Zdroj: Steven Phraner / Shutterstock.com
(Ne)dostupnost bydlení se nejčastěji dovozuje z počtu nových bytů. Byty postavené v posledních třiceti letech ale představují pouze desetinu všech bytů v Česku a většinu z nich najdete v hlavním městě. Představa o dostupnosti bydlení je tedy významně ovlivněná situací v Praze, kde se nestaví tolik nových bytů, aby uspokojily poptávku. Převis poptávky nad nabídkou je tu dlouhodobě vysoký.
Pro nezkreslený obrázek dostupnosti bydlení v celém Česku tak musíme zavítat nejen mimo Prahu do regionů a menších měst, ale podívat se taky na starší bytovou zástavbu, která tvoří naprostou většinu bytového fondu.
Vezměme si tedy modelový byt o výměře 70 metrů čtverečních ve starší zástavbě, nikoliv novostavbě. Takové byty najdete všude po republice v panelových a cihlových domech. Průměrně vydělávající Čech bude na tento modelový byt potřebovat přibližně 8,1násobek svého hrubého ročního platu. Když ale zaostříme na jednotlivé kraje, dostaneme poměrně dost odlišná čísla. Zatímco průměr mezd se kraj od kraje tolik neliší, rozdíly mezi cenami bytů jsou značné.
Milan Roček je spoluautor a provozovatel aplikace Hypox.cz a portálu Dataligence.cz (dříve CenovaMapa.org), který dlouhodobě sleduje a analyzuje trh rezidenčních nemovitostí v České republice. Milan a jeho tým se věnují vytváření valuačních řešení a digitálních nástrojů pro online oceňování nemovitostí pro banky a pojišťovny i pro realitní investory a širokou veřejnost. Je absolventem ČVUT v Praze.
Nejméně dostupné zůstává vlastní bydlení v hlavním městě. Průměrná hrubá mzda v Praze je sice téměř o čtvrtinu vyšší než celorepublikový průměr, ale průměrná cena za metr čtvereční je oproti celorepublikovému průměru takřka dvojnásobná. U staršího bytu je to bezmála 120 tisíc Kč/m². Na modelový byt si tak zájemce musí připravit necelých 8 400 000 korun, což při pražské průměrné mzdě 56 144 korun vyjde na 12,4násobek ročního hrubého příjmu.
Průměrné příjmy v regionech jsou sice nižší, ale vlastní bydlení je v nich výrazně dostupnější. Například v Karlovarském kraji, kde byla podle Českého statistického úřadu v druhém kvartálu letošního roku z celé země nejnižší mzda (39 031 Kč), vám na nákup stejného bytu o 70 m² stačí pět ročních příjmů. Kraj s nejnižší mzdou je zároveň krajem s druhým nejdostupnějším bydlením. Sedmdesátimetrový byt tam totiž bez problému pořídíte za méně než 2 500 000 Kč, což je něco přes polovinu celorepublikového průměru a méně než třetina ceny stejného bytu v hlavním městě.
Ještě zajímavější je situace v Ústeckém kraji, kde jsou teď starší byty vůbec nejdostupnější. Průměrná hrubá mzda v kraji dosahuje podle posledních dat 42 801 korun, což je pouze necelých sedm procent pod republikovým průměrem. Čtvereční metr staršího bytu tu ale dlouhodobě bez problému pořídíte za 30 000 korun, tedy za čtvrtinu pražské ceny stejného bytu. S průměrným platem Ústeckého kraje vám tak na pořízení vlastního bytu 3+kk budou stačit hrubé platy za 4,1 roku.
Relativně příznivou dostupnost vlastního bydlení ale najdete také třeba v Jihočeském, Plzeňském a Zlínském kraji nebo na Vysočině, kde starší byt o sedmdesáti metrech pořídíte za méně než osm ročních hrubých platů daných krajů. Na opačném konci spektra se nachází Jihomoravský kraj, který je po Praze druhým nejméně dostupným regionem. V tomto kraji, kde ceny nemovitostí táhne nahoru především Brno, budete na pořízení takového bytu potřebovat 10,1 ročního hrubého platu.
Hlavním důvodem takto nerovnoměrné dostupnosti vlastního bydlení je tedy v Česku nepoměr cen bytů a mezd v jednotlivých lokalitách. Zatímco rozdíl mezi nejnižší a nejvyšší průměrnou mzdou, tedy mezi Karlovarským krajem a Prahou, byl v druhém kvartálu letošního roku necelých 44 %, rozdíl v cenách starších bytů nejlevnějšího Ústeckého kraje a hlavního města je oproti tomu téměř čtyřnásobný.
Jednou z hlavních příčin je fakt, že v místech, do kterých se dlouhodobě stěhuje největší množství lidí, se staví naprosto nedostatečné množství bytů. V těchto lokalitách, jako je především Praha nebo Brno, tak převládá silný převis poptávky nad nabídkou, která se promítá do cen nejen nových, ale i starších bytů. Do budoucna tedy nic nenasvědčuje tomu, že by se nůžky mezi platy a cenami nemovitostí měly uzavírat, spíš naopak.
* Data o cenách nemovitostí použitá pro analýzu vycházejí ze zářijového HYPOX Semaforu společnosti Dataligence, který pravidelně vychází na blogu hypox.cz. Analýza se zaměřuje na sektor starších bytů, tedy bytů v cihlových a panelových domech, které jsou dlouhodobě na českém realitním trhu nejstabilnějším sektorem. Data o mzdách vycházejí z dat Českého statistického úřadu za období Q2/2024.
Peníze BrandInsight: Partnerem článku je Hypox.cz
Sdílejte článek, než ho smažem
