Jak koupit byt: jaké smlouvy vás čekají před koupí nemovitosti

Jak koupit byt: jaké smlouvy vás čekají před koupí nemovitosti
Ještě před nákupem nemovitosti se zájemce o byt či dům může setkat se dvěma smlouvami. Rezervační smlouva dává kupujícímu jistotu, že nemovitost už nikdo další nekoupí. Smlouva o budoucí kupní smlouvě zase dává záruky prodávajícímu, že se koupě uskuteční.

Nákup nemovitosti je poměrně složitá právní operace. Je třeba často podepsat několik smluvních dokumentů a vyřídit řadu úředních listin. V realitní kanceláři , ale často i u osobního prodeje, vše začíná rezervační smlouvou, která zajistí, aby majitel či realitka nemovitost už nikomu dalšímu nenabídla. Pak je zpravidla třeba uzavřít smlouvu o budoucí kupní smlouvě. Za dalších pár dní či týdnů přijde na řadu vlastní kupní smlouva.

Připravili jsme proto ve spolupráci se serverem bezrealitky.cz průvodce klíčovými právními dokumenty, s nimiž se lze při koupi bytu či domu setkat. Dnes se zaměříme na rezervační smlouvu a smlouvu o budoucí kupní smlouvě.

Rezervační smlouva

Rezervační smlouva je ve většině případů prvním smluvním instrumentem, se kterým se v rámci převodu nemovitostí setkáte. Tato smlouva vám jako kupujícím zajišťuje, že po určitou dobu nebude moci prodávající (případně realitní kancelář nabízející předmětnou nemovitost) prodat/nabízet vámi vybranou nemovitost jinému zájemci. Kupujícímu se naskýtá časový prostor, aby si zkontroloval faktický i právní stav nemovitosti a případně, aby si ujasnil a zajistil podmínky financování koupě nemovitosti .

Rezervační smlouva obvykle upravuje i otázku složení tzv. rezervačního poplatku, jehož výše je otázkou dohody smluvních stran dle povahy nemovitosti. Budeme-li vycházet ze situace, kdy při převodu nemovitosti nevyužijeme služeb realitní kanceláře, pak je vhodné, abychom jako kupující složili tento rezervační poplatek do notářské nebo advokátní úschovy . Dále se doporučuje, aby rezervační poplatek byl započítán na úhradu kupní ceny a zároveň sloužil jako smluvní pokuta pro případ nedodržení podmínek rezervační smlouvy jakoukoliv smluvní stranou. Kupující a prodávající se obvykle v rámci rezervační smlouvy rovněž dohodnou na termínu uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě  či přímo kupní smlouvy a na případné formě úhrady kupní ceny.

V základní podobě by rezervační smlouva měla obsahovat:

  • dobu, na níž je nemovitost rezervována – měla by vám umožnit řádnou kontrolu faktického i právního stavu nemovitosti, přípravu dalších smluv (smlouvy o budoucí smlouvě kupní resp. kupní smlouvu) a zajištění podmínek financování koupě;
  • zákaz dalšího nabízení a prodeje nemovitosti jiným subjektům po dobu rezervace nemovitosti;
  • rezervační poplatek a jeho výši;
  • podmínky, za nichž se rezervační poplatek stane smluvní pokutou, příp. podmínky vrácení rezervačního poplatku;
  • započitatelnost rezervačního poplatku na úhradu kupní ceny.

Smlouva o budoucí smlouvě kupní

Smlouva o budoucí kupní smlouvě řeší situaci, kdy budoucí prodávající chce prodat a budoucí kupující chce koupit předmětnou nemovitost, ale potřebují samotnou koupi z nějakého důvodu oddálit. Tím nejčastějším důvodem je finanční zajištění koupě nemovitosti. Obě smluvní strany chtějí mít jistotu, že k uzavření samotné kupní smlouvy následně dojde.

Nemovitosti přímo od majitele

Nabídka nemovitostí
-

Budoucí prodávající se podpisem této smlouvy zavazuje nemovitost prodat za dohodnutou kupní cenu a budoucí kupující se zavazuje tutéž nemovitost koupit a zaplatit budoucímu prodávajícímu řádně a včas sjednanou kupní cenu. Doporučujeme ve smlouvě o budoucí smlouvě kupní sjednat i smluvní pokutu (včetně termínu splatnosti) pro případ, že nedojde k uzavření kupní smlouvy v dohodnutém termínu z důvodů ležících na kterékoliv ze smluvních stran. Zaplacením smluvní pokuty není dotčen případný nárok na náhradu škody (skutečné škody a ušlého zisku). Ze stejných důvodů je také vhodné upravit podmínky odstoupení od smlouvy.

Závazek k uzavření kupní smlouvy může zaniknout, pokud okolnosti, za kterých smluvní strany při vzniku závazku vycházeli, se do té míry změnily, že nelze spravedlivě požadovat, aby smlouva byla uzavřena. Musí jít o změnu podstatnou a smluvní strany jsou v takovém případě povinny vzájemně si vrátit dosud poskytnutá plnění. Zákon pamatuje i na případ, nebude-li v dohodnuté době kupní smlouva uzavřena a povinný subjekt návrh na uzavření kupní smlouvy nepřijme, nebo odmítá uzavřít smlouvu podle dohodnutých podmínek. V takovém případě se může oprávněný subjekt ve lhůtě do jednoho roku, kdy měla být kupní smlouva uzavřena, domáhat u soudu, aby prohlášení vůle bylo nahrazeno soudním rozhodnutím.

K podstatným náležitostem smlouvy o budoucí smlouvě kupní patří:

  • termín pro uzavření konečné kupní smlouvy;
  • závazek uzavřít ve stanovené lhůtě smlouvu o koupi nemovitosti;
  • podstatné náležitosti samotné kupní smlouvy (přesné označení předmětu koupě; kupní cena (způsob určení); určení smluvních stran);
  • doporučuje se upravit: smluvní pokutu, podmínky odstoupení od smlouvy.


Příště: Kupní smlouva a co následuje po ní

Jaké máte zkušenosti s uzavíráním smluv o koupi či prodeji nemovitosti? Podělte se o zkušenost.

 

Líbil se vám článek?

+11
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 7 komentářů

Chcete prodat svou nemovitost?

Nechte si zpracovat ZDARMA cenovou nabídku!

Stačit nám bude pár základních informací o vašem bytě nebo domě a kontakt.

Cenu zjistíte OBRATEM.

Mám zájem prodat:

Prodej bytuByt
Prodej domuDům
Prodej pozemkuPozemek
Ostatní prodej nemovitostiJiné
Zpět

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

14. 10. 2008 14:04, Mirek

Jaké máte zkušenosti s RK Bydlíte.CZ? Konkrétně se jedná o makléře, pana Pokštefla, který je dle mého soudu neschopný a lže.

+8
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (7 komentářů) příspěvků.

Hledáte nové bydlení?

Berzrealitky

Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

A tohle už jste četli?

Jak koupit byt: pozor na omezení vlastnictví

3. 10. 2008 | Věra Tůmová | 5 komentářů

Jak koupit byt: pozor na omezení vlastnictví

Koupě nemovitosti může snadno ztroskotat na tom, že majitel není oprávněn s bytem či domem nakládat. Různé typy omezení vlastnických práv lze však zjistit ještě před koupí z výpisu... celý článek

Koupě nemovitosti: na co se zaměřit při prohlídce

15. 8. 2006 | Kateřina Boušová | 3 komentáře

Koupě nemovitosti: na co se zaměřit při prohlídce

Chystáte se na prohlídku vyhlédnuté nemovitosti? Víte, co v bytě či domě zkontrolovat, na co se zeptat v souvislosti se stavebně-technickým stavem nemovitosti a právními náležitostmi?... celý článek

Koupě nemovitosti má svá pravidla

26. 9. 2003 | Petr Vykoukal | 2 komentáře

Koupě nemovitosti má svá pravidla

Nákup nemovitosti je určitě pro většinu z nás rozhodnutí, které neděláme v životě často. Aby tato transakce proběhla úspěšně a bez zbytečných rizik a nepříjemností pro kupujícího, je... celý článek

Kupujeme nemovitost

23. 7. 2003 | redakce Peníze.CZ | 2 komentáře

Nákup domu či bytu je rozhodnutí na mnoho let dopředu. Není tedy dobré k němu přistupovat bez přípravy. Na co si dát pozor?

Koupě nemovitosti: jak nepřijít na buben

13. 6. 2003 | Petr Vykoukal | 16 komentářů

Koupě nemovitosti: jak nepřijít na buben

Najít si ten svůj byt či dům je jen půlka cesty k jeho koupi. Předtím, než k ní dojde, musíte dát najevo zájem o vysněnou nemovitost - složit kauci. Co všechno se u toho může stát a... celý článek

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.