Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Jak se bydlí v postkomunistických zemích?

| 16. 12. 2005
Jak se bydlí v postkomunistických zemích?
Podařilo se ve Střední a Východní Evropě po pádu komunistického režimu obnovit zdravé tržní financování bydlení? Jaké problémy při transformaci nastaly? Jak probíhal vývoj tržního financování bydlení od roku 1990 do současnosti? A kam směřuje?

Ve všech totalitních zemích byl za zajištění odpovídajícího bydlení pro občany v období minulého režimu odpovědný stát. Ve většině z nich převládal "sovětský" systém výstavby a bezplatného přidělování státních nebo podnikových nájemních bytů. Nájemníci v okamžiku, kdy nájemní byt získali, měli skoro naprostou jistotu, že jim zůstane do konce života, a mohli ho za stejných podmínek přenechat i svým potomkům nebo jiným příbuzným. Nájmy byly nízké, průměrně tvořily pouze dvě až tři procenta rozpočtu domácnosti.

Trnitá cesta k rozvoji tržního bydlení v letech 1990 až 2000

Aby se v oblasti tržního bydlení po změně režimu vytvořila účinná nabídka a poptávka, bylo kromě dosažení makroekonomické stability a změn v politice veřejných dotací nutné překonat několik překážek. Jednalo se o bankovní reformu, schválení příslušné legislativy a zajištění spolehlivé registrace nemovitostí. Rozvoj tržního financování bydlení v mnoha zemích významně ovlivnila pomoc mezinárodních organizací, ačkoli ne všechny aktivity byly zcela úspěšné, pozitivní stránky zřejmě nad negativními převážily.

  • Bankovní reforma
    Bankovní reforma zahrnovala zejména založení centrálních bank, zavedení licenčních pravidel regulujících činnost stávajících a vznik nových univerzálních bank a také podstatnou reformu původních často dominantních státních bank. A do začátku 90. let došlo ve většině zemí k privatizaci majority bývalých státních bank.
  • Legislativní rámec
    Mnoho zemí schválilo zákony umožňující poskytování hypotečních úvěrů relativně brzy.
    Jen málo zemí ale odstranilo tradiční požadavek poskytnutí náhradního bydlení v případě soudního vystěhování neplatiče - např. v Rusku k tomu došlo až v roce 1998, v Rumunsku až v roce 1999.
    Další problém souvisel s rychlostí realizace zástavy. Zabavení majetku či soudní vystěhování trvalo a ve většině zemí dodnes trvá i několik let, a to i v zemích, které odpovídající legislativu zavedly relativně brzy – soudní řízení jsou zdlouhavá ve všech postkomunistických zemích.
  • Registrace nemovitostí
    V oblasti znovuotevření, reorganizace či založení nových registrů nemovitostí či katastrů nemovitostí odvedly vlády kus práce. Také v tomto případě bohužel ale platí, že dobré zákony automaticky nezaručují optimální výsledek: ve většině tranzitivních zemí trvá dosud registrace převodů či zástav značnou dobu, což zvyšuje riziko prodejců a následně také omezuje poptávku po tržním financování.

V článku vycházíme ze studie Sociologického ústavu Akademie věd České republiky – Standardy bydlení 2004/2005, která se mimo jiné zaměřila na financování bydlení. Autory studie jsou Martin Lux, Petr Sunega, Tomáš Kostelecký, Daniel Čermák a Josef Montag. Předmětem našeho zájmu se staly především hypoteční úvěry a různé formy spoření určené na pořízení či rekonstrukci vlastnického bydlení. V tomto díle jsme se zaměřili na financování vlastnického bydlení v tranzitivních zemích, minulý díl "Jaké možnosti půjček na bydlení mají Evropané?" byl věnován vyspělým zemím (Německo, Francie, Velká Británie).


Poptávka po hypotečních úvěrech byla dlouhou dobu v postkomunistických zemích velmi nízká. A v mnoha zemích jsou i v současnosti počet a celková výše nedotovaných úvěrů na hlavu zanedbatelné. Poptávku po tržním financování pozitivně ovlivňují faktory jako stabilita zaměstnání, růst reálných mezd, pokles inflace, obecně vyšší dostupnost vlastnického bydlení a též přirozeně kvalita úvěrových produktů. Každopádně růst objemu hypotečních úvěrů v zemích Střední a Východní Evropy (dále SVE) byl ve srovnání s vyspělými evropskými státy spíše postupný a zpožděný. I v zemích, kde byly reálné úrokové sazby z hypotečních úvěrů blízké nule, se lidé v mnoha tranzitivních zemích zdráhali půjčit si peníze na volném trhu.

Když stát připlatí

Zafungovaly až státní dotace, hlavně díky nim se podařilo u obyvatel postkomunistických zemí zájem o tržní financování bydlení významně zvýšit. Hlavními poskytovateli klasických hypotečních úvěrů v postkomunistických zemích zůstaly dodnes komerční (univerzální) banky. Podmínky při poskytování úvěrů jsou však v mnoha zemích dosud velmi primitivní. "Nižší standard", tj. vysoké úrokové sazby, krátká doba splatnosti úvěru, nízké LTV (poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti), nízká variabilita produktů, konzervativní přístup při hodnocení bonity a zanedbatelný podíl nesplacených hypotečních úvěrů na HDP jsou typické pro Rumunsko, Rusko, Moldávii, Albánii, Bulharsko, Makedonii, Srbsko, Bosnu a Hercegovinu. Naopak Chorvatsko, Estonsko, Lotyšsko, Maďarsko, Polsko, Slovinsko, Slovensko a také Česká republika patří k zemím s rozvinutějším hypotečním trhem.

Specializované programy spoření na bydlení dotované státní prémií se do roku 2000 objevily v České republice, Slovensku, Maďarsku, Lotyšsku, Polsku, Chorvatsku a Slovinsku. Přes nekritický optimismus při zavádění těchto systémů se ukázalo, že stavební spoření svázané s následným úvěrem ze stavebního spoření může účinně fungovat pouze v prostředí s nízkým růstem cen nemovitostí. Pokud v průběhu spoření cena nemovitostí vzrostla, zájem o úvěr klesl a velké množství klientů využívalo systém jen jako nejlepší spořící instrument na trhu. Přesto jsou programy spoření na bydlení u občanů velmi oblíbené. Stavební spořitelny se snaží hypotečním bankám konkurovat nabídkou široké škály překlenovacích úvěrů a různých kombinací s úvěrem ze stavebního spoření či hypotečním úvěrem.

V některých zemích došlo v letech 2000 až 2003 k nastartování boomu hypotečního průmyslu. Příčinou bylo zejména dosažení makroekonomické stability, snížení inflace a s tím související snížení úročení z úvěrů. Podstatným zřejmě bylo také přijetí nutné legislativy, reforma bankovního sektoru a zajištění kvalitní registrace vlastnických titulů k nemovitostem.

Vývoj v konkrétních zemích

Maďarsko, Polsko a Rusko na cestě k tržnímu bydlení

  • Maďarsko

    Maďarsko je jednou ze zemí, kde úvěrování při pořízení vlastnického bydlení (nikoli však formou hypotečních úvěrů) bylo relativně rozšířené i v období minulého režimu – v roce 1989 tvořil podíl nesplacených úvěrů určených pro bydlení na HDP země celých 17 %. Po transformačních změnách, které následovaly, došlo ovšem k výraznému snížení tohoto podílu až na 1,5 % v roce 2000. Příčinou poklesu byl program vlády motivující dlužníky k předčasnému splacení starých úvěrů, dále pomalým rozvojem systému financování bydlení a také snížením cen nemovitostí v 90. letech. Trend se obrátil v roce 2004, kdy podíl nesplacených hypotečních úvěrů na HDP stoupl na 10 %. Rozhodující příčinou byla štědrá státní bytová politika, v roce 2000 bylo zavedeno několik podstatných státních dotací, které spolu s diskuzí o jejich možném zrušení byly významnou motivací pro klienty bank. Celý dotační systém však byl dlouhodobě finančně neudržitelný a přispěl k výraznému navýšení státního dluhu a rozpočtového deficitu. V roce 2003 pak skutečně došlo k očekávaným škrtům, pokles zájmu o hypoteční úvěry ale nebyl tak radikální, jak se očekávalo. V roce 2004 se podíl nesplacených hypotečních úvěrů na HDP stabilizoval na 7,8 %.

  • Polsko

    V Polsku je trh s hypotečním úvěrováním velmi koncentrovaný – dominantní tržní podíl si drží banka PKO BP. Jedná se o jednu z největších bank v zemi, s velkým počtem relativně věrných klientů a její úspěch bývá odůvodňován zejména úspěšným zavedením indexovaných úvěrů vhodných pro inflační ekonomiky, který zvýšil dostupnost hypotečních úvěrů. Indexované úvěry jsou ovšem relativně složité a v roce 2000 se banka dostala do problémů s kvalitou portfolia těchto úvěrů a načas se zcela stáhla z trhu, což využila její konkurence a zvýšila se kompetitiva celého trhu. Pro hypoteční úvěry v Polsku je charakteristická relativně krátká průměrná doba splatnosti úvěru, konzervativní LTV (poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti je max. 75 – 80 %) a zejména z důvodu přísného nastavení bonitních kritérií i relativně nízká průměrná výše úvěru (v Kč 500 000 – 600 000). V absolutní většině je úroková sazba z úvěrů zcela variabilní a pohybuje se okolo 7 - 8 % p.a. Zajímavou skutečností je, že banky velmi pečlivě hodnotí budoucí profesní kariéru žadatele a poskytují úvěry zpravidla jen na pořízení bytů a domů ve městech a jejich bezprostředním okolí.

  • Rusko

    V Rusku reformy, nejen v oblasti bydlení, proběhly a stále probíhají jen velmi pomalu a pozvolně. Ačkoli od roku 2000 se situace zlepšuje, hypoteční úvěry poskytuje již 149 hypotečních bank a finančních institucí, tvořil v roce 2003 podíl nesplacených hypotečních úvěrů na HDP jen 0,1 %. Mezi důvody patří nízký příjem domácností, vysoký podíl nájemního bydlení a zejména pak vysoké reálné úrokové sazby zapříčiněné vysokými riziky při poskytování hypotečních úvěrů. Změny v legislativě, které by tyto rizika snížily byly navrženy až v roce 2004 a ještě nevstoupily v platnost. Často se uvádí, že v Rusku stále "právo na bydlení" převládá nad právem vlastnickým, což vede k situaci, že zde dosud fakticky nevznikl skutečný trh s bydlením.

Faktory rozvoje hypotečního průmyslu
Země Podíl nesplacených hypotečních úvěrů na HDP (2004) Podíl vlastnického bydlení z celkového bytového fondu (v roce)
Slovinsko 3,5 % 84 % (2004)
Česká republika 3,0 % (podle MMR) 4,5 % (podle EMF) 47 % (2001)
Maďarsko 7,8 % 90 % (1996)
Slovensko 4,8 % 74 % (2001)
Estonsko 16,0 % * 94 % (1999)
Lotyšsko 8,3 % 91 % (2001)
Polsko 4,7 % 58 % (2003)
Chorvatsko 9,6 % 83 % (2001)
Litva n/a 79 % (2003)
Rumunsko 1 97 % (2002)
Bulharsko 0,0 - 0,1 % 92 % (2001)
Zdroj: EMF, World Bank, Eurostat, Housing Statistic in EU 2004, UN/CE
Pozn.: * Údaj vychází z přímého dotazu na Estonský statistický úřad, ale vzhledem k jeho výši mohlo dojít k různým zkreslením.

Pro srovnání, podíl nesplacených hypotečních úvěrů na HDP v Dánsku, Nizozemí, Velké Británii a Německu převyšuje 50 %, více v článku Jaké možnosti půjček na bydlení mají Evropané?. Lze ovšem předpokládat, že pokud se v zemích SVE neoslabí ekonomický růst, hypoteční průmysl bude v těchto zemích nejspíš nadále relativně rychle vzrůstat. Je ale velmi těžké hodnotit a konkrétněji srovnat efektivitu systému tržního financování bydlení v tranzitivních zemích s vyspělejším hypotečním průmyslem, jelikož srovnatelné informace jsou špatně dostupné.

V mnoha zemích SVE, mimo Estonsko, Lotyšsko, Maďarsko a Chorvatsko (částečně také Českou republiku, Slovensko a Slovinsko) je význam hypotečního průmyslu zatím zanedbatelný. Je pravděpodobné, že k rozvoji poptávky i nabídky tržního financování může účinně napomoci stát formou dotací navázaných na jednotlivé nástroje. Základním faktorem úspěchu zůstává ovšem makroekonomická stabilita, určitá úroveň ekonomické vyspělosti a odpovídající legislativa.

Myslíte si, že jsme v oblasti bydlení zvládli přechod k tržnímu hospodářství úspěšně? Přijde vám, že systémy financování vlastnického bydlení v postkomunistických fungují dobře? Kam podle vás v oblasti financování bydlení modely zemí SVE směřují?

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

-36
Ano
Ne

Diskuze

Žádný komentář nebyl vložen.

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2017 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK