Jak koupit byt: jaké smlouvy vás čekají před koupí nemovitosti

Jak koupit byt: jaké smlouvy vás čekají před koupí nemovitosti
Ještě před nákupem nemovitosti se zájemce o byt či dům může setkat se dvěma smlouvami. Rezervační smlouva dává kupujícímu jistotu, že nemovitost už nikdo další nekoupí. Smlouva o budoucí kupní smlouvě zase dává záruky prodávajícímu, že se koupě uskuteční.

Nákup nemovitosti je poměrně složitá právní operace. Je třeba často podepsat několik smluvních dokumentů a vyřídit řadu úředních listin. V realitní kanceláři , ale často i u osobního prodeje, vše začíná rezervační smlouvou, která zajistí, aby majitel či realitka nemovitost už nikomu dalšímu nenabídla. Pak je zpravidla třeba uzavřít smlouvu o budoucí kupní smlouvě. Za dalších pár dní či týdnů přijde na řadu vlastní kupní smlouva.

Připravili jsme proto ve spolupráci se serverem bezrealitky.cz průvodce klíčovými právními dokumenty, s nimiž se lze při koupi bytu či domu setkat. Dnes se zaměříme na rezervační smlouvu a smlouvu o budoucí kupní smlouvě.

Rezervační smlouva

Rezervační smlouva je ve většině případů prvním smluvním instrumentem, se kterým se v rámci převodu nemovitostí setkáte. Tato smlouva vám jako kupujícím zajišťuje, že po určitou dobu nebude moci prodávající (případně realitní kancelář nabízející předmětnou nemovitost) prodat/nabízet vámi vybranou nemovitost jinému zájemci. Kupujícímu se naskýtá časový prostor, aby si zkontroloval faktický i právní stav nemovitosti a případně, aby si ujasnil a zajistil podmínky financování koupě nemovitosti .

Rezervační smlouva obvykle upravuje i otázku složení tzv. rezervačního poplatku, jehož výše je otázkou dohody smluvních stran dle povahy nemovitosti. Budeme-li vycházet ze situace, kdy při převodu nemovitosti nevyužijeme služeb realitní kanceláře, pak je vhodné, abychom jako kupující složili tento rezervační poplatek do notářské nebo advokátní úschovy . Dále se doporučuje, aby rezervační poplatek byl započítán na úhradu kupní ceny a zároveň sloužil jako smluvní pokuta pro případ nedodržení podmínek rezervační smlouvy jakoukoliv smluvní stranou. Kupující a prodávající se obvykle v rámci rezervační smlouvy rovněž dohodnou na termínu uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě  či přímo kupní smlouvy a na případné formě úhrady kupní ceny.

V základní podobě by rezervační smlouva měla obsahovat:

  • dobu, na níž je nemovitost rezervována – měla by vám umožnit řádnou kontrolu faktického i právního stavu nemovitosti, přípravu dalších smluv (smlouvy o budoucí smlouvě kupní resp. kupní smlouvu) a zajištění podmínek financování koupě;
  • zákaz dalšího nabízení a prodeje nemovitosti jiným subjektům po dobu rezervace nemovitosti;
  • rezervační poplatek a jeho výši;
  • podmínky, za nichž se rezervační poplatek stane smluvní pokutou, příp. podmínky vrácení rezervačního poplatku;
  • započitatelnost rezervačního poplatku na úhradu kupní ceny.

Smlouva o budoucí smlouvě kupní

Smlouva o budoucí kupní smlouvě řeší situaci, kdy budoucí prodávající chce prodat a budoucí kupující chce koupit předmětnou nemovitost, ale potřebují samotnou koupi z nějakého důvodu oddálit. Tím nejčastějším důvodem je finanční zajištění koupě nemovitosti. Obě smluvní strany chtějí mít jistotu, že k uzavření samotné kupní smlouvy následně dojde.

Nemovitosti přímo od majitele

Nabídka nemovitostí
-

Budoucí prodávající se podpisem této smlouvy zavazuje nemovitost prodat za dohodnutou kupní cenu a budoucí kupující se zavazuje tutéž nemovitost koupit a zaplatit budoucímu prodávajícímu řádně a včas sjednanou kupní cenu. Doporučujeme ve smlouvě o budoucí smlouvě kupní sjednat i smluvní pokutu (včetně termínu splatnosti) pro případ, že nedojde k uzavření kupní smlouvy v dohodnutém termínu z důvodů ležících na kterékoliv ze smluvních stran. Zaplacením smluvní pokuty není dotčen případný nárok na náhradu škody (skutečné škody a ušlého zisku). Ze stejných důvodů je také vhodné upravit podmínky odstoupení od smlouvy.

Závazek k uzavření kupní smlouvy může zaniknout, pokud okolnosti, za kterých smluvní strany při vzniku závazku vycházeli, se do té míry změnily, že nelze spravedlivě požadovat, aby smlouva byla uzavřena. Musí jít o změnu podstatnou a smluvní strany jsou v takovém případě povinny vzájemně si vrátit dosud poskytnutá plnění. Zákon pamatuje i na případ, nebude-li v dohodnuté době kupní smlouva uzavřena a povinný subjekt návrh na uzavření kupní smlouvy nepřijme, nebo odmítá uzavřít smlouvu podle dohodnutých podmínek. V takovém případě se může oprávněný subjekt ve lhůtě do jednoho roku, kdy měla být kupní smlouva uzavřena, domáhat u soudu, aby prohlášení vůle bylo nahrazeno soudním rozhodnutím.

K podstatným náležitostem smlouvy o budoucí smlouvě kupní patří:

  • termín pro uzavření konečné kupní smlouvy;
  • závazek uzavřít ve stanovené lhůtě smlouvu o koupi nemovitosti;
  • podstatné náležitosti samotné kupní smlouvy (přesné označení předmětu koupě; kupní cena (způsob určení); určení smluvních stran);
  • doporučuje se upravit: smluvní pokutu, podmínky odstoupení od smlouvy.


Příště: Kupní smlouva a co následuje po ní

Jaké máte zkušenosti s uzavíráním smluv o koupi či prodeji nemovitosti? Podělte se o zkušenost.

 

Držíte se udržitelnosti?

Držíte se udržitelnosti?

Generali Česká pořádá soutěž SME EnterPRIZE, která oceňuje udržitelné podnikání. Přihlásit se můžete do 5. dubna.

Sdílejte článek, než ho smažem

Líbil se vám článek?

+11
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 8 komentářů

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

14. 10. 2008 14:04, Mirek

Jaké máte zkušenosti s RK Bydlíte.CZ? Konkrétně se jedná o makléře, pana Pokštefla, který je dle mého soudu neschopný a lže.

+10
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (8 komentářů) příspěvků.

Nejlevnější aplikace na trhu. Zpracujte si daňové přiznání pro fyzické osoby v roce 2024 v jednoduché online aplikaci. Pro naše čtenáře exkluzivní sleva 10 %.

DníHodinMinutVteřin
Slevový kód: PENIZE1O
Vyplnit přiznání

Pokud chcete řešit daně po staru, máme pro vás chytré formuláře.

A tohle už jste četli?

Jak koupit byt: pozor na omezení vlastnictví

3. 10. 2008 | Věra Tůmová | 5 komentářů

Jak koupit byt: pozor na omezení vlastnictví

Koupě nemovitosti může snadno ztroskotat na tom, že majitel není oprávněn s bytem či domem nakládat. Různé typy omezení vlastnických práv lze však zjistit ještě před koupí z výpisu... celý článek

Koupě nemovitosti: na co se zaměřit při prohlídce

15. 8. 2006 | Kateřina Boušová | 3 komentáře

Koupě nemovitosti: na co se zaměřit při prohlídce

Chystáte se na prohlídku vyhlédnuté nemovitosti? Víte, co v bytě či domě zkontrolovat, na co se zeptat v souvislosti se stavebně-technickým stavem nemovitosti a právními náležitostmi?... celý článek

Koupě nemovitosti má svá pravidla

26. 9. 2003 | Petr Vykoukal | 2 komentáře

Koupě nemovitosti má svá pravidla

Nákup nemovitosti je určitě pro většinu z nás rozhodnutí, které neděláme v životě často. Aby tato transakce proběhla úspěšně a bez zbytečných rizik a nepříjemností pro kupujícího, je... celý článek

Kupujeme nemovitost

23. 7. 2003 | redakce Peníze.CZ | 2 komentáře

Nákup domu či bytu je rozhodnutí na mnoho let dopředu. Není tedy dobré k němu přistupovat bez přípravy. Na co si dát pozor?

Koupě nemovitosti: jak nepřijít na buben

13. 6. 2003 | Petr Vykoukal | 16 komentářů

Koupě nemovitosti: jak nepřijít na buben

Najít si ten svůj byt či dům je jen půlka cesty k jeho koupi. Předtím, než k ní dojde, musíte dát najevo zájem o vysněnou nemovitost - složit kauci. Co všechno se u toho může stát a... celý článek

Partners Financial Services