Umějí stavební spořitelny půjčovat na bydlení?

V povědomí mnoha lidí dodnes přežívá názor, že stavební spoření je hlavně výhodným spořícím produktem a úvěry na bydlení spíš jen doplňkovou nabídkou spořitelen. Naopak, většina stavebních spořitelen se dnes chce profilovat jako významní poskytovatelé úvěrů na bydlení a vedle standardních úvěrů na bydlení rozvíjí a zdokonaluje svoji nabídku tzv. překlenovacích úvěrů (nebo-li meziúvěrů), které hypotékám mohou poměrně dobře konkurovat.

Smlouvy versus úvěry

Je to vcelku pochopitelný vývoj. Největší boom zažilo stavební spoření (jako spořící produkt) v roce 2003, tedy poslední rok, kdy roční státní podpora činila až 4 500 Kč ročně k vloženým 18 000 Kč ročně (od roku 2004 je to maximálně 3 000 Kč ročně k uspořené částce 20 000 Kč ročně). V roce 2003 bylo uzavřeno více než 2 milióny smluv o stavebním spoření. Pro srovnání v následujícím roce 2004 bylo uzavřeno jen něco přes 300 tisíc smluv, což je propad o 85 %.

Vzhledem k tomu, že stavební spoření začalo být pro "spořící" klienty o něco méně atraktivní a kdo smlouvu chtěl, uzavřel ji ještě v roce 2003, stavební spořitelny se více zaměřily na zdokonalení nabídky úvěrů. U klientů tento krok zaznamenal odezvu, a rok 2004 byl prvním rokem, kdy se významně "rozjely" překlenovací úvěry. Stoupl jejich počet i objem. Zatímco v roce 2003 stavební spořitelny poskytly 196 890 překlenovacích úvěrů v celkovém objemu 38,5 miliard korun a v roce 2004 už to bylo 236 785 meziúvěrů v objemu 55,5 miliardy korun. A tyto hodnoty rostou každým dalším rokem, např. jen za první pololetí letošního roku stavební spořitelny poskytly více meziúvěrů a ve vyšším objemu než v celém loňském roce.

Kolik vám půjčí spořitelny a kolik hypoteční banky

Oba typy institucí jsou schopny poskytnout úvěry v řádu miliónů korun, samozřejmě s ohledem na bonitu žadatele (jeho schopnost úvěr splácet) a zajištění úvěru. Stavební spořitelny vám půjčí až do výše cílové částky smlouvy o stavebním spoření, kterou pochopitelně při žádosti o překlenovací úvěr musíte uzavřít (bývá limitována pouze spodní hranice cílové částky, obvykle 40 000 Kč).

Naopak hypoteční banky poskytují hypotéky až od určité výše, tzn. pokud klient potřebuje nižší částku, má smůlu. Spodní hranice úvěru se u jednotlivých produktů hypotečních bank pohybuje v rozpětí od 200 000 Kč do 400 000 Kč.

Strategie jednotlivých stavebních spořitelen bude samozřejmě odlišná, ale podle vývoje parametrů překlenovacích úvěrů (např. nabídka meziúvěrů s nulovou akontací, tj. naspořením, prodloužení splatnosti úvěru na dobu delší 20 let) lze předpokládat, že spořitelny chtějí hypotékám konkurovat a mají evidentní zájem poskytovat nejen standardní úvěry, ale také rychlé úvěry na pořízení bydlení.

Drobnější úvěry na opravy, modernizace a rekonstrukce stávajícího bydlení zůstávají přesto důležitou součástí nabídky stavebních spořitelen, což je podle Vojtěcha Lukáše, předsedy Asociace českých stavebních spořitelen (AČSS) zcela v souladu s posláním stavebního spoření.

Hypoteční banky půjčí víc vzhledem k ceně zastavované nemovitosti

Jistou nevýhodou u překlenovacích úvěrů může být skutečnost, že stavební spořitelny vám obvykle nepůjčí 100 % ceny zastavované nemovitosti, což je u hypotečních bank běžné. Stavební spořitelny jsou opatrnější a ve srovnání s hypotečními bankami citlivěji vnímají potenciální riziko propadu cen nemovitostí na trhu (více informací o případné "nemovitostní bublině" najdete v článcích Je český nemovitostní trh nafouknutou bublinou, které hrozí splasknutí? či Cynikův stručný průvodce světem nemovitostních bublin). Obvykle nich poměr objemu úvěru k zástavní ceně nemovitosti činí maximálně 80 %. Klient tedy musí mít nějaké úspory nebo peníze na zbývající část kupní ceny nemovitosti sehnat jinde.

Jednou z výjimek je Hypoúvěr 100 Modré pyramidy (profil, názory). Tato stavební spořitelna začala jako první nabízet produkt, kterým je možné financovat 100 % obvyklé ceny nemovitosti v březnu letošního roku. Stavební spořitelna Wüstenrot (profil, názory) má ve své nabídce také dva "100%" překlenovací úvěry – Partner a Superúvěr (u tohoto úvěru je však podmínkou, aby žadatel byl alespoň rok klientem některé stavební spořitelny) a Raiffeisen stavební spořitelna (profil, názory)  financování 100 %  hodnoty nemovitosti poskytuje na vlastní developerské projekty. Ze zbývajících tří stavebních spořitelen uvedla pouze Stavební spořitelna České spořitelny (profil, názory), že o tomto typu úvěru uvažuje.

Rozdílné typy klientů

Stavební spoření má na českém trhu o něco delší historii než hypoteční úvěry. Stavební spořitelny vstoupily na český trh v 90. letech minulého století na základě rakouského a německého modelu, hypoteční trh vznikl v ČR prakticky od nuly v roce 1996.

Stavební spoření u nás většina klientů zprvu využívala jako užitečný spořící nástroj a buď jen výhodně spořila, nebo se postupným spořením připravovala na budoucí investici do bydlení. Na standardní úvěr má klient ze zákona nárok po 2 letech spoření, naspoření určitého objemu peněz – obvykle 40 % zvolené cílové částky a splnění dalších podmínek podle požadavků jednotlivých stavebních spořitelen. Překlenovací úvěry, které může klient získat okamžitě a s nulovým naspořením, jsou jakousi službou navíc.

Stavební spoření tak zpravidla oslovuje i jiné, méně movité klienty, než hypoteční banky. Ty byly ze začátku při poskytování hypoték velmi opatrné a tyto úvěry poskytovaly jen klientům s vysokými příjmy.

Poptávka po hypotékách v ČR rostla postupně spolu s rostoucími příjmy a poklesem úrokových sazeb. Pro rozšíření hypoték mezi drobnou klientelu byl důležitý i vstup nových strategických vlastníků při privatizaci bank. Ve vyspělé Evropě jsou hypotéky významným nástrojem financování vlastního bydlení (více informací o tom, jak hypotéky fungují v Německu, Francii či Velké Británii najdete v článku Jaké možnosti půjček na bydlení mají Evropané?).

(Ne)závislost úrokových sazeb na vývoji repo sazby

Určitou výhodou překlenovacích úvěrů je i to, že úrokové sazby nejsou přímo závislé na vývoji úrokových sazeb ČNB jako u hypoték. Což je dáno právě zdrojem financování úvěrů. Ovšem obdobně jako hypotéky i některé typy překlenovacích úvěrů mají úrokovou sazbu fixovanou "jen" na určité předem stanovené období. Otázka, zda je fixace lepší, nebo horší než pevná sazba stanovená na mnoho let dopředu, je vzhledem k těžko odhadnutelnému vývoji otevřená. Nicméně ekonomové se shodují v názoru, že v současnosti jsou úrokové sazby velmi nízké a že níž zřejmě nepůjdou. Výše úrokových sazeb obou typů úvěrů je více méně srovnatelná, hypotéky mohou být o něco levnější.

Počty versus objemy

Zajímavé je srovnání počtu a objemu úvěrů poskytnutých stavebními spořitelnami a hypotečními bankami.

Stavební spořitelny tedy loni poskytly více "menších" úvěrů a hypoteční banky méně "větších" úvěrů, což potvrzuje obecnou domněnku, že stavební spoření je lepší na modernizace, opravy a rekonstrukce a hypotéky na koupi bytu či domu.

Přesto většinu peněz z úvěrů ze stavebního spoření klienti v roce 2005 využili na financování koupě starých či nových bytů nebo rodinných domů, konkrétně více než 56 %. Vypadá to tedy, že u stavebních spořitelen sice vedou nižší úvěry, což ovšem neznamená, že by nebyly využívány na pořízení bydlení. Ne všude stojí byty či rodinné domy milióny, jako např. v Praze, a naopak možnost volby je pro klienty přínosem a úvěry ze stavebního spoření se s hypotékami mohou vhodně doplňovat.

Zvolili byste pro financování koupě nemovitosti raději překlenovací úvěr ze stavebního spoření či hypotéku? Proč? Jaké jsou podle vás výhody a nevýhody obou produktů?