Bydlení nezlevní, říká šéf Wüstenrotu. Zvažuje zpětnou hypotéku

Letos se prodá o pětinu méně hypoték než loni, pokud jde o celkový objem. Je to návrat k normálu?

Vnímáme to tak. Poslední tři rekordní roky, kdy banky sjednaly pokaždé hypotéky za zhruba 230 miliard korun, byly ovlivněné mimořádnými okolnostmi. Ať to byl nový zákon o úvěrech nebo zásahy regulátora. Je třeba se na to také podívat z pohledu celého trhu financování bydlení a nejen z pohledu toho hypotečního, který letos skončí na nějakých 180 miliardách. Stavební spořitelny přidají dalších 50 miliard na úvěrech na bydlení.

Ale i tam je meziroční pokles.

Překlenovací úvěry klesají. Je to ale velmi podobné jako u hypoték. Předchozí léta byla mimořádná. Současná úroveň u hypoték i úvěrů ze stavebního spoření je podle nás udržitelná, vyvážená.

Michael Pupala

Je generálním ředitelem a předsedou představenstva finanční skupiny Wüstenrot. Jako člen představenstva je zodpovědný především za inovace v oblasti obchodu, služeb a produktů. Do skupiny přišel z pozice generálního ředitele ČEZ Prodej, kde měl mimo jiné na starosti rozvoj produktů a celkovou digitalizaci. Předtím působil v představenstvu pojišťovny Axa. Zkušenosti sbíral také v Raiffeisen stavební spořitelně, LBBW Bank nebo Bawag Bank. Absolvoval bakalářské studium absolvoval na Bankovním institutu v Praze, titul MBA získal na University of St. Gallen. Vzdělání si dále doplnil na University of Warwick ve Velké Británii, kde se zaměřil na studium změnového řízení a inovací.

Z jak velké části jsou za tím pětinovým poklesem lidé, kteří na hypotéku nedosáhnou kvůli regulaci ze strany České národní banky?

Důvody poklesu nejsou jen v regulaci. Jde o celkovou dostupnost nemovitostí, která se zhoršuje. Ceny bydlení letos rostou o osm procent, reálná mzda o čtyři. Na průměrný byt tak člověk potřebuje jedenáct průměrných ročních mezd, což je i v mezinárodním srovnání hodně. Roli hraje i to, že je v Česku malá nabídka bytů. To vše způsobuje letošní pokles hypotečního trhu.

Povede propad trhu k tomu, že ceny bytů přestanou stoupat?

Očekáváme, že dojde ke zpomalení růstu cen bydlení, ale že růst bude pokračovat. Už ale nebude tak extrémní. A rozhodně nečekáme, že by mělo v blízké době dojít k poklesu cen.

Současné ceny tedy nevnímáte jako nadhodnocené? Třeba i v momentě, kdy vyhodnocujete žádosti o hypotéky?

Myslíme si, že není důvod, aby ceny klesaly. Je samozřejmě možné, že na periferiích k poklesu dojde, ale pokud se bavíme o velkých městech, tak tam čekáme mírný růst. Mimo velká města možná k mírnému poklesu dojde, ale nečekáme nic dramatického.

Úrokové sazby u hypoték letos zatím jenom klesají. Začnou opět růst?

Říjnový Hypoindex byl na 2,36 procentech. Nemyslím si, že bychom se dostali znovu pod dvě procenta. V poslední době narostly ceny zdrojů, takže banky už asi nepůjdou výrazně níže. Očekávám, že v příštím roce se budou průměrné úroky pohybovat kolem 2,5 procenta. Pokud někdo tedy nyní uvažuje o hypotéce, tak je na ní dobré období. Nepředpokládám, že by sazby šly ještě výrazně níže.

Úrok u hypoték výrazně snižuje i konkurenční boj bank. Vyděláváte teď vlastně na hypotékách?

Hypotéka je méně maržový produkt. Banka by měla klienta provázet celý život a hypotéka by se následně měla transformovat do dalších produktů. Vnímám ji jako celoživotní službu pro klienta.

Kupujete? Poradíme!

Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.

Chci úvěr ze stavebního spoření Chci novou hypotéku Chci refinancovat hypotéku

Chci také ušetřit

Platí to i u vás, když nejste klasickou bankou, u níž by lidé dělali každodenní bankovnictví? Nenabízíte běžný účet, nejste pro lidi hlavní bankou.

Ano, platí. Na začátku produktivního života by banka měla lidem pomoci naspořit si prostředky na pořízení vlastního bydlení. K tomu je ideální stavební spoření – jistých 4,5 procenta ročně vám nyní nikdo jiný nenabídne. Potom může přijít hypotéka. Jsme jednou z mála bank, která se zaměřuje na hypotéky pro mladé, nabízíme jim úvěr se splácením až na 40 let a jsme jediní, kdo umožňuje splácení až do 75 let věku. V průběhu času pak lidé potřebují úvěry na rekonstrukci bydlení. Na konci produktivního věku pak připadají v úvahu produkty jako reverzní hypotéka, kdy si banka odkoupí nemovitost a vyplácí klientovi rentu.

Tuto „obrácenou“ hypotéku zatím banky v Česku nenabízí. Vy ji připravujete?

Uvažujeme o ní. Jde o poměrně kontroverzní produkt a záleží na tom, jak se uchopí. Z pohledu celoživotní péče o klienta ale rozhodně smysl dává. Spousta seniorů zůstává sama v bytech, které jsou často i větší, než potřebují. Žijí přitom z jednoho důchodu a kdyby jim banka postupně vyplácela z jejich bytu penzi, mohlo by to jejich životní úroveň výrazně zlepšit. Jde ale o službu, se kterou je spjata ještě řada otázek. Musíme si na ně nejdříve odpovědět.

Máte už naplánováno, kdy byste chtěli takovou reverzní hypotéku začít nabízet?

Zatím ne, zatím je to ve stavu úvah. Nyní jsme se zaměřili na hypotéky pro mladé. Velké téma pro nás byly čtyřicetileté hypotéky a alternativní formy bydlení. Zaměřili jsme se výrazně na družstevní bydlení. Spustili jsme také stavební spoření pro lidí od 55 let výše, kteří mohou po dvou letech spoření smlouvu ukončit bez sankce.

Může být družstevní bydlení jednou z možností, jak se mladé rodiny dostanou k vlastnímu bydlení v době, kdy ceny bytů výrazně vyrostly a ČNB po nich chce, aby při žádosti o úvěr měly výrazné úspory?

Alternativní formy bydlení jako nájem a družstevní bydlení budou rozhodně v Česku růst. I Praha zvažuje podporu družstevního bydlení. U nás bydlí 70 procent lidí ve vlastním, v Německu je to kolem padesáti. Prostor pro alternativu k vlastnictví tu je. Banka by měla klientovi umožnit pořídit si družstevní podíl a později, kdy už dosáhne na klasickou hypotéku, tak mu pomoci přejít do osobního vlastnictví. Družstevní bydlení tak na startu může mladým lidem pomoci. Snažíme se v tom klientům velmi výrazně vycházet vstříc. Spolupracujeme na tom i s realitními kancelářemi.

Je na trhu vůbec nabídka družstevního bydlení?

Řekl bych, že momentálně družstevní bydlení prožívá renesanci. Především ve velkých městech vznikají nová družstva, vzniká celý nový trh. Meziročně se nám počet úvěrových produktů, které jsme dali na úvěry na družstevní bydlení, více jak zdvojnásobil. V letošním roce jsme se tak přiblížili hranici téměř půl miliardy korun.

Kdo chce dobře bydlet?

• ČNB zvažovala zpřísnění hypoték. Byty jsou nadhodnocené až o 20 %

• Drahé bydlení má řešit vláda, myslí si polovina lidí

• Byt, či nebyt? Nedostupné vlastní bydlení očima expertů

• Zlevňování hypoték končí. Do banky ale spěchat nemusíte

• Kdo má víc bytů, měl by platit vyšší daň?

Z jak velké části vám dvojnásobný nárůst u družstevního bydlení vykrývá pokles u klasických hypoték?

Máme za sebou velmi úspěšné dva roky. Celý hypoteční trh letos poklesl o 21 procent a my jen o deset. Zvýšili jsme tak náš tržní podíl na 4,3 procenta. Jsme také jedinou stavební spořitelnou, která letos roste na úvěrech. A to se bavíme o výrazně klesajícím trhu. Ukazuje to, že jdeme správným směrem.

Kde ještě vidíte šanci na růst?

Čekám, že lidé začnou hodně investovat do rekonstrukcí. Když dnes 70 procent lidí bydlí ve vlastním a náš bytový fond je zastaralý, 90 procent bytů bylo postaveno před rokem 2000, tak bude co rekonstruovat. Lidé tedy budou mít zájem o úvěry na rekonstrukci a očekávám, že to zvýší zájem o úvěry ze stavebního spoření. Není na to lepší produkt.

Proč?

Je tam garantovaná úroková sazba na celou dobu splácení, která může být až 30 let, jedná-li se o úvěr zajištěný nemovitostí. Tedy po celou dobu splácení se splátka nezmění. Klient může díky překlenovacímu úvěru dosáhnout na větší sumu půjčených peněz než u spotřebitelských půjček, navíc získá státní podporu, může si odečíst zaplacené úroky z daní, vkládat mimořádné splátky zdarma a podobně.

Kolik lidí dnes nedosáhne na klasickou hypotéku kvůli regulaci ze strany ČNB?

Měříme si, kolik procent klientů nedosáhne na hypotéku, o kterou žádají. Pohybujeme se kolem deseti procent. Jde o to, že nedosáhnou na hypotéku, kterou chtějí. Mohou si ale třeba následně půjčit nižší částku. Kolem té desetiny jsme dlouhodobě a byli jsme na nich už před přísnější regulací ze strany centrální banky. Ti lidé, kteří jsou limitovaní jejími pravidly, tak většinou už ani žádost o hypotéku nepodávají, dostávají alternativy už v rámci poradenského procesu. Jinak kroky ČNB vnímám pozitivně. Dobře ví, co dělá.

Trendem doby je digitalizace. Nahradí někdy internet poradce? Budeme si finanční produkty sjednávat v budoucnosti z bankovních e-shopů?

Jsem přesvědčený, že nenahradí. Fyzické poradenství zvláště třeba u hypoték bude i dál nutné. Digitalizace ale zásadně ovlivní třeba proces zpracování, tedy to, co se děje uvnitř bank. Investujeme velké částky, aby procesy byly co nejjednodušší pro zaměstnance.

Co digitalizace přinese klientům bank?

Nechci, aby klienti, než si vezmou hypotéku, museli běhat po úřadech nebo si museli nechávat ověřovat podpisy. Pořízení hypotéky musí být příjemná záležitost, ideálně s minimem schůzek. Myslím, že nám v tom digitalizace výrazně pomůže, konkrétně třeba otevřené bankovnictví. My si po svolení od klienta stáhneme jeho platební historii přímo z jeho primární banky a on už ji nebude muset sám dokládat. Nebude muset dodávat třeba ani potvrzení o příjmech. Spustíme to v prvním čtvrtletí příštího roku.

A klientům ve finále pomůže i to, že digitalizace výrazně usnadní práci poradcům. Budou se moci soustředit jen na svou práci, ubude jim velké množství administrativy. Poradci se tak budou zaměřovat na to, co je opravdu důležité. Budou tedy třeba klientům radit, zda si mají vzít hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření. Zde nemůže poradce nic nahradit.

Při jednání o hypotéce nejspíš zájemci i vyžadují radit se přímo s poradcem nebo bankéřem.

Určitě. Plně online si v tuto chvíli dokážu představit asi jen refinancování hypotéky, kde už lidé mají financování bydlení vyřešené a sjednávají si vlastně jen nový úrok. V momentě, kdy ale teprve řeší, jak budou pořízení bydlení financovat nebo jak financovat rekonstrukci, tak role poradce nejde nahradit. Mám si vzít hypotéku nebo třeba překlenovací úvěr? To jsou věci pro odborníky, kteří rozhodnutí musí zasadit do celého finančního plánu klienta. To žádné jednoduché internetové rozhraní neudělá.

Wüstenrot může už brzy změnit majitele. Moneta vás chce koupit ještě do konce letošního roku. Můžete to okomentovat?

Na konci listopadu bylo oznámeno, že náš akcionář poskytl Monetě exkluzivitu ve vyjednávání o koupi Wüstenrot stavební spořitelny a Wüstenrot hypoteční banky. Akvizici musí ještě schválit příslušné regulatorní orgány. Podpis smlouvy by se měl realizovat do konce roku, vlastní vypořádání transakce pak v dubnu 2020 nebo těsně poté.

Máme za sebou máme extrémně úspěšné období. Tři roky v řadě nám roste zisk, rostou naše tržní podíly na všech našich klíčových trzích. V září jsme dosáhli na 400 tisíc klientů. Když se na to podíváte optikou českého bankovního trhu, tak moc lepších akvizičních cílů není. Osobně jsem opravdu potěšen, že zájem o propojení s námi projevila právě skupina Moneta, český bankovní digitální lídr a úspěšná česká značka. Silný partner, který chce naše ambice být specialistou na řešení bydlení rozvíjet a investičně podporovat.

Co to bude znamenat pro klienty?

Pro klienty obou dvou společností a trh je toto skvělá zpráva. Naši klienti získají přístup k dalším produktům, včetně těch digitálních. Moneta získá zejména naši distribuční síť a unikátní know-how z oblasti financování bydlení, které je perfektním doplňkem k jejím obchodním aktivitám.

Už nás sledujete? 

Přidejte si Peníze.cz na Twitter nebo Facebook a dozvíte se včas další aktuality a praktické rady! 

Jiří Hovorka

O osobních financích píše od roku 2009. Začínal v Měšci, pak se stejným tématům věnoval v Aktuálně.cz, po sloučení s vydavatelstvím Economia se jeho texty objevovaly i v Hospodářských novinách. Dlouhodobě se věnuje důchodům,... Další články autora.

Sdílejte článek, než ho smažem