z MF ČR museli třeba přestat slídit na netu za pornem nebo hrát hry a začít zkoumat, jak to s dodržováním schválených obchodních podmínek je.

Dobrý den, Fredy! Máte samozřejmě pravdu, ale pokusím se Vám vysvětlit i tvrzení autorky článku. Ta zřejmě vychází z praxe ČMSS, která podle výše hodnotícího čísla na smlouvě o stavebním spoření a podle nezajištěné částky úvěru rozděluje úvěrové klienty do tří rizikových skupin. Ty s nejnižším HČ považuje za nejrizikovější. Vychází přitom ze skutečnosti, že hodnotící číslo mimo jiné vypovídá o délce smluvního vztahu klienta se stavební spořitelnou a o výši jeho úspor na účtu stavebního spoření. Pokud vím, tato praxe vychází z dlouhodobého sledování klasifikovaných aktiv stavební spořitelny, tedy lidově řečeno "neplatičů". Statistiky ukazují, že nejvíce je jich z řad úplně nových klientů, kteří si uzavřeli smlouvu a hned čerpali překlenovací úvěr s minimálním vkladem vlastních prostředků. Proto ČMSS využila právě HČ jako kritérium rizikovosti.

Píšete: "Hodnotící číslo - minimální hodnotící číslo klienta (číslo, které ohodnocuje schopnost a pravděpodobnost splácení klienta)."
To myslíte vážně? Já jsem si dodnes myslel, že „hodnotící číslo“ je v daném okamžiku ovlivněno především výší naspořené částky vzhledem k výši cílové částky. Je také ovlivněno zvolenou variantou (tarifem) spoření, neboť každá varianta má ve vzorci pro výpočet výše hodnotícího čísla jiný koeficient. Tento koeficient je vyšší u rychlejší varianty spoření, proto zde hodnotící číslo roste rychleji, než při stejném způsobu spoření u pomalejší varianty. A kromě jiného také může stanovovat pořadí při čekání na úvěr. Ale, není mi jasné jak by SS mohly dokázat, podle tohoto čísla, dedukovat „schopnost a pravděpodobnost splácení klienta“? Třeba mi něco uniklo.

K celkovým nákladům je třeba ještě připočítat hodnotu vlastních vložených prostředků ( může být u každého jiná, minim. ve výši depozitu u bank ). Pro další rozhodování o koupi nemovitosti je zcela nezbytné kalkulovat s náklady plynoucími z nutnosti péče o bytovou jednotku a společné části domu . Tyto náklady jsou nepochybně stejně důležité, jako splátky úvěru.

Souhlasím s tím, že je to velice pěkné srovnání. Souhlasím rovněž s druhou větou, že je potřeba řešit vždy konkrétní případ dle aktuální situace na trhu. Bohužel musím ale konstatovat, že v článku jsou nepřesnosti. Tento článek vyšel už v posledním Finančním poradci a hned jsem posílal Dr. Fejtkovi svoje připomínky k výpočtům v tabulkách. Bohužel sem se dostal ve stejném znění. Takže tady ksou ty připomínky: u SS byl zřejmě zvolen produkt Top Kredit od ČMSS(soudím tak podle úrokových sazeb), jenže když jsem se ho pokoušel namodelovat úplně stejně, dle uvedených vstupů, tak mi to vyšlo mírně jinak (to by nebylo až tak podstatné) - takže jsem asi vycházel ze stejných čísel, ale vyšlo mi, že nebyly splněny podmínky pro Top Kredit. Dále roční poplatek není 220,- ale 290,- Kč. Splátky ve fázi meziúvěru i úvěru mi vyšly úplně jinak. K hypotéce - zde se podivujinad úrokovou sazbou. Na trhu jsou dostupné úvěry s 5ti letým fixem s mnohem nižší sazbou. Pokud bych např. zvolil Top Bydlení od ČS, tak to dělá 4,8% a to je sakra rozdíl. Tento produkt má taky nižší měsíční poplatek a to 110,- Kč. Rovněž mi vyšly vyšší daňové odečty u 19ti i 16ti leté hypotéky o cca 40 000,- Kč, což rovněž značně zkresluje celkový výsledek. Takže závěrem: jako vodítko přo případné srovnání je tento návod dobrý, ale vzhledem k chybám ve výpočtech a zadáních to pouze vede ke špatným závěrům o výhodnosti toho či druhého produktu.

Bohužel sazebníky poplatků nejsou součástí smlouvy ani u banky ani u stavební spořitelny, obě instituce mohou poplatky stanovovat svým jednostranným rozhodnutím...

Dobrý den, jak trvalé jsou podmínky úvěrů? Jinými slovy - dnes jsou poplatky stavebních spořitelen výrazně nižší než u hypoték, ale vydrží to celých dvacet let? Nebo mi prostě třeba za tři roky spořitelna napaří poplatek 100 Kč měsíčně, jako to udělali těm, kteří mají vyšší úročení?