Nový stavební zákon: více staveb bez ohlášení a stavebního povolení

Nový stavební zákon (zákon o územním plánování a stavebním řádu) byl ve Sbírce zákonů pod číslem 183/2006 Sb. vyhlášen 11. května 2006. Plné znění zákona najdete zde. Účinnosti však nabude až 1. ledna 2007, tzn. do konce letošního roku ještě platí stávající zákon (který existuje již 30 let).

Zákon zásadním způsobem rozšiřuje okruh staveb a stavebních prací, které nebude třeba povolovat ani ohlašovat. Současně bude k některým stavbám, které až do konce roku 2006 vyžadují stavební povolení, od ledna 2007 stačit "jen" ohlášení stavebnímu úřadu (více viz odstavec Nový zákon: kdy stačí ohlášení a kdy bude potřeba stavební povolení). Další novinkou je, že většina staveb se obejde bez kolaudace, postačí oznámení stavebníka stavebnímu úřadu o záměru začít stavbu užívat. Pojďme se tedy podrobněji podívat na to, jak se starý zákon v této oblasti liší od nového a kterých staveb a stavebních prací se změny týkají především.

Současný zákon: kdy stačí ohlášení a kdy je potřeba stavební povolení

Začněme od stavebních prací, které nevyžadují ani stavební povolení, ani ohlášení stavebnímu úřadu. Jedná se převážně o běžné udržovací práce  a menší úpravy na domě či bytě, např. opravy vnitřních omítek, obkladů stěn, podlah a dlažeb, instalace vody a kanalizace v bytě, opravy oken a dveří a jejich nátěry, výměna zařizovacích předmětů (např. kuchyňských linek, van, radiátorů) a jiného běžného vybavení stavby – pokud nedochází k výrazným stavebním zásahům do objektu.

Udržovací práce, jejichž provedení by mohlo ovlivnit stabilitu stavby, požární bezpečnost stavby, její vzhled nebo životní prostředí a všechny udržovací práce na stavbě, která je kulturní památkou, vyžadují ohlášení stavebnímu úřadu. Do této skupiny patří například oprava fasády domu, výměna částí oplocení za jiný materiál a podobné práce svým charakterem i rozsahem a práce, které nemění tvar, rozměr a vnější vzhled objektu. Mezi drobné stavby (objekt o zastavěné ploše do 16 m2 a výšce max. 4,5 m), které stačí jen ohlásit, patří i různé kůlny, dřevníky, sauna, zahradní chatka apod. Ke stavbě garáže už je ale potřeba stavební povolení. U podzemních objektů jako jsou sklepy, žumpy či studny se jedná o drobnou stavbu, pokud plocha nepřesáhne 16 m2 a hloubka 3 m. Na ohlášení také není možné provést úpravy a změny na žádné z konstrukcí v domě či bytě, které vyžadují následnou revizi o způsobilosti k bezpečnému provozu, tzn. rozvody elektroinstalace, plynu i ústředního vytápění. 

Ostatní stavební práce, které se "nevejdou" do výčtu "bez ohlášení" nebo s "ohlašovací povinností", podle zákona podléhají povinnosti požádat stavební úřad o vydání stavebního povolení. Tzn. při každé větší úpravě domu či bytu, všech stavbách zastavujících větší plochu než 16 m2, např. stavbě rodinného domu, chaty či garáže je potřeba zažádat o stavební povolení. Stavební povolení vyžadují také komunikace (silnice, chodníky), přípojky na kanalizaci a rozvodné sítě (vodovod, plynovod, elektřina, rozvody tepla) nebo podzemní stavby hlubší než 3 metry.
 
 Současný zákon: jak podat ohlášení a jak vyřídit stavební povolení
 
Stavební ohlášení je dopis, ve kterém stavebnímu úřadu (případně stavebnímu odboru obecního či městského úřadu) oznámíte, že máte v plánu provést určitou stavební práci či drobnou stavbu. Některé úřady na ohlášení mají i formulář. Stavební úřad má 30 dnů na to, aby vám sdělil, zda proti provedení stavby či práce na ohlášení nemá námitek, případně že vyžaduje stavební povolení. Pokud se do 40 dnů stavební úřad neozve, můžete stavbu provést. K ohlášení drobné stavby (např. kůlny) je třeba připojit doklad o vlastnictví (výpis z katastru nemovitostí) a jednoduchý situační nákres s vyznačením umístění stavby na pozemku, hranic se sousedními pozemky a polohy staveb na nich (nemusí být ani zpracováno odborníkem). Ohlášení je zdarma. 
 
O vydání stavebního povolení musíte písemně zažádat u stavebního úřadu, pod jehož území spadá pozemek pro stavbu. Dnem podání žádosti je zahájeno stavební řízení a začíná běžet lhůta pro vyřízení. Dle zákona je úřad povinen rozhodnout ve věci do 30 dnů od zahájení řízení, ve složitých případech nejdéle do 60 dnů. "Žádost o stavební povolení pro stavbu" získáte na příslušném stavebním úřadě. K žádosti je nutné přiložit doklad o vlastnictví (výpis z katastru nemovitostí, případně jiné oprávnění), projektovou dokumentaci stavby, doklady o jednání s účastníky stavebního řízení, územní rozhodnutí (vydal-li jej jiný orgán než příslušný stavební úřad), prohlášení oprávněné osoby, která zajistí odborné vedení stavby či stavební dozor (pokud bude stavba prováděna svépomocí a stavebník není způsobilý dozor provádět). Co všechno budete k vydání stavebního povolení potřebovat, vám nejlépe poradí přímo na úřadě. Pokud "stavíte" poprvé, je dobré tam nejdříve zajít a vyptat se. Poplatky za vyřízení stavebního povolení se podle rozsahu stavby pohybují od 300 Kč do 3 000 Kč.

Pokud žádost neobsahuje všechny předepsané přílohy a potřebné informace nebo nejsou-li v dokumentaci dodrženy podmínky územního rozhodnutí, stavební úřad řízení přeruší a písemně vás vyzve k doplnění žádosti. Také účastníci stavebního řízení mají právo vůči stavbě uplatnit své připomínky a námitky. Stavební řízení tak prakticky může trvat i výrazně déle. Stavební povolení platí dva roky od data nabytí právní moci (neurčí-li úřad jinak).
 
Ve všech případech, kdy je na stavbu vydáno stavební povolení, je třeba před tím, než ji začnete využívat, stavební úřad písemně požádat o kolaudační rozhodnutí. Užívání nezkolaudované stavby je přestupkem proti stavebnímu zákonu a hrozí vám udělení pokuty. V kolaudačním řízení stavební úřad zejména zkoumá, zda byla stavba provedena podle dokumentace ověřené stavebním úřadem ve stavebním řízení a zda byly dodrženy podmínky stanovené v územním rozhodnutí a ve stavebním povolení. Pokud něco nesouhlasí, úřad přeruší řízení a stanoví lhůtu pro odstranění závad. Za kolaudaci se neplatí žádný správní poplatek.
 
Nový zákon: kdy stačí ohlášení a kdy je potřeba stavební povolení

Jak již bylo zmíněno v úvodu, podle nového stavebního zákona se častěji obejdete bez stavebního povolení či ohlášení stavebnímu úřadu. Namísto povolení bude často stačit jen ohlášení stavebnímu úřadu. Bez ohlášení se nově obejdou např. stavby o jednom nadzemním podlaží do 25 m2 a 5 m výšky (splňují-li další zákonné parametry), zimní zahrady o jednom nadzemním podlaží, skleníky do 40 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky, bazény do 40 m2 zastavěné plochy či stavební úpravy energetických vedení, vodovodů a kanalizací, přípojky v délce do 50 m apod. Celkem se jedná o 45 staveb, zařízení a prací – podrobně viz § 103 nového stavebního zákona.

Mezi objekty, které bude stačit nově pouze ohlásit, patří především rodinné a rekreační domy (stavby pro bydlení a rekreaci) se zastavěnou plochou do 150 m2 s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m a nejvýše dvěma nadzemními podlažími a podkrovím včetně. Ohlášení se bude vztahovat i na stavební úpravy, kterými se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby či na demolici staveb. Celkem se jedná o 16 staveb, zařízení a prací, podrobně viz § 104 zákona.

Alternativy stavebního povolení

Nově je upraven také samotný institut ohlášení, a to nejen z hlediska věcného vymezení "jednoduchých staveb" (termín drobné stavby zákon opouští), k jejichž provedení postačuje, ale také z hlediska postupu stavebníka i stavebního úřadu. U staveb uvedených v § 104 odst. 2 písm. a) – d), mezi které spadají i stavby pro bydlení s danými parametry, musí být ohlášení doloženo projektovou dokumentací. Její obsah a rozsah bude upřesněn v prováděcí vyhlášce (v současné době se teprve připravuje, její přijetí se očekává v říjnu). Z důvodů, které zákon výslovně upravuje, bude moci stavební úřad rozhodnutím vydaným do 30 dnů od nahlášení stavby zakázat. Pokud stavebník neobdrží vyjádření úřadu do 40 dnů, platí, že souhlas byl udělen.

Pro stavby či práce, o kterých zákon výslovně nestanoví, že k jejich provedení stačí pouze ohlášení, nebo mohou být provedeny i bez ohlášení, je podobně jako nyní nutné získat stavební povolení od příslušného úřadu. K žádosti se vedle projektové dokumentace musí připojit plán kontrolních prohlídek stavby a závazná stanoviska dotčených orgánů, pokud je stavebník opatří předem.

Nový stavební zákon také umožňuje nahradit stavební povolení veřejnoprávní smlouvou (dvoustranný nebo vícestranný právní úkon, který zakládá, mění nebo ruší práva a povinnosti v oblasti veřejného práva, viz nový správní řád – zákon č. 500/2004 Sb., který nabyl účinnosti 1. ledna 2006) mezi stavebním úřadem a stavebníkem. Stavební povolení bude možné také získat ve zkráceném stavebním řízení s využitím služeb autorizovaného inspektora. Uzavřete-li s autorizovaným inspektorem smlouvu o provedení kontroly projektové dokumentace stavby, můžete stavět pouze na základě oznámení stavebnímu úřadu s připojenou projektovou dokumentací a certifikátem vydaným inspektorem. Certifikát doloží, že projektová dokumentace a potřebné doklady splňují požadavky stavebního zákona. Oba nové instituty (uzavření veřejnoprávní smlouvy, zkrácené stavební řízení) by měly stavebníkům umožnit rychlé získání oprávnění k provedení stavby, ovšem za cenu toho, že si budou muset zajistit veškeré potřebné podklady, popř. hradit činnost autorizovaného inspektora, kterého pověří vyhotovením certifikátu.

Změnit by se mělo i kolaudační řízení. Užívání stavby je podle nové úpravy založeno na principu, že stavebník má právní nárok na užívání stavby. U stavby či práce na ohlášení nebude nutné žádné oznámení ani souhlas stavebního úřadu. U staveb pro bydlení postačí, že stavebnímu úřadu oznámíte svůj záměr začít dokončenou stavbu užívat. Oznámení je potřeba doručit alespoň 30 dní předem. Během této lhůty může stavební úřad zkontrolovat, zda jsou splněny podmínky pro užívání stavby a pokud zjistí, že nikoli může užívání stavby v této třicetidenní lhůtě zakázat.

Zdroje: Zákon č. 50/1976 Sb., Zákon č. 183/2006 Sb., Lidové noviny, Ekonom

Jaké jsou vaše zkušenosti s prací stavebních úřadů? Vítáte změnu stavebního zákona? Jsou pro vás změny důvodem, proč byste plánovanou stavbu či stavební práci odložili až na rok 2007?