Meziúvěry: dobrá zpráva, konkurence funguje

Díky státní dotaci a garantovanému zhodnocení (většinou 2 % ročně) je stavební spoření stále zajímavým spořením. V současné době je koncipováno tak, aby bylo možné získat v šestiletém cyklu vždy k 31. 12. na vložených 20 000 Kč státní dotaci 15 %, tedy 3000 Kč. Nás zde však zajímá druhé využití stavebního spoření, a tím jsou rozmanité půjčky na bydlení. Na trhu v ČR je v současnosti 10 hypotečních bank (a přibudou další) a 6 stavebních spořitelen – není tedy divu, že o klienty je mezi společnostmi sváděn konkurenční boj. Zaostřeme tedy náš pohled na výsledky této konkurence, a především na možnosti meziúvěru (překlenovacího úvěru) ze stavebního spoření, jelikož často se setkáváme s klienty, kteří nechtějí čekat až na přidělení řádného úvěru.

Mějte jasno v rozdílech

Rozdílů mezi hypotékou a stavebním spořením je mnoho. V první řadě je nutné si uvědomit, že anuitní splátka hypotéky se podobá pouze fázi řádného úvěru ze stavebního spoření a není tedy srovnatelná s meziúvěrovou fází, která je podobná spíše překlenovacímu hypotečnímu úvěru.

Vyjmenujme si tedy klíčové rozdíly:
1) Fixace úrokových sazeb: U hypotéky je úroková fixace limitována, zatímco u stavebního spoření je pevně daná po celou dobu.
2) Státní dotace: U hypotéky lze čerpat státní dotaci pouze na koupi nemovitosti starší dvou let, pokud žádnou jinou nemovitost klient nevlastní a je mu 36 let a méně – tato dotace je ve výši 1 % z úroků po dobu 10 let. Na účet stavebního spoření je možné využít dotaci po dobu spoření i meziúvěru, nikoli ve fázi řádného úvěru, kde pouze splácí.
3) Daňové úlevy: Veškeré úroky (jak hypotečních úvěrů tak úvěrů i meziúvěrů ze stavebního spoření) lze až do výše 300 000 Kč ročně odečítat z daňového základu.
4) Jednorázové poplatky: u hypoték bývají kolem 0,8 % z objemu úvěru a u stavebních spořitelen obvykle 1 % z CČ a nově se zpoplatňuje i využití meziúvěru (až 1 % z CČ).
5) Měsíční poplatky: U hypotečních bank se pohybují mezi 100 až 200 Kč měsíčně, u stavebních spořitelen většinou 30 až 50 Kč měsíčně.
6) Předčasné splátky: Hypoteční úvěr lze zpravidla umořit bezplatně pouze ve výročích úrokové fixace, zatímco úvěry ze stavebního spoření lze většinou umořit kdykoli.
7) Ručení: Hypoteční úvěr je z definice vázán na zástavní právo k nemovitosti, jediným, čím lze ručit, je tedy pozemek, byt, RD či jiná nemovitost v OV. Max. výše úvěru může být až 100 % odhadu nemovitosti. U stavebního spoření je též možnost využít zajištění formou ručitele. Nad částku 500 000 Kč je však vždy vyžadována zástava nemovitostí. Z odhadní ceny nemovitosti je pak možné půjčit si 70-80 %.
8) Účelovost: Zatímco úvěry ze stavebního spoření jsou výhradně určeny k bytovým potřebám, hypoteční úvěry lze sjednat též s podnikatelským záměrem.

Účelovost je rozhodující

Důležitou podmínkou získání úvěru či meziúvěru ze stavebního spoření je prokázání využití finančních prostředků na bytové potřeby. Podle zákona o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření č. 96/1993 Sb., je v § 6 (Bytové potřeby) uvedeno, co přesně se bytovými potřebami rozumí. Stručně vzato, lze takto financovat koupi stavební parcely, bytu či rodinného domku, výstavbu, rekonstrukci i konsolidaci předchozích investicí do bydlení. Bezúčelově lze využít prostředky pouze po ukončení smlouvy o stavebním spoření a pouze ty prostředky, které si sám klient naspořil včetně státní podpory a zhodnocení. Úvěry mohou získat jak fyzické, tak právnické osoby, nicméně státní dotaci mohou čerpat jen občané jako fyzické osoby.

Co musíte ještě splnit

Podmínky získání úvěru či meziúvěru ze stavebního spoření:
1) Bonita
Dostatečné příjmy žadatele či žadatelů se nazývají bonitou, která musí být odpovídající dlužné částce tj. výši úvěru. Klienti musí prokázat, že jsou schopni přežít za určitých měsíčních nákladů – tedy pokrýt své životní minimum, výdaje i splátky. U úvěrů ze stavebního spoření je možné zlepšit bonitu klienta přistupitelem či spoludlužníkem.
2) Historie či scoring klienta
Nejlepší podmínky mají klienti, kteří si již alespoň dva roky pravidelně a řádně spoří, jelikož tím prokázali svou platební morálku. Pokud jde klient do banky či spořitelny, kde nemá žádnou historii, musí si ho daná společnost dostatečně otipovat (podle vzdělání, délky pracovního poměru, věku apod.), aby si určila pravděpodobnost, s jakou se klient může stát neplatičem – tento scoring bývá formou dotazníku. Obecně vzato klienti bez historie jsou pro banky a spořitelny vždy rizikovější.
3) Ručení
Úvěry ze stavebního spoření lze zajistit několika formami ručení. Je možné ručit a) ručiteli (jednou či více osobami ručícími za splácení klienta); b) zastavením nemovitosti v osobním vlastnictví, kde max. úvěr lze až do výše 80 % odhadu nemovitosti; c) zastavením finančních pohledávek (v praxi to znamená, že pokud by klient měl někde na termínovaném vkladu milion, může jej zastavit a od stavební spořitelny si milion půjčit, což jak si jistě domyslíte, není častou formou ručení).
Podle výše dlužné částky (cílová částka minus úspory) se určují jednotlivé možnosti ručení. Jiné ručení je vyžadováno ve fázi řádného úvěru, kdy již klient prokázal spořitelně svou platební morálku, a tak je mu umožněno čerpat bez ručitele částku až 200 000 Kč. Jiné ručení je však vyžadováno ve fázích meziúvěru, ve kterých spořitelny více riskují. Zde bývá do částky 150 000 Kč vyžadován obvykle jeden ručitel, mezi 150 000 Kč a 300 000 Kč dva ručitelé, nad 300 000 Kč většinou vyžadována zástava nemovitosti (případně u některých SS postačí do částky 400 000 tři ručitelé). V některých případech je též nutné životní pojištění jako dozajištění.

V následující tabulce jsou uvedeny všechny důležité informace o podmínkách stavebního spoření jednotlivých spořitelen:

Zdroj dat: Sazebníky stavebních spořitelen
Pozn.: 1) pro klienta do věku 25 let je poplatek 0,8 % CČ, 2) při vyššímpoplatku možnost úrokového zvýhodnění o 1 % p.a., 3) 3 % jsou možná pouze v pomalé variantě stavebního spoření

Využíváte k financování bydlení meziúvěr? Stačí vám tyto prostředky nebo musíte čerpat ještě z jiných zdrojů? Z jakých?