Akcie Orco několik posledních měsíců v podstatě nikoho nezajímaly a to až do posledního srpna 2010. To ohlásila firma zisk za 1. pololetí roku v ohromující výši 238 milionů eur. Cenné papíry na burzách ihned reagovaly prudkým růstem. Z hladiny pod 140 korunami se vyhouply až skoro na dvě stě korun. Za poslední měsíc ztratil index PX procento, Orco ale nabralo přes padesát procent hodnoty. Řada lidí možná uvěřila, že se stal zázrak a firma řízená Jeanem Francoisem Ottem je z ničeho zase ve formě
Bohužel je celý zisk skoro čtvrt miliardy eur ukázka toho, jak je důležité dávat stále stejným situacím optimistické názvy. Hned první reakce analytiků zdůraznily, co ví každý, kdo Orco sleduje – nebýt soudem schválené restrukturalizace dluhopisů, žádný zisk by nebyl. Ale odložení splátek dluhopisů na deset let s tím, že 49 procent sumy společnost zaplatí až v letech 2019 a 2020 umožnilo přecenit dluh ze 406 na 136 milionů eur. Což se přímo projevilo v zisku. Právě proto je třeba chápat, že jde o účetní operaci, nikoliv o výrazné zlepšení finanční situace firmy. Ta je sice nepoměrně optimističtější než před květnovým rozhodnutím pařížského soudu o přijetí záchranného plánu, optimismus ale nevyplývá z lepších příjmů nebo z toho, že si Orco konečně vydělalo alespoň na dluhovou službu, ale jen z faktu, že soud odebral držitelům dluhopisů, co jim podle smluv patřilo, a ponechal to v majetku Orco a v rukou nejvyššího šéfa společnosti.
Lepší zprávou je, že příjmy společnosti v prvním pololetí vzrostly na 163 milionů eur, tedy téměř o čtvrtinu. Jde ale o výsledek masivních prodejů v Německu, kde se firma zbavila řady projektů. Avšak nikde se nedozvíme – to ví jenom management společnosti – jakou ztrátu tím vlastně Orco skutečně realizuje, tedy jaké byly náklady na tyto projekty, jaký byl jejich potenciál a jaká je nynější prodejní cena v době, kdy je trh v depresi. To jsou opravdu znepokojující otázky, které je třeba managementu společnosti klást. Dovolím si odhadnout, s použitím veškerého optimismu, jehož jsem schopen, že ztráty z těchto prodejů dosahují oproti pořizovacím cenám a nákladům, které do nich firma vložila, minimálně třetinu. Z toho plyne, že současný růst příjmů firmy představuje poměrně zoufalou snahu o přežití za jakoukoliv cenu.
Běžící nebo budoucí projekty, na kterých chce Orco stavět sliby o splacení dluhopisů v budoucích letech a o zvládnutí dramatické dluhové zátěže u bank ve výši přes 1,1 miliardy eur, jsou především v Praze a ve Varšavě. V Praze jsou to hlavně Bubny – velkolepý a neobyčejně ambiciózní projekt, který znamená přeměnu území o rozloze téměř 30 hektarů. Na tomto místě se bude hrát o miliardy eur – jen investice jsou odhadovány asi na tři miliardy eur, výnos pro developery by tak měl dosahovat zhruba pět miliard eur. Bude ale vůbec pražský trh schopen absorbovat takovou nabídku v době, kdy je v depresi a především, kdy je připraveno mnoho sice výrazně menších, ale především rychlejších a nepoměrně rozpracovanějších projektů?
I kdyby šlo další jednání o územním plánu Prahy jako na drátkách a město splnilo vše, co si v této oblasti developer představuje a budoucí zastupitelstvo města nemělo velké požadavky na dopravní obslužnost oblasti a její řešení,první stavební povolení mohou být k dispozici v optimálním případě na konci roku 2012. V té době již řada projektů konkurence poroste do výšky nebo bude v dokončovací fázi – takže jestliže přijde oživení na trhu s realitami, dosti možná tuto smetanu neslízne Orco. Podobně se nepříjemně komplikuje další projekt, který má ambice měnit tvář velkoměsta – mrakodrap Zlota 44 ve Varšavě. Zde by mohl developer vydělat asi 150 milionů euro (míněn opravdu zisk), pokud ale nekonečné průtahy po zpackaném získání stavebního povolení neprodraží projekt nad rozumnou míru. Odpůrci projektu dosáhli pozastavení stavebního povolení, protože našli nepřesnosti při jeho vydání a chyby, nestandardní postupy a zjistilo se dokonce, že jeden úřad posuzoval dokumentaci celou, jiný úřad jen její část. V Chorvatsku se zase Orco hádá se spolumajitelem tamní hotelové sítě státním privatizačním fondem. Podobné spory se ale těžko vyhrávají, takže i zde je možné očekávat značné komplikace.
Kromě dramatické a ostudné předluženosti, kterou Orco trpí, tedy kromě toho, že má fatálně nízký kapitál a že do krizových let vstoupilo zcela nepřipravené a bez rezerv, se kolem společnosti kumulují další problémy. Deprese realitního trhu je objektivní fakt, za něj Jean Francois Ott nemůže. Že se však Orco ukázalo jako naprosto finančně zranitelné, a že tuto zranitelnost léčí odprodejem majetku v časech, kdy nemá pořádnou hodnotu, to je chyba managementu. Ale je zde nezpochybnitelný fakt, že strategické projekty firmy provázejí nepříjemné zmatky a nejasnosti kolem toho, zda je příslušné místní orgány vůbec povolí nebo zda je nějaké požadavky na obslužné stavby dramatickým způsobem neprodraží.
Budoucnost Orca do jisté míry záleží na tom, zda v Polsku získá projekt Zlota 44 rychle příslušné razítko, zda v pražských Bubnech příští magistrátní koalice nebude chtít park a vilovou zástavbu nebo zda nebude podmiňovat developerské využití lokality rozsáhlými investicemi do infrastruktury, zda se chorvatská vláda nerozhodne, že chce své hotely zase ovládat a ne být menšinovým podílníkem firmy. Je rozčilující vědět, že ještě než vůbec Orco Property Group začne bojovat o přežití – což není boj ani zdaleka vyhraný – na startovní bloky ji nemusí pustit rozmar několika úředníků nebo politiků. V tom je současné Orco ještě zranitelnější než ve své děsivé finanční situaci a vážném zadlužení.
Autor je vysokoškolský pedagog
Dlouhodobý investiční produkt
Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.
Sdílejte článek, než ho smažem
