Nemovitosti v nerovnováze

Sorry, ale když to, co vyberete na nájmu, budete platit bance na úrocích z úvěru, z čeho uhradíte běžné opravy a renovace?

Souhlasím s tím, že nelze apriori vyloučit pokles cen nemovitostí. Ovšem v ostatním má klokan pravdu. Také považuji 6% za rozumný výnos. Mělo by to odpovídat přibližně 15letém úvěru. Těch deset procent je nadnesených. Může to sice zdánlivě nahrávat investicím do bytových domů za účelem pronájmů, ale bez velkého zájmu klientů. Ti si raději pořídí vlastní bydlení s 10letým úvěrem. To se netýká krátkodobých pronájmů za účelem rekreace. Tam je 10 až 15% reálných, ale to netýká přímo oblasti bydlení.

Prominte, mohl byste vysvetlit, proc si myslite, ze "je skoro jiste, ze cena nemovitosti neklesne"? Clanek je totiz plny odkazu na zeme, kde k poklesu v cenach nemovitosti doslo. Mam takove tuseni, ze se uci, ze "koupe nemovitosti je vhodny investicni prostredek k ochrane proti inflaci". V prenesenem slova smyslu to ovsem muze znamenat, ze deflace takovy prostredek zruinuje. Zvlaste, pokud jste si ji poridil na uver a budete muset (diky deflaci) splatit vice, nez jste si pujcil.

V odpovědi je několik naivit. 1/ představa o budoucí výkonnosti byť slušného dluhopisového fondu. 2/ představa, že ceny nemovitostí nemohou klesnout.

Ale o tom, ze najemne je nizsi nez trzni cena bytu, clanek prave je. Netusim, o jakem nepriznivem demografickem vyvoji mluvite (porodnice jsou plne cerstve narozenych deti tricatniku) a jak se neco takoveho muze promitnout na cene bytu. Jsou snad ceny bytu v zemich se starsi populaci (napriklad Japonsko) levnejsi nez v zemich s populaci mladsi (napriklad Brazilie)?

Změna hodnot
Právě dnes jsem došel nezávisle úplně na základě jiné úvahy k obdobným závěrům. Vycházel jsem jen z vlastních pozorování a pravděpodobného demografického vývoje. Určitá skupina lidí bude muset na základě těchto skutečností přehodnotit cenu nemovitostí a uvolnění nájemného v součinnosti s v hodně nastavenou daní z nemovistosti by tento proces mohlo dobře usměrnit. Tomu by určitě pomohla také velmi drsná důchodová politika, kdy by se prohlásilo, že se aspoň částečně počítá s tím, že se o rodiče postarají jejich děti. Mám dojem, že příštích 20 let se hodnoty opravdu měnit budou a společnost jako celek asi trochu vyspěje.

To Borec Morusovy
A jak byste chtěl tu nerovnováhu zlepšit? Zvyšováním nájmů (tržních!) nebo snižováním ceny nemovitostí? Mně to přijde celkem v ažuru - 10t za dvoumilionový byt = šestiprocentní roční hrubý výnos, tj 4,50 procenta netto. To odpovídá slušnému dluhopisovému fondu. Navíc celkem bez rizika a navíc je skoro jisté, že cena nemovitosti neklesne. Vycházím z toho, že se jedná např. o nový byt, který nepotřebuje údržbu, a že poplatky jsou navíc ve skutečné výši.

Opravdu pekny clanek, nechapu prispevovatele za vyslovenou kritiku, myslim ze tomu moc nerozumeji...
...Pronajem bytu za 10tisic a jeho prodej za 2 miliony jasne mluvej o NEROVNOVAZE NA TRHU...
... a to regulovani najmu s tim ma spolecneho jen to, ze prave by tuto nerovnovahu melo zmensovat (protoze do toho najmu se nepocita regulovane nybrz pouze trzni najemne)... ale protoze ta nerovnovaha tam je stale velika... (i s regulacnim vstupem) ... jedna se o nerovnovahu opravdu velikou...
...aby Praha nebyla Tokiem

Jako skoro vždy
souhlas se Sášou. Hlavně v titulku. Mechanické srovnávání mi připomíná totalitní doby, kdy "odborníci" poukazovali na zdravý stav socialistické ekonomiky, byli jsme např. v osmdesátých létech největší výrobci černobílých obrazovek na světě, vyráběli jsme asi milionkrát více televizorů, než za první republiky a podobně. Jenže Ti, na rozdíl od autora "museli" .... Jen malé doplnění - možnost, že ceny pronájmů nebytových prostor byly naopak "přehřáté" Vás nenapadla? A že ve většině republiky je to také trošku jinak, než v Praze a vůbec, trošku se hlouběji zamyslet? Na dané téma se s velkou pravděpodobností dá napsat fundovaný článek.<
RNDr. Svatopluk Kalužík

Článek je pro naše podmínky nesmyslný.
U nás je nájemné velmi deformované směrem dolů mimoekonomickými vlivy, zejména státní regulací velkého počtu nájmů a současně absurdní mírou ochrany nájemní vztahů. A cena nemovitostí je deformována směrem nahoru absurdně nereálnými očekáváními mnoha majitelů, že po vstupu do EU ceny nemovitostí porostou, takže zatím je netřeba prodávat a na trhu jich tedy není takový přebytek, jaký by vzhledem k nepříznivému demografickému vývoji bylo lze očekávat.

V úvaze chybí ovlivnění rizikem-
krátkodobé riziko je na rozdíl třeba investice do akcií skoro nulové. Pro ty, kdo postrádají čas nebo kvalifikaci ke každodennímu hlídání své investice je nemovitost velmi výhodná.

Opomenutí U nás je regulované nájemné, neznám čísla, jak se to projeví v celkových statistikách. A u nás chybí reguluce ceny nemovitostí pomocí daně z nemovitostí, tak jak je to v cizině. Proto se vyplatí spekulovat, zejména pro realitky je to výhodné.

Také si myslím, že jsou tato čísla poplatná deformaci postkomunistických nájmů, hlavně v Praze. Z vlastní zkušenosti "venkovana" vím, že poměr ceny bytu a nájemného se v menších městech pohybuje v průměru kolem 8%. V případě krátkodobých pronájmů v sezoně turistům je tento poměr přes 10%. Osobně se mi dlouhodobě daří, u některých nemovitostí, držet poměr přes 10%, v některých výjimečných případech i přes 15%.

Myslím si, že Prahu nelze úplně srovnávat s jinými částmi západního světa. Jmenovatelem zlomku P/E je zde totiž nájem, který je v ČR deformován regulací, takže těžko bude charakterizovat celý trh s byty. Srovnání s okolím je tedy problematické především kvůli: 1) stávající regulaci nájemného, která omezuje nabídku bytů pro normální trh (regulaci považuji za absolutně nepravedlivou záležitost), tím pádem je zde tlak na růst cen těch bytů, které se obchodují na normálním trhu 2) rozšíření možností financování přesunuje zdroje z nájmů do koupě, což zvlášť v Praze stimuluje poptávku. Možná bych dle osobního pocitu přidal vliv silných ročníků ze 70. tých let, které začaly pořizovat bydlení a neakceptovaly předražené nájmy.
Faktorem stagnace tržních nájmů v Praze bych tedy jmenoval změnu preference k osobnímu vlastnictví, což zvyšuje ceny těchto bytů při omezené nabídce. Cenová bublina je podle mého zejména u starších bytů (paneláky, neopravené byty).

Pokud jsem pochopil, poměřuje se nájem k ceně bytu, přičemž výnos z nájemného byl dříve 10% ceny bytu, nyní jsou to jen jednotky procent (čili ceny bytu rostly rychleji než nájemné). Jinými slovy, dříve se vám byt splatil nájemným za deset let, nyní (pokud by poměr byl například 4%) se to povede za 25 let. Srovnejte výnos nájemného s výnosem dlouhodobých státních dluhopisů (zhruba 4,35% na 13 let) a usuďte sám, jestli se vám koupě bytu za účelem jeho pronájmu vyplatí. Námět pro spekulaci, jsou-li údaje v článku pravdivé - nekupujte byt, uzavřete dlouhodobou nájemní smlouvu a trh by vás měl odměnit.

A není ten nepoměr u nás (čí spíše v Praze) dán spíše tím, že celkově roste poptávka po bytech v osobním vlastnictví? Třeba proto, že nynější výška nájmů už je příliš vysoká?