Zdroj: Shutterstock
Dlouhodobě nejžádanější byt na trhu má dispozici 2+kk a výměru okolo 50 metrů čtverečních. Kvůli rychlému zdražování nemovitostí se však lidé často rozhodnou pro koupi bytu o místnost menšího. A stále žádanější jsou i úplně nejmenší bytové jednotky.
Realitní kancelář Re/Max například před pár dny zařadila do nabídky aukci 17metrové garsonky na pražském Smíchově. „Během jednoho týdne se na prohlídku přihlásilo 60 zájemců,“ přibližuje její mluvčí Tomáš Hejda.
Podobnou zkušenost má Jan Martina, oblastní manažer pro Prahu společnosti M&M Reality. „Na trhu je možné narazit na skutečně malometrážní byty s rozlohou okolo 17, 18, 19 metrů čtverečních. Plní sice pouze základní potřebu ubytování, ale z praxe víme, že jsou velmi dobře obchodovatelné. Jsou vhodné jak pro řešení akutní potřeby bydlení, tak k investičním účelům,“ říká.
Při správně nastavené ceně reagují na nabídku takového bytu skoro okamžitě desítky poptávajících a k prodeji dochází do dvou týdnů. „V opravdu malých bytech chce technicky vzato bydlet málokdo. Mohou vyhovovat třeba starším lidem, kteří si nepřejí uklízet místnosti navíc. V ideálním světě by ale lidé chtěli prostor. Ovšem přidejte do rovnice cenu metru čtverečního přesahující 100 tisíc korun, a poptávka se logicky stočí k bytům menším,“ vysvětluje Martina.
Malometrážní byty jsou nejlevnější z pohledu celkové prodejní ceny, ale zároveň nejdražší v přepočtu na metr čtvereční.
Podle údajů společnosti Trigema za poslední čtvrtletní loňského roku stál průměrný metr čtvereční nové pražské garsonky 116 542 Kč. Ve dvoupokojovém bytě přišel jeden metr čtvereční v průměru na 105 081 Kč a ve třípokojovém 104 343 Kč. V Brně, kde situaci mapuje společnost Trikaya, stál na přelomu roku metr čtvereční v novostavbě v jednopokojovém bytě v průměru 104 tisíc korun, ve dvoupokojovém 96,5 tisíce a ve třípokojovém 89,5 tisíce.
Hledáte dům nebo byt snů a nemůžete nalézt ten pravý? Nebo potřebujete najít pronájem? Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.
Ceny garsonek – nových i starších – napříč celou republikou mapovala analýza serverů RealityČechy.cz a RealityMorava.cz. Průměrný tuzemský byt 1+kk stál podle ní na přelomu roku 2 024 446 korun, což je o 367 tisíc víc než před rokem. A byly to právě nejmenší byty, které vlivem rostoucí poptávky za poslední rok zdražovaly nejrychleji.
Zdražování dál pokračuje. Průměrná cena za metr čtvereční nového jednopokojového bytu v Praze se letošním prvním čtvrtletí pohybovala okolo 120 tisíc korun. Cena garsonky na Vinohradech se přitom může vyšplhat až na úroveň kolem 200 tisíc za metr. Při výměře 24 metrů to dělá 4,8 milionu korun za jednopokojový byt. Obecně stojí pražské garsonky přinejmenším dvojnásobek ceny z doby před pěti lety.
Stejně prudce zdražily nejmenší byty v Brně. „Zatímco v roce 2016 museli zájemci našetřit 52 tisíc na metr čtvereční, začátkem roku 2021 to už bylo 104 tisíc. Nové brněnské garsonky tak poprvé v historii překročily hranici sta tisíc za čtvereční metr a jejich průměrná celková cena se přiblížila rekordním čtyřem milionům korun,“ říká Alexej Veselý, výkonný ředitel developerské společnosti Trikaya, která se na rezidenční výstavbu v moravské metropoli zaměřuje.
Minimální plocha jednopokojového bytu musí podle předpisů dosahovat aspoň 16 metrů čtverečních. Pro většinu developerů je ale i 20 metrů málo. Takzvané mikrobyty vznikají spíše na secondhandovém trhu – mnohdy přestavbou velkých bytových jednotek na několik malých.
Ceny bytů raketově rostou a spolu s nimi i poptávka po těch miniaturních. Pokud ho tvoří jediná místnost, musí mít aspoň 16 metrů čtverečních. Menší jsou proto často kolaudovány jako ateliér, v němž nelze oficiálně bydlet. I tak jdou na dračku. Tady jsou ukázky z dubnové nabídky realitek.
„Nejmenší bytové jednotky, které nabízíme, se v průměru pohybují nad 30 metry čtverečními. Jedná se samozřejmě o jednopokojové byty,“ říká mluvčí developerské společnosti Trigema Radek Polák.
U Skansky má jednopokojový byt zpravidla výměru okolo 35 čtverečních metrů. „Byty extrémně malé, řekněme pod 20 metrů čtverečních, do nabídky nezařazujeme. Nejedná se podle našeho názoru o vhodný prostor k dlouhodobému bydlení,“ vysvětluje Lukáš Maděra, ředitel prodeje a zákaznické péče.
Central Group aktuálně nabízí přes 70 garsonek v šesti pražských lokalitách. Nejmenší z nich má zhruba 29 metrů čtverečních a největší 46.
„U kategorie 1+kk máme byty nejčastěji o ploše od 25 do 40 metrů čtverečních a nabízíme i větší, zhruba 50metrové,“ říká za developera Finep jeho mluvčí David Jirušek.
Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.
Úplně nejmenší byty v novostavbách mívají většinou kolem 25 metrů čtverečních a na trhu jich není mnoho. I jeden developerský projekt zaměřený na malé (nebo naopak na velké byty) se projeví v celorepublikových statistikách.
„Podle naší analýzy se v posledním loňském čtvrtletí prodávaly nejmenší byty v Ústeckém kraji. Bylo to díky projektu horských apartmánů Klínovecké louky, kde se řada jednopokojových bytů nabízí pouze ve velikosti okolo 25 metrů čtverečních,“ říká Polák. Naopak největší nové byty, v průměru okolo 77 metrů čtverečních, se prodávaly v Pardubickém kraji. Opět to bylo dáno konkrétní nabídkou dvou projektů přímo v Pardubicích, zaměřených spíše na větší bytové jednotky.
Jedním z trendů je kombinovat malé byty se společným zázemím v rámci bytového projektu. Společnost Maxima Reality například nedávno zprostředkovala prodej 24metrové garsonky v Holešovicích za 3,2 milionu korun. Byt se nachází v bytovém domě takzvaného amerického stylu. „Dole je recepce, fitness centrum, prádelna – a v nabídce je řada právě takových malých bytů. Kupující využije nemovitost jako přespávací během svých obchodních cest do Prahy,“ popisuje ředitel realitky Vladimír Zuzák.
Podobný koncept zvažovala i developerská společnost Trikaya. „Zabývali jsme se potenciálem takového produktu, kdy soukromé vybavení uvnitř bytu nahrazují sdílené služby a zázemí v rámci domu či celého komplexu, jako například prádelna, společenská místnost, velká společná kuchyně, studovna, sdílená kancelář a podobně,“ popisuje Alexej Veselý. Kvůli pandemii ale firma zatím od záměru upustila.
Mikrobyty nejsou vysněným útočištěm pro trávení karantény a home office a společné prostory také nejsou z pandemického úhlu pohledu ideální. „Proto jsme prozatím od podobných úvah upustili. Komunitní formáty bydlení včetně obdobných mikrobytů ale pravděpodobně budou do budoucna opět aktuálním tématem,“ dodává Veselý.
Pro developery je výstavba menších bytů do jisté míry výhodná. Efektivněji využijí prostor a přinesou větší množství obchodů. Na druhou stranu však přinášejí některé komplikace. Je potřeba vybudovat víc stoupaček, koupelen a podobně, čímž se stavba prodražuje. Developeři proto hledají vyvážený mix bytů – těch menších v něm v poslední době přesto přibývá.
Až 70 procent všech nových bytů v developerských projektech tvoří byty 2+kk a menší. Podle společné analýzy developerských společností Trigema, Skanska a Central Group to platí pro letošní i loňský rok. Zároveň je vidět postupný nárůst podílu těchto bytů na celkových prodejích developerů. V roce 2018 dosahoval 60 až 65 procent, zatímco rok předtím pouze polovinu ze všech prodejů.
Podle Petra Hány, realitního experta poradenské společnosti Deloitte, novodobá výstavba dorovnává historický dluh. „Do 90. let se vzhledem centrálně plánované výstavbě především panelových sídlišť realizovalo jen velmi malé množství malometrážních bytů. S nástupem moderního developementu se to změnilo,“ připomíná. Poptávku po menších bytech podle něho posilují i demografické trendy. Žijeme déle, z toho delší dobu sami. A více se rozvádíme.
„Vzhledem k tomu, že ceny nemovitostí rostou rychleji než průměrná mzda, je logické, že zájemci o vlastní byt musí cenu nějak kompenzovat. Tento trend ostatně není ničím novým, malé byty jsou v kurzu minimálně od poslední krize,“ říká Hendrik Meyer, generální ředitel Bezrealitky.cz.
Do toho přišel covid. „V posledním roce, tedy během koronakrize, poptávka po malých bytech ještě vzrostla. Lidé předpokládají, že může přijít inflace, našetřené peníze proto začali ukládat do nemovitostí. A nejsnadnější je to u těch nejmenších, tedy investičních bytů 2+kk nebo menších,“ konstatuje Vladimír Zuzák.
Trh s novostavbami nicméně reaguje spíše na dlouhodobé trendy. „Vlivem byrokracie, náročné administrativy a dlouhých povolovacích řízení trvá příprava a následná realizace bytového domu o zhruba stovce bytových jednotek přibližně deset let. Jednoduše řečeno, to, co se dnes prodává, se začalo připravovat mezi lety 2010 až 2015,“ upozorňuje mluvčí Finepu David Jirušek.
Pro opravdové mikrobyty bychom se museli vydat do světa. Najdeme je hlavně v Asii, ale třeba i v Mexiku. Známý je třeba experimentální projekt architekta Jamese Lawa, který má pomoci vyřešit bytovou krizi v Honkongu pomocí deset metrů dlouhých obytných jednotek vybudovaných v betonových vodovodních rourách o průměru 2,5 metru.
Do Česka zatím podobné experimenty nedorazily. Jednotky s plochou menší než 16 metrů čtverečních mohou být zkolaudovány jen jako nebytové prostory. I ty si ale své kupce najdou. „Na trhu se objevují i jednotky o velikosti například 13 metrů čtverečních. Nacházejí se zpravidla v centrech měst a jsou primárně zaměřené na využití pro krátkodobé ubytovací platformy či co-living,“ dodává Petr Hána.
Renata Lichtenegerová
Srovnávat se vyplatí
Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění a financí. My počítáme, vy šetříte.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
8. 6. 2021 19:58, JB
Do dvou let jdeme s rodinou pryč z Prahy a možná i z téhle debilní republiky. Nízké mzdy, drahé životní náklady. Nevidím tu moc perspektivy pro děti.
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
8. 6. 2021 8:49, deprese
Někteří prostě rádi bydlí v králíkárnách. :D
V diskuzi je celkem (11 komentářů) příspěvků.