Nový stavební zákon: komplikované zjednodušené povolování staveb

V článku Nový stavební zákon: více staveb bez ohlášení a stavebního povolení jsme vás již informovali o existenci nového stavebního zákona, který vstoupí v účinnost 1. ledna 2007. Stavební zákon by měl podle předpokladů jeho tvůrců sejmout ze stavebníků břemeno dlouhých a náročných řízení vedoucích k povolení stavby. Ke splnění tohoto cíle vymysleli několik zjednodušení, z nichž se nejčastěji uvádí možnost stavět rodinný dům bez stavebního povolení.

Zákony ovšem nelze číst izolovaně po jednotlivých paragrafech, ale vždy pouze v souvislostech celého zákona a většinou ještě i ve vazbě na další předpisy. Podívejme se proto, co takový podrobnější pohled udělá se zjednodušením povolování staveb v praxi.

Pouze ohlášení?

Stavby pro bydlení a rekreaci do 150 m² vyžadují pouze ohlášení, říká stavební zákon. Takové ustanovení působí velmi atraktivně. Skutečnost ovšem může být odlišná. V zásadě každá stavba vyžaduje mimo schválení stavebně technických požadavků také umístění, tedy územní rozhodnutí. Toto pravidlo platí i pro v úvodu odstavce vymezené stavby, ovšem při splnění několika následujících podmínek:

• stavba musí být v souladu s obecnými požadavky na výstavbu,
• stavba musí být v souladu s územně plánovací informací,
• nesmí jít o stavbu v nezastavěném nebo nezastavitelném území,
• stavba nesmí výrazně změnit poměry v území,
• nesmí vyžadovat nové nároky na dopravní a technickou infrastrukturu.

Soulad stavby s obecnými požadavky na výstavbu vychází z prováděcí vyhlášky ke stavebnímu zákonu.
Územně plánovací informace je novým nástrojem stavebního úřadu. Může o ní požádat stavebník právě v případě, kdy chce vědět, za jakých podmínek po něm stavební úřad nebude vyžadovat územní rozhodnutí. Informace platí jeden rok.
Zda se pozemek nachází v zastavěném nebo zastavitelném území lze zpravidla zjistit z územního plánu. Pokud ho obec nemá, jedná se o tzv. intravilán obce s výjimkou např. veřejné zeleně.
Dopravní a technickou infrastrukturu stavební zákon přesně definuje, na tomto místě lze stručně uvést, že novými nároky na ni se nemíní např. domovní přípojka na plyn.

Po splnění těchto předpokladů tedy po stavebníkovi nebude vyžadováno územní rozhodnutí a skutečně vystačí s ohlášením stavby. Musí k němu ovšem ještě přiložit potvrzení sousedů, že je o svém záměru stavět informoval, a dále je povinen doložit závazná stanoviska dotčených orgánů podle zvláštních zákonů (např. o ochraně zemědělského půdního fondu nebo o požární ochraně apod.).

Jak získáte souhlas s ohlášením

Samotné ohlášení obsahuje údaje o stavebníkovi, pozemku, stavbě a účelu, době a způsobu provádění stavby a projektovou dokumentaci připojenou ve dvou provedeních. Jestliže ohlášení stavby nebude mít všechny vyjmenované náležitosti, stavební úřad jej odloží. Usnesení o odložení zašle do 15 dnů stavebníkovi a poučí ho o správném postupu při ohlašování. Stavebníkovi pak nezbude než odstranit nedostatky a ohlášení provést znovu nebo nechat svůj stavební záměr projít běžným stavebním řízením.

Projde-li ohlášení první formální fází jeho hodnocení, začne se stavební úřad zabývat obsahem ohlášení. Zjistí-li, že ohlášená stavba je v pořádku, doručí stavebníkovi svůj souhlas nebo neučiní žádný úkon navenek, v tom případě platí, že uplynutím 40 dnů od ohlášení je souhlas udělen. Stavební úřad je každopádně povinen vrátit stavebníkovi alespoň jednu ověřenou projektovou dokumentaci. Souhlas s ohlášenou stavbou platí 1 rok, přičemž v této lhůtě stavebník musí stavbu zahájit.

Stavební úřad během hodnocení ohlášení může dojít k závěru, že stavbu nelze postavit na základě ohlášení a proto do 30 dnů vydá rozhodnutí o zákazu stavby. Důvodem pro zákaz může být např. rozpor s územně plánovací informací nebo zásadní námitky sousedních vlastníků nemovitostí. Proti rozhodnutí o zákazu stavby má stavebník nepochybně možnost podat odvolání k nadřízenému stavebnímu úřadu.

Další zjednodušující postupy

Ukázali jsme, že ohlášení stavby nebude z formálního hlediska nekomplikovaná záležitost a že i tento postup bude klást na stavebníka poměrně značné nároky. Je potom zřejmé, že u stavby, kterou nebude možné zařadit pod ohlášení (v nejjednodušším případě např. protože překračuje zastavěnou plochu pro ohlášení), budou nároky na stavebníka ještě vyšší.

U takové stavby se v prvé řadě nebude možné vyhnout umisťování stavby. Zákon konstruuje 2 základní možnosti jak stavbu umístit, a to územním rozhodnutím nebo územním souhlasem. U velkých rodinných domů nepřichází územní souhlas v úvahu, neboť takový stavební záměr není ve výčtu staveb, které mohou být takto umístěny. Možné by však bylo vydat územní rozhodnutí v tzv. zjednodušeném územním řízení. Jeho princip spočívá v tom, že se vlastně žádné řízení nevede. Stavební úřad na základě žádosti o vydání územního rozhodnutí ve zjednodušeném řízení zveřejní výrok územního rozhodnutí a vyčká 15 dnů, zda proti němu někdo podá námitky. Pokud se tak nestane nabývá rozhodnutí po uplynutí 15 denní lhůty právní moci a stavba je umístěna.

Předpokladem k úspěšnému podání této žádosti je:

• stavba je v zastavitelné ploše nebo zastavěném území,
• stavba nevyžaduje ekologické posouzení (podle zákona o posouzení vlivů na životní prostředí),
• stavebník má potřebná závazná stanoviska dotčených orgánů,
• stavebník doloží souhlasy bezprostředních sousedů.

Pokud by žádost neměla předepsané náležitosti a nesplňovala uvedené podmínky, příp. pokud někdo podá námitku proti zveřejněnému výroku územního rozhodnutí, rozhodne stavební úřad usnesením o provedení celého územního řízení.

S územním řízením je možné spojit i stavební řízení. Spojení bude přicházet v úvahu zejména v případě, že stavba je směřována do území, pro které je vydán územní plán. Kladným výsledkem takového řízení je pak vydání územního rozhodnutí a stavebního povolení najednou. Ani tímto postupem ještě nejsou vyčerpány všechny možnosti, které stavebníkovi stavební zákon nabízí.

Veřejnoprávní smlouva a certifikátor autorizovaného inspektora: jak pomohou?

Územní rozhodnutí, stejně jako stavební povolení, lze nahradit veřejnoprávní smlouvou. Jedná se o smlouvu, kterou uzavře stavebník se stavebním úřadem a která mu umožní stavět tak, jako by měl rozhodnutí. Chce-li stavebník tento postup využít, měl by doručit stavebnímu úřad návrh smlouvy, který vymezí předmět smlouvy tak, aby bylo možné nahradit dané rozhodnutí. V návrhu přitom zohlední všechny podmínky požadované dotčenými orgány v závazných stanoviscích. Důležitým předpokladem k uzavření tohoto typu smlouvy jsou písemné souhlasy dotčených osob, typicky tedy opět vlastníků sousedních nemovitostí.

Stavební povolení je podle stavebního zákona dále možné nahradit certifikátem autorizovaného inspektora vydaným ve zkráceném stavebním řízení. Autorizovaný inspektor ověří projektovou dokumentaci, zajistí pro stavebníka souhlasná závazná stanoviska dotčených orgánů a vyjádření osob, které by byly účastníky běžného stavebního řízení a připojí svůj certifikát. Takto zpracovaný záměr stavebník pouze oznámí stavebnímu úřadu a může začít stavět. Tedy pouze za předpokladu, že jeho stavbu nikdo nerozporuje. Protože pokud rozporuje, pak musí inspektor předložit takové námitky stavebnímu úřadu k rozhodnutí, přičemž stavební úřad může rozhodnout i tak, že je nutné provést běžné stavební řízení.

Při výše předložených variantách lze stavebníkovi doporučit, aby pečlivě vážil jaký a zda vůbec zkrácený postup využít. Musí vzít v úvahu charakter své stavby, území, kde ji chce realizovat, existenci nebo absenci územního plánu, požadavky dotčených orgánů a názory dotčených osob. Teprve poté si může odpovědět na otázku, zda zkrácený postup bude skutečně úlevou nebo naopak přinese spíše komplikace a stavba nakonec stejně skončí v kompletním povolovacím řízení.

Jaké jsou vaše zkušenosti s prací stavebních úřadů? Vítáte změnu stavebního zákona? Jsou pro vás změny důvodem, proč byste plánovanou stavbu či stavební práci odložili až na rok 2007?