Hypotéku? Na poslední chvíli?

Růst úrokových sazeb v celé ekonomice přináší i vyšší úročení hypotečních úvěrů. Přestože v případě úrokových sazeb jde nejspíš o růst dlouhodobějšího charakteru, u hypoték se tento trend projeví nejrychleji u krátkodobě zafixovaných sazeb. Na tyto sazby lze pohlížet jako na krátkodobé minimum, které jsou banky ochotny při požadavcích zisku ještě nabízet. Čím se doba fixace prodlužuje, tím větší je riziko nepředvídatelného růstu a sazba je automaticky vyšší. Krátkodobě se tak trh může přizpůsobit pružněji a nabízí sazby bližší aktuální situaci v hospodářství.
V našem přehledu naleznete hypotéky s dobou fixace do 5 let. U jednotlivých bank jsme v případě širší nabídky vybrali pouze ty s nižším úročením. Sazby se pochopitelně zvyšují i u dlouhodobějších fixací, ale jejich růst není až tak markantní.

Současný stav by se tak dal nazvat nejvyšším časem pro uzavření půjčky (samozřejmě to platí pro ty, kteří jsou si jisti, že ji skutečně potřebují a mají vše dobře rozmyšlené). Předpokládá se i růst inflace a postavení dlužníků by se tak mělo relativně zlepšovat. Naopak je tomu v případě věřitelů. I přesto některé banky nabízejí "výhodné úvěry" s dosud nezvýšenými sazbami. Vyplatí se hypotéka na poslední chvíli?

Úrokové sazby hypotečních úvěrů v jednotlivých bankách
Banka	Název produktu	Úrokové sazby
		1 rok	3 roky	5 let
Česká spořitelna (profil, názory)	Hypotéka HYPOHIT (profil, názory)	3,69 %	4,99 %	x
	Hypotéka Nové TOP bydlení (profil, názory)	x	x	5,69 %
	Hypotéka STANDARD (profil, názory)	2,99 %	4,39 %	4,99 %
Českomoravská hypoteční banka	Hypoteční úvěr občanům	od 4,20 %	od 4,30 %	od 4,80 %
(profil, názory)	Hypoteční úvěr 85	od 4,70 %	od 4,80 %	od 5,30 %
ČSOB (profil, názory)	ČSOB Hypotéka (profil, názory)	od 4,05 % - individuální
eBanka (profil, názory)	Hypoteční úvěr (profil, názory)	od 2,85 %	od 4,35 %	od 4,95 %
GE Capital (profil, názory)	Premium (profil, názory)	3,35 %	4,35 %	4,95 %
HVB (profil, názory)	Majordomus (profil, názory)	od 4,49 %	od 5,18 %	od 5,53 %
Komerční banka (profil, názory)	Hypoteční úvěr Klasik (profil, názory)	od 3,38 %	od 4,34 %	od 4,79 %
	Hypoteční úvěr Plus (profil, názory)	od 3,56 %	od 4,52 %	od 4,97 %
Raiffeisen Bank (profil, názory)	Hypotéka Klasik (profil, názory)	od 3,50 %	od 4,46 %	od 4,92 %
	Hypotéka Premium (profil, názory)	od 4,00 %	od 4,96 %
Wüstenrot (profil, názory)	Hypotéka Variant (profil, názory)	4,20 %	x	4,70 %
Živnostenská banka (profil, názory)	Benefit (profil, názory)	3,00 %	4,65 %	5,00 %

Českomoravská hypoteční banka láká zájemce o půjčku reklamní akcí - propaguje, že do konce září sazby nezvýší. Jen jako poznámku uveďme, že nejdříve měla reklamní kampaň trvat do konce srpna, teď je to tedy do konce září. Potenciální klient by se asi měl domnívat, že musí spěchat, když banka drží staré (snad by se mělo číst nízké - výhodné) sazby.  Že by snad zákazník s příchodem října o jakousi mimořádnou možnost přišel? Pohled do tabulky dává hned několik jiných zajímavých možností s ještě nižšími sazbami. Ale pozor, pouze u jednoroční fixace. Mezi tří a pětiletými dobami jde skutečně o špičku. Možná, že banka skutečně v říjnu zdraží, ale již dnes je na trhu nejkratších hypoték spíše jako hypoteční banka s vyššími úrokovými sazbami na hypoteční úvěr. Další možností je, že zdraží i ostatní banky, ale některé produkty mají zatím slušnou rezervu, než se dostanou alespoň na dnešní úroveň u reklamní konkurence.

ČMHB vysvětluje svůj postoj prostřednictvím Davida Sahuly, svého specialisty Public Relations: "Naše sazba v případě pětileté fixace činí 4,8 %, což patří mezi nejnižší. Připomínám, že ČMHB nikdy nesoutěžila s konkurencí ohledně jednoletých fixů, protože pro klienty není výhodné vystavovat se u dlouhodobého úvěrového nástroje tak často úrokovému riziku."

Za všechno se platí

Poplatky za vedení účtu jsou překvapivě vysoké. Vedení účtu přijde měsíčně až na 150 Kč a čerpáte-li státní podporu, připravte si ještě stokorunu navíc. Celkově se poplatek (měsíčně) nevyšplhá přes 200 Kč, ale i to je podle našeho názoru dost a banky tím tak trochu maskují nízké úrokové sazby, které se dobře vyjímají v letácích a reklamách.
Poplatek za zpracování úvěru (někdy poskytnutí úvěru) zahrnuje posouzení a vyhodnocení úvěrového případu a vyhotovení smluvní dokumentace. Jeho výše je odvozena z objemu požadovaného úvěru a pohybuje se v rozmezí od 0 do 1 %. Nejčastěji se setkáte s poplatkem 0,6 - 0,8 %.

Jakou volit dobu fixace?

Při výběru hypotéky nezapomínejte na jednu důležitou věc. Krátkodobé fixace sice nabízejí lákavé sazby, ale po uplynutí první fixační doby je na tahu banka. Výjimkou není 3% nárůst sazby a nemilé překvapení pro klienta může být na světě. Více najdete v článku Refinancování hypoték aneb nic není definitivní. Jakou tedy zvolit dobu? Odpověď není jednoduchá, tím méně jednoznačná.
Jakousi univerzální dobou se dá nazvat 5letá fixace. Není to úplně krátká doba, ale není to nekonečně dlouho. Pět let odpovídá jednomu cyklu stavebního spoření podle podmínek platných pro smlouvy uzavřené do konce roku 2003, což doslova vybízí k nejrozmanitějším kombinacím. (Dnešní šestiletý cyklus stavebního spoření na podstatě věci nic zásadního nemění.) Pětiletá doba fixace se zdá být rozumná i pro obvyklou možnost splatit jakoukoliv další část hypotéky bez peněžních sankcí. Volba se odvíjí od ochoty riskovat, že se sazba o mnoho zvýší a od ochoty platit od začátku vyšší úrok než "soused", který se rozhodl pro velmi krátkou fixaci.

Možným zlepšením pro klientelu by byl model, kdy by banka vyhlašovala prostřednictvím svého sazebníku úrokové sazby na jednotlivé fixační doby (tak jako dnes 1, 2, 3, 5, 10, 15, 20 let). Úročení by muselo odpovídat situaci na trhu a klient by po uplynutí doby pouze zvolil, jakou další fixační dobu si přeje. Vyhlašované sazby by platily pro všechny hypotéky bez ohledu na dobu poskytnutí. Rozhodující by byla jen dohodnutá doba fixace. Tím by jednak nemohla banka sanovat své velmi nízké krátkodobé fixace (nabízí se spekulovat o podobnosti s dumpingovou cenou) takřka nehorázným navýšením sazeb po vypršení prvního období. A za druhé, odhad budoucí hodnoty investic by byl o něco jednodušší, než je tomu dnes.

Zvýší se státní příspěvek?

Státní podpora k hypotečnímu úvěru na pořízení nového bydlení by mohla v budoucnu vzrůst a zároveň by se měla sjednotit pravidla pro starší i nové nemovitosti při jejím poskytování. Kvůli nízkým úrokovým sazbám stát dnes přispívá jen na nemovitosti starší dvou let. Lidé mohou pomocí státního příspěvku získat jedno procento k úrokům z úvěru. Podle Ministerstva pro místní rozvoj by se mohla dotace zvýšit až o další procento.
Na první pohled se jedná o vstřícný krok na podporu bydlení, ale nezapomínejme, jak funguje situace v bankách dnes. Banky si v obou případech - máte-li hypotéku s podporou, nebo bez ní - účtují rozdílné poplatky. Čerpáte-li státní dotaci, zaplatíte měsíčně téměř o tolik, kolik dostáváte od státu, bance navíc. V absolutním vyjádření jde o desetikoruny až do výše 100 Kč. Toto v podstatě tunelování státní podpory je de facto jen otázkou morálních hodnot bankovního domu a nikde není zaručeno, že v případě zvýšení státních dotací nezvýší banky poplatky za vedení státní podpory. Jistým východiskem by bylo vyplácet podporu přímo adresátům, tedy bez prostředníka v podobě banky, ale to by zase přineslo další výdaje na byrokracii ve státním aparátu.

Chystáte se na hypotéku, nebo už nějakou máte? Jaké máte zkušenosti, co se vám povedlo a co byste určitě udělali jinak? Jakou vyznáváte filozofii při volbě doby fixace? Podléháte reklamnímu lákání?