Realitní poradna

Dobrý den, kupní cenu nemovitosti si můžete s prodávajícím sjednat libovolně, záleží jen na dohodě mezi smluvními stranami. Kamarád Vám tedy může bez problémů prodat pozemek za nižší cenu, než za jakou ji před 2 lety sám nabyl. S daňovou problematikou je to trošičku složitější. Záleží, co myslíte pod „daní z prodeje nemovitostí“. Z Vašeho dotazu jsem vyrozuměla, že máte na mysli nejspíš „daň z příjmu fyzických osob“. Obecně platí, že pokud prodaná nemovitost nespadá do kategorie osvobozených od daně, musí prodávající příjem z jejího prodeje zdanit podle § 10 zákona o dani z příjmů fyzických osob. Sazba daně je stejná jako u jiných příjmů fyzických osob, tedy 15%. Základ daně ovšem netvoří celý příjem, ten ještě můžete ponížit o výdaje. Základním výdajem je v tomto případě zpravidla kupní cena, kterou prodávající za nemovitost původně zaplatil. Pokud ale nemovitost prodá se ztrátou (což by byl Vámi popsaný případ kamaráda), žádnou daň z příjmu samozřejmě platit nemusí. Od zdanění příjmu z prodeje nemovitosti je ovšem nutné odlišovat tzv. 4% daň z nabytí nemovitých věcí. Ta se platí z tzv. úplatných převodů nemovitostí, tedy právě z jejich prodeje. Plátcem této daně je vždy kupující a toto nelze v kupní smlouvě změnit. (Prodávající ji tedy nemusí řešit, týká se Vás jako kupujícího). Při výpočtu této daně se vychází buď z kupní ceny sjednané ve smlouvě, nebo z takzvané směrné hodnoty – což je údaj, který na základě typu, polohy a charakteru nemovitosti určuje finanční úřad. Daň se vždy vypočte z vyšší z nich. Platí přitom, že pro účely výpočtu daně se nevychází z celé směrné (čili místně obvyklé) ceny nemovitosti, ale pouze z jejích 75 procent – tento údaj se pak odborně označuje jako srovnávací daňová hodnota. V případě, že by vám porovnávání kupní ceny s cenou místně obvyklou nevyhovovalo nebo byste měli pocit, že se vám nevyplatí, můžete kupní cenu porovnat s cenou odhadní, tedy cenou zjištěnou znaleckým posudkem. Do kalkulace se pak zahrne sedmdesát pět procent odhadní ceny. A daň zaplatíte z této částky nebo z ceny kupní – opět podle toho, která bude vyšší. Náklady na znalecký posudek si můžete ze základu daně odečíst. Pro bližší informace doporučuji vyhledat advokáta nebo daňového poradce. S pozdravem Mgr. Šárka Smetanová, advokátka

Mgr. Šárka Smetanová, 21. 06. 2019 17:13

Dobrý den, na uvedený dotaz Vám nejsem schopna jako právnik odpovědět. Doporučuji obrátit se na finančního nebo hypotečního poradce. S pozdravem, Mgr. Šárka Smetanová, advokátka

Mgr. Šárka Smetanová, 21. 06. 2019 11:53

Dobrý den, z Vašeho dotazu jsem vyrozuměla, že dům máte v podílovém spoluvlastnictví, přičemž každý z vás (každá „rodina“) vlastní ideální ½ domu. O podílovém spoluvlastnictví mluvíme, vlastní-li dvě či více osob dohromady jednu věc. V tom případě ale nelze říci, že jedna rodina vlastní jedno patro a druhá druhé patro. Vaše podíly na domě nejsou reprezentovány reálnou částí společného domu. Podíly pouze vymezují právní postavení jednoho spoluvlastníka k druhému spoluvlastníkovi (tj. míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví k domu). Na základě výše uvedeného se tedy domnívám, že pro stanovení hodnoty Vašeho spoluvlastnického podílu na domě je rozhodující hodnota celého domu. Na druhou stranu, částka, za kterou svůj spoluvlastnický podíl prodáváte, není nijak omezena, dokonce ani znaleckým posudkem, záleží pouze na kupujícím, jakou částku je ochoten za daný spoluvlastnický podíl uhradit a samozřejmě také na Vašich vyjednávacích schopnostech. Zároveň ale podotýkám, že zájem třetích osob o spoluvlastnický podíl na nemovitosti, kterou druhý spoluvlastník užívá, není nikterak veliký, což samozřejmě Vaši pozici při sjednávání ceny zhoršuje. Je nutné proto počítat spíše s nižší cenou, než by odpovídala prodeji celku. S pozdravem, Mgr. Šárka Smetanová, advokátka

Mgr. Šárka Smetanová, 11. 04. 2019 17:56

Dobrý den, ano, podíl na domě můžete darovat komukoli, tedy i Vašemu synovi. Učiníte tak darovací smlouvou, na základě, které převedete na syna ideální polovinu domu. Podpisy je potřeba úředně ověřit. Dále je nutné vytvořit návrh na vklad do katastru nemovitostí a podat návrh s jedním vyhotovením darovací smlouvy na příslušný katastrální úřad a zaplatit poplatek – kolek ve výši 1.000,- Kč. Dar je v případě pokrevních příbuzných osvobozený od daně z příjmu. V případě, že hodnota daru je vyšší než 5.000.000,- Kč, budete mít ale povinnost nahlásit tento dar finančnímu úřadu (pouze oznamovací povinnost). O tom, jak má být naloženo se zbývajícím podílem na domě po Vaší smrti, můžete téměř libovolně rozhodnout formou závěti nebo formou dědické smlouvy, příp. jejich kombinací. Pro oba právní úkony platí, že musí mít formu notářského zápisu. Jediným omezením v tomto směru je, že nelze zkrátit povinný díl nepominutelného dědice, kterým Vaše dcera nepochybně je. Zletilému potomkovi se přitom musí dle zákona dostat alespoň ¼ zákonného dědického podílu. (Jestliže máte dvě zletilé děti a není manžel, musí obě děti získat alespoň 1/8 z celé pozůstalosti). Ze zákona rovněž vyplývá, že částka rovnající se hodnotě povinného dílu má být nepominutelnému dědici vyplacena především v penězích. Kromě toho si může dcera se synem dohodnout odbytné, tzn. peněžité vyrovnání, kterým budou nároky dcery zcela uspokojeny. Bude-li tato dohoda soudem schválena, nemusí se provádět výpočet povinného dílu, a ani započtení (viz níže). Bude záležet čistě na ujednání mezi sourozenci, jak vysoké odbytné si vzájemně dohodnou (v jaké podobě) a jak si sjednají i jeho splatnost (zda formou jednorázové částky, nebo ve splátkách), atd. Pro úplnost doplňuji, že dojde-li k darování méně než 3 roky před smrtí, může Vaší dceři vzniknout právo na započtení tohoto daru (darovaného podílu na domě) na povinný díl syna. Při sepisování příp. závěti proto doporučuji vyloučit možnost jakéhokoli započtení (zakotvením výslovného příkazu, že se nemá provádět žádné započtení na povinný díl). Detailnější informace Vám jistě poskytne notář, který bude závěť, příp. dědickou smlouvu sepisovat. S pozdravem Mgr. Šárka Smetanová, advokátka

Mgr. Šárka Smetanová, 11. 04. 2019 17:16

Dobrý den, pro určení způsobu rozúčtování je preferováno ujednání poskytovatele služe s většinou nájemců v domě, nebo o něm rozhodne družstvo nebo společenství vlastníků jednotek. Nedojde-li k ujednání o způsobu rozúčtování vody v zúčtovacím období s jeho počátkem od 1.1.2014 stanoví zákon č. 67/2013 Sb. pro případ, když není provedena instalace podružných vodoměrů ve všech bytech nebo nebytových prostorech, povinnost rozúčtovat náklady na dodávku vody a odvádění odpadních vod podle směrných čísel roční potřeby vody. Směrná čísla jsou uvedena v příloze č. 12 k vyhlášce č. 428/2001 Sb., kterou se provádí zákon č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích, ve znění pozdějších předpisů. S pozdravem, Mgr. Šárka Smetanová, advokátka

Mgr. Šárka Smetanová, 08. 04. 2019 18:41

Dobrý den, obecně lze zápis nové jednotky, která měla vzniknout rozdělením původní jednotky, zapsat do katastru na základě prohlášení vlastníka dotčené jednotky (změna prohlášení prohlášením vlastníka jednotky). Předmětné prohlášení vlastníka musí být v písemné formě odsouhlaseno ostatními vlastníky jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení (§ 1169 odst. 2 ObčZ). Pokud je dotčená jednotka zatížena, je zapotřebí i předchozí souhlas oprávněné osoby z věcného práva (§ 1169 odst. 1 ObčZ). Zápis do katastru nemovitostí se provádí vkladem, přičemž přílohou návrhu na vklad bude výše uvedené prohlášení vlastníka jednotky doložené příslušným souhlasem ostatních vlastníků jednotek v domě. Je-li v domě zřízeno společenství vlastníků jednotek, musí být k návrhu na vklad vedle prohlášení vlastníka přiloženo i usnesení shromáždění společenství vlastníků jednotek o schválení změny podle § 1208 písm. f) ObčZ. Dle § 1206 odst. 2 ObčZ pak platí, že shromáždění SVJ je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů. K návrhu na vklad je nutné přiložit i kolaudační souhlas nebo jiný doklad o způsobu užívání nové jednotky. V této souvislosti upozorňuji, že v případě, že v rámci stavebního rozdělení jednotky došlo k větším stavebním úpravám, např. k zásahům do nosních zdí apod., mělo být předem požádáno o vydání stavebního povolení. K tomu, zda je/bylo nutné stavební povolení se vyjadřuje stavební úřad na základě předložené projektové dokumentace. Co se týče technických požadavků na bytové jednotky, jsou konkrétní požadavky (tloušťka zdi apod.) zakotveny v jednotlivých ustanoveních vyhlášky o technických požadavcích na stavby. V této věci také doporučuji obrátit se s konkrétním dotazem na stavební úřad. V případě, že stavební úpravy byly provedeny v rozporu se stavebním zákonem (bez nutného stavebního povolení), je zde riziko, že stavební úřad zahájí řízení o odstranění stavby (stavebních úprav jednotky). V rámci tohoto řízení pak můžete požádat o dodatečné povolení stavby a následně pak novou jednotku řádně zkolaudovat. Hlubší právní analýzu lze poskytnout pouze na základě úplné znalosti daného případu a faktického stavu věcí. S pozdravem Mgr. Šárka Smetanová, advokátka

Mgr. Šárka Smetanová, 08. 04. 2019 17:30

Dobrý den, prvně je třeba zodpovědět otázku, zda pronajímatel skutečně postupoval v souladu se zákonem. Zákon pohlíží na nájemce jako na slabší stranu a z toho důvodu obsahuje několik ustanovení, kterými nájemce chrání. Projevuje se to např. právě v omezených možnostech pronajímatele nájemní smlouvu platně vypovědět. Závisí zejména na tom, zda byla smlouva uzavřena na dobu určitou, či neurčitou. Pokud chce pronajímatel ukončit smlouvu na dobu neurčitou, může tak učinit jen ze zákonných důvodů. Nájemní smlouvu na dobu určitou může pronajímatel ukončit i dříve, než je sjednaná doba nájmu, avšak pouze za předpokladu, že je taková možnost přímo sjednaná ve smlouvě. Navíc, musí to být sjednáno pro obě strany, ne jen pro pronajímatele. Pokud si to takto strany výslovně nesjednají, nelze ani nájem na dobu určitou vypovědět bez udání konkrétního zákonného důvodu čistě z libovůle pronajímatele. Vypovídá-li pronajímatel nájem z některého ze zákonem stanovených důvodů, je povinen výpovědní důvod ve výpovědi jasně uvést. Kromě toho je povinen nájemce poučit o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. Pro posouzení zákonnosti postupu pronajímatele tedy nestačí, že pronajímatel dodržel výpovědní lhůtu a vrátil nájemci kauci. Je třeba zkoumat, zda byla uzavřena platná nájemní smlouva a zda byly splněny všechny výše uvedené požadavky pro platnou výpověď nájemní smlouvy. Postupoval-li pronajímatel s RK opakovaně v rozporu se zákonem s cílem vylákat od nájemců provizi (byly uzavírané neplatné nájemní smlouvy příp. smlouvy byly neplatně vypovězeny), pak je na místě obrátit se na orgány činné v trestním řízení, aby věc náležitě vyšetřily. S pozdravem Mgr. Šárka Smetanová, advokátka

Mgr. Šárka Smetanová, 07. 03. 2019 20:44

Dobrý den, záleží, co přesně bylo ujednáno ve smlouvě o půjčce a související zástavní smlouvě. Bez znalosti těchto dokumentů není možné na Vaší otázku odpovědět. Doporučuji, co nejdříve vyhledat právníka, který smluvní dokumentaci a oprávněnost nároků věřitele prozkoumá. S pozdravem Mgr. Šárka Smetanová, advokátka

Mgr. Šárka Smetanová, 01. 03. 2019 00:07

Dobrý den, v případě, že družstevní byt pronajímáte, nejedná se o pronájem bytu, ale o podnájem,protože byt máte pronajmutý od družstva a pouze ho podnajímáte další osobě. Z toho důvodu průkaz energetické náročnosti dle mého názoru mít nemusíte. S pozdravem Mgr. Šárka Smetanová, advokátka

Mgr. Šárka Smetanová, 22. 01. 2019 16:58

Dobrý den, pokud by mělo jít o přenechání poloviny domu bez vyrovnání, jedná se o darování (darovací smlouvu) a takový příjem je nutno zahrnout do všech příjmů poplatníka za celý rok a vztahuje se na něj jakona poplatníka daň z příjmu ve výši 15 %. Pokud by se jednalo o vyplacení poloviny, pak se jedná o kupní smlouvu a daň ve výši 4 % z kupní ceny poloviny domu.

Mgr. Šárka Smetanová, 11. 01. 2019 13:23