Odpočet hypotéky z daní. Co se letos změnilo

Petr Kučera | rubrika: Jak na to | 21. 2. 2021 | 1 komentář
Jaká jsou pravidla pro odpočet úroků od základu daně? Od kdy platí nižší limit a pro koho? Komu může pomoct nové rozhodnutí Nejvyššího správního soudu? A jak se mění takzvaný časový test při prodeji nemovitostí? Tady jsou odpovědi.
Odpočet hypotéky z daní. Co se letos změnilo

Zdroj: Shutterstock

Limit pro odpočet hypoték od základu daně je od roku 2021 poloviční. Rozhodli o tom poslanci současně s loňským zrušením daně z nabytí nemovitých věcí. Ministryně financí Alena Schillerová původně chtěla odpočty pro nové úvěry zrušit úplně.

Daňového přiznání za rok 2020 se to až na zcela ojedinělé případy ještě nedotkne. A i potom se nový strop 150 tisíc korun ročně uplatní – zjednodušeně řečeno – jenom pro úvěry sjednané od roku 2021. Pro smlouvy sjednané do konce roku 2020, včetně jejich případného refinancování, dál platí dřívější pravidla, tedy i limit 300 tisíc.

Když budeme přesnější: Podle schváleného zákona není rozhodující, kdy jste podepsali smlouvu o hypotéce nebo úvěru za stavebka, ale kdy došlo „k obstarání bytové potřeby“ financované z konkrétního úvěru. Pokud jste si takovou potřebu obstarali až po 1. lednu 2021, týká už se vás nižší limit, tedy 150 tisíc.

O tom, co tento klíčový pojem znamená, si podrobněji napíšeme za chvíli. Nejdřív si připomeneme základní pravidla, která se – až na zmíněný strop – nemění.

Jak si odečíst úroky z úvěru na bydlení

Kdo splácí hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření (běžného i překlenovacího), může si od základu daně odečíst úroky, které v příslušném roce zaplatil. A to až do limitu 300 tisíc korun ročně, když zůstaneme u toho dosavadního.

Daňový základ si snižujete jenom o zaplacené úroky, ne o celkovou výši splátek. Potvrzení, kolik jste loni zaplatili na úrocích, by vám měla automaticky – většinou už během ledna – poslat banka nebo stavební spořitelna. Jestli jste ho nedostali, požádejte ji o to. Na potvrzení máte nárok a musíte ho přiložit k daňovému přiznání.

Zaplacené úroky si odečítáte jenom od základu daně, ne ze samotné daně. To znamená, že si snižujete základ, z něhož se vám teprve potom počítá 15% daň. Výsledná daň vám tedy díky tomu teoreticky může klesnout maximálně o 45 tisíc korun (patnáct procent z 300 tisíc).

Odečítat si úvěr může jenom ten, kdo je jeho „účastníkem“. Nestačí, když ho v praxi splácí. Rozhodující je osoba uvedená ve smlouvě – tedy i na potvrzení z banky nebo stavební spořitelny. Když je účastníkem víc lidí, může si odpočet uplatnit buď jenom jeden, nebo každý rovným dílem.

Vyberte si nemovitost

Výběr nemovitosti.
Zdroj: Shutterstock.com

Hledáte dům nebo byt snů a nemůžete nalézt ten pravý? Nebo potřebujete najít pronájem? Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

Reality Peníze.cz

Pokud splácíte víc úvěrů, můžete zaplacené úroky sečíst, a to až do limitu 300 tisíc korun ročně. Jestli jste však spláceli jenom část roku, máte limit 25 tisíc za každý takový měsíc. Posuzují se přitom „všechny úvěrů poplatníků v téže společně hospodařící domácnosti“. Když je tedy jeden úvěr psaný na manžela a druhý na manželku, sčítají se do společného limitu. Není to úplně reálné, přesto: kdyby měl každý z nich velký úvěr, nemohli by si každý zvlášť uplatnit maximální limit 300 tisíc.

Odpočet od základu daně lze využít i při refinancování hypotéky.

Co jsou to bytové potřeby

Podmínkou je použití úvěru na „bytové potřeby“. Stručně řečeno může jít o stavbu, rekonstrukci nebo nákup nemovitosti určené k vašemu trvalému bydlení (přihlášení k trvalému pobytu není podmínkou). Nesmí tedy jít o nemovitost, kterou používáte jenom pro vaši rekreaci, pokud v ní běžně nebydlíte. Nebo dokonce o takzvaný investiční byt – na který sice splácíte úvěr, ale bydlí v něm někdo cizí.

Bytové potřeby do konce roku 2020 definoval zákon o daních příjmů v § 15 odst. 3. Od ledna 2021 se definice přesunula do § 4b odst. 1. V obou případech jde o prakticky stejný seznam. Podívejme se na jeho znění podle starší úpravy, protože ta je pro daňové přiznání za rok 2020 rozhodující.

Bytovými potřebami se pro účely zákona o daních z příjmů rozumí:

  • a) výstavba bytového domu, rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, nebo změna stavby,
  • b) koupě pozemku za předpokladu, že na pozemku bude zahájena výstavba bytové potřeby podle písmene a) do čtyř let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy nebo koupě pozemku v souvislosti s pořízením bytové potřeby uvedené v písmenu c),
  • c) koupě bytového domu; rodinného domu; rozestavěné stavby bytového domu nebo rodinného domu; jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,
  • d) splacení vkladu právnické osobě jejím členem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu,
  • e) údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu, bytu v nájmu nebo v užívání nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,
  • f) vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, rodinného domu nebo bytového domu,
  • g) úhrada za převod podílu v obchodní korporaci jejím členem uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu,
  • h) splacení úvěru nebo zápůjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g), pokud jsou splněny podmínky pro tyto bytové potřeby.

Nejvyšší správní soud letos v únoru konstatoval, že také stavba pro rodinnou rekreaci, kterou poplatník využívá k trvalému bydlení, může splňovat definici bytové potřeby. Soudci tak vzkázali finanční správě, že by podobné případy neměla posuzovat čistě formálně (podle oficiálního zařazení nemovitosti v katastru), ale podle skutečného stavu. Pokud poplatník využívá nemovitost s manželkou za účelem trvalého bydlení, oba zde mají hlášený trvalý pobyt a žádnou jinou nemovitost nevlastní, nezáleží na tom, že je v katastru zapsána jako „stavba pro rodinnou rekreaci“, když fakticky splňuje podmínky a technické parametry rodinného domu.

Okamžik obstarání bytové potřeby

Zpátky ke snížení limitu od ledna 2021. Jak jsme zmínili, zásadní bude posouzení otázky, kdy vlastně k obstarání bytové potřeby financované z konkrétního úvěru dochází. Generální finanční ředitelství k tomu zveřejnilo svůj výklad. Zdůrazňuje, že tento pojem nelze zaměňovat s okamžikem uzavření úvěrové smlouvy.

Při nákupu nemovitosti je rozhodující den provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Nárok na odpočet se prokazuje výpisem z listu vlastnictví.

U výstavby je potřeba disponovat stavebním povolením, společným povolením nebo ohlášením stavby a po dokončení stavby výpisem z listu vlastnictví.

Také při refinancování dříve uzavřených úvěrů – tedy při přechodu ke konkurenční bance po skončení období fixace – je rozhodující okamžik skutečného obstarání dané bytové potřeby. Nikoliv tedy datum uzavření úvěrových smluv – ať už jde o tu původní, nebo o následném refinancování.

„Při refinancování smluv, na jejichž základě byly bytové potřeby obstarány, se právní režim odpočtu úroků nemění. To znamená, že v případě budoucího refinancování úvěru, kterým byla financována bytová potřeba obstaraná před 1. lednem 2021, bude zachován dosavadní právní režim odpočtu úroků včetně limitu 300 000 Kč,“ potvrzuje Generální finanční ředitelství.

Je však podle něj nutné rozlišovat mezi „čistým refinancováním původního úvěru“, navýšením stávajícího úvěru například z důvodu prodražení stavby (jedná se stále o tutéž bytovou potřebu) a navýšením dosavadního úvěru o další prostředky v souvislosti s novou bytovou potřebou (například na rekonstrukci uskutečněnou po 1. lednu 2021 týkající se už dříve nabyté nemovitosti).

„Vždy je nutné posoudit, jaká bytová potřeba je z navýšení úvěru hrazena a kdy k obstarání bytové potřeby došlo,“ píše finanční správa. A uvádí dva příklady:

Při navýšení úvěru na stavbu rodinného domu dojde dodatkem ke smlouvě ke zvýšení stávajícího úvěrového rámce z toho důvodu, že stavba povolená do konce roku 2020 se z nějakého důvodu prodražuje. V takovém případě lze uplatnit limit pro výši odpočtu na obstarání bytové potřeby platný do konce roku 2020, to znamená 300 tisíc korun ročně.

Odlišná bude situace při navýšení stávajícího úvěru, pokud je důvodem navýšení rekonstrukce uskutečněná po 1. lednu 2021 – přestože se týká už dříve nabyté nemovitosti (financované z původní úvěrové smlouvy). Ve vztahu k této nové bytové potřebě – rekonstrukci – je pak nutné posuzovat maximální výši pro uplatnění úroků už podle nové úpravy, tedy se stropem 150 tisíc ročně.

Co když dojde k souběhu starých a nových úvěrů? „Předně je nutné posoudit nové úvěry a limit pro odečtení úroků z nich do výše 150 tisíc korun. Následně se posoudí staré úvěry, pro něž nadále platí limit odečtu úroků ve výši 300 tisíc. Ze starých úvěrů pak bude možno ročně odečíst úroky v takové výši, která v součtu s již uplatněnými úroky z nových úvěrů činí maximálně 300 tisíc,“ upřesňuje finanční správa. A zdůrazňuje, že oba limity samozřejmě nelze sčítat a zvýšit si tak strop na 450 tisíc.

Prodloužení „časového testu“ při prodeji nemovitosti

Součástí loni schválených změn je také prodloužení takzvaného časového testu při prodeji „investičních“ bytů nebo domů.

Dosud byl od daně z příjmů osvobozený prodej po aspoň pěti letech vlastnictví. Od roku 2021 se časový test prodlužuje na deset let (Schillerová původně navrhovala patnáct). Zpřísnění se vztahuje až na nemovitosti pořízené od začátku roku 2021.

Z prodeje dříve než po deseti letech se nebude muset platit daň, jestliže příjem použijete na obstarání vlastní bytové potřeby – například nákup většího bytu pro rozšiřující se rodinu. K tomu musí dojít nejpozději v následujícím kalendářním roce po prodeji. Zákon však zdůrazňuje, že musí jít o vlastní bytovou potřebu, tedy nelze přímo koupit byt třeba pro dítě nebo pro rodiče.

Zpřísnění se nedotkne bytů či rodinných domů, pokud v nich měl vlastník bydliště nejméně po dobu dvou let bezprostředně před prodejem. Dosavadní daňové osvobození se v tomhle případě nemění.

A kdo v prodávané nemovitosti sice bydlel, ale kratší dobu než dva roky, bude dál osvobozen od daně, když příjem z prodeje použije na obstarání vlastní bytové potřeby.

Připravte si s námi kompletní daňové přiznání online za 15 minut, bez registrace a anonymně. Za cenu jednoho lístku do kina (kam stejně nemůžete). Na podání daňového přiznání máte ještě:

dníhodinminutvteřin
Chci vyplnit daňové přiznání

Chcete-li si jen stáhnout formuláře, pokračuje na daňové formuláře
* Pokud daňové přiznání podáváte elektronicky, máte letos ještě měsíc k dobru. Ale proč to odkládat.

Už nás sledujete? 

Přidejte si Peníze.cz na Facebook nebo Twitter a dozvíte se včas další praktické rady i aktuality! 

Petr Kučera

Autor článku Petr Kučera

Autorsky se zaměřuje na širokou oblast osobních financí a spotřebitelských témat. Vystudoval Právnickou fakultu Univerzity Karlovy v Praze, ještě víc než paragrafy ale miluje média. Byl šéfredaktorem České informační agentury... Další články autora.

Líbil se vám článek?

+11
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 1 komentářů

A tohle už jste četli?

Daňové slevy. Velký přehled, co si odečíst v přiznání

25. 2. 2021 | Petr Kučera | 1 komentář

Daňové slevy. Velký přehled, co si odečíst v přiznání

Jaké slevy můžete využít v daňovém přiznání za rok 2020? Kolik letos dělá základní sleva na poplatníka nebo daňový bonus na dítě? Tady je aktuální návod.

Jak si snížit daně. Tohle všechno teď můžete využít

17. 2. 2021 | Petr Kučera | 2 komentáře

Jak si snížit daně. Tohle všechno teď můžete využít

Na daních můžete zaplatit mnohem méně než patnáct procent z příjmů. Při vyplňování přiznání za rok 2020 lze využít odečitatelné položky a daňové slevy. Tady je aktuální přehled.

Řekněte si o daňový přeplatek. Co teď přinést účetní v práci

9. 2. 2021 | Petr Kučera | 11 komentářů

Řekněte si o daňový přeplatek. Co teď přinést účetní v práci

Máte zájem o roční zúčtování daně? Tuhle nabídku od mzdové účetní v zaměstnání je škoda nevyužít, pokud neplánujete sami podávat daňové přiznání. Na co se při tom zaměřit?

Daně vyřídíte přes internet. Od března už opravdu snadno

8. 2. 2021 | Petr Kučera | 4 komentáře

Daně vyřídíte přes internet. Od března už opravdu snadno

Ostrý provoz projektu Moje daně začne 28. února. Oznámilo to ministerstvo financí s tím, že dnes zahájilo pilotní fázi pro zhruba 70 účastníků.

První výplata 2021. Takhle ji zvýší šest novinek

3. 2. 2021 | Petr Kučera | 11 komentářů

První výplata 2021. Takhle ji zvýší šest novinek

Jestli jste kvůli viru nepřišli o zaměstnání, s velkou pravděpodobností dostanete za leden víc. I když vám nepřidali. Projděte si, co všechno je letos jinak.

Hledáte nové bydlení?

Berzrealitky

Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.