Jak kvalitní je naše bydlení?

Bydlení je obecně považováno za jednu ze základních lidských potřeb. Hlavním cílem bytové politiky všech zemí, bez ohledu na politické, kulturní, sociální či ekonomické rozdíly mezi nimi, je zajistit svým občanům přiměřeně kvalitní a dostupné bydlení. Jak se daří toto poslání naplňovat v České republice?

Většina bytů v ČR je z minulého století

Většina bytových domů v České republice pochází z období ještě před 2. světovou válkou a z období od padesátých do devadesátých let minulého století (více než 60 % bytů je z let 1946 až 1990). Po roce 1989 byly zrušeny státní dotace na bytovou výstavbu a do roku 1993 dramaticky poklesla intenzita bytové výstavby, zejména zahajované výstavby nových bytů: jejich počet byl ve srovnání s rokem 1990 jen na něco více než desetinové úrovni. Ve stejném časovém horizontu se postupně snižoval také počet dokončovaných bytů, a to až do roku 1995, kdy bylo v ČR postaveno pouhých 12 998 bytů. Pro srovnání: v sedmdesátých letech 20. století, kdy bytová výstavba dosahovala největšího rozmachu, bylo každoročně dokončováno 70 000 až 100 000 bytů.

Postupné oživování bytové výstavby je možné sledovat až od roku 1996, což mimo jiné souvisí právě se zahájením činnosti stavebních spořitelen a hypotečních bank v ČR. Stavební spoření bylo na český trh zavedeno v roce 1993 (tzn. první úvěry ze stavebního spoření začaly spořitelny poskytovat někdy od roku 1998) a první hypoteční banky získaly licence v roce 1995. Je zřejmé, že možnost financovat bydlení úvěrem, která mnoha lidem umožnila pořídit si vlastní byt či dům, měla na rozvoj bytové výstavby pozitivní vliv.

V rozmezí let 1997 až 2005 se počet dokončených bytů každoročně zvyšoval (s výjimkami v letech 2001 a 2003, kdy počet dokončených bytů zaznamenal mírný pokles). K výraznějšímu růstu počtu dokončených bytů došlo v roce 2004, kdy bylo dokončeno o 5 141 bytů více než v předcházejícím roce, celkově tedy 32 268 bytů. Více bytů než v roce 2004 bylo naposledy dokončeno v roce 1992 a zahájených bytů bylo dokonce nejvíce od roku 1990. Také tento nárůst byl ovlivněn zejména vývojem trhu hypotečních úvěrů a stavebního spoření a úrovně úrokových sazeb. Výsledky za rok 2005, kdy bylo postaveno téměř o 600 bytů více než v roce předchozím (dohromady 32 863 bytů), potvrdily pozitivní trend, přestože nárůst počtu dokončených bytů nebyl v meziročním srovnání již tak dramatický.

Bytů je dost, ale nekvalitních
 
Srovnáme-li počet bytů na 1 000 obyvatel, což je nejobvyklejší ukazatel, který se pro zachycení vybavenosti obyvatel byty používá, je Česká republika se 427 byty na 1 000 obyvatel prakticky na stejné úrovni jako průměr EU.  Nejlépe je na tom Francie s 489 byty na 1 000 obyvatel, nejhůře pak Polsko s 307 byty na 1 000 obyvatel. Relativně dobré postavení ČR v rámci EU je sice do jisté míry "vylepšeno" skutečností, že deset nových členských zemí poněkud snížilo evropský standard, nicméně i ve srovnání se starými zeměmi Unie si nestojíme nijak špatně. V čem je tedy potíž?

Problém tedy není v počtu bytů, ale hlavně v jejich kvalitě. Jak vyplývá z výše uvedených údajů, náš bytový fond je zastaralý (více než 60 % bytů je z let 1946 až 1990) a za vyspělými evropskými zeměmi zaostáváme i ve velikosti obytné plochy připadající na jednoho bydlícího obyvatele. Průměrně na jednoho obyvatele ČR připadne 33 m2 plochy bytu, zatímco např. ve Švédsku je to o 10 m2 více.

Co je motorem úvěrů na bydlení?

Zhruba od roku 1997 rostly všechny typy úvěrů, jestliže průměrný meziroční nárůst objemu nesplacených úvěrů domácností v roce 1997 činil pouze 1,13 %, v roce 2000 již 5,45 % a v roce 2004 dokonce 31,9 %. K většímu nárůstu zadlužování českých domácností však docházelo zejména v důsledku růstu objemu poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření a hypotečních úvěrů. Zatímco v lednu 1997 tvořily úvěry na bydlení pouze 4,4 % z celkového objemu nesplacených bank a pohledávek bank za nemovitosti, na konci roku 2005 činil odpovídající podíl přes 72 %. Češi se tak zadlužují hlavně kvůli investicím do bydlení.

Právě zastaralost bytového fondu, nízká průměrná plocha bytu na osobu spolu s dobře šlapající ekonomikou nízkými úrokovými sazbami úvěrů jsou klíčovou hnací silou pro růst trhu s bydlením. Dalšími významnými faktory, které v současnosti "popohání" úvěry na bydlení je deregulace nájemného a změna DPH na bytovou výstavbu (více informací o tomto tématu najdete v článku Zvýšení DPH na stavby pro bydlení: máme se bát?) od 1. ledna 2008.

Bude zadlužování kvůli bydlení pokračovat?

Ekonomové se domnívají, že ano. Přes rychlý růst hypoték a úvěrů ze stavebního spoření celková proúvěrovanost domácností v ČR je hluboko pod průměrem států Evropské unie (měřeno podílem úvěrů na bydlení na HDP), což vytváří potenciál pro další zadlužování. Objem poskytnutých hypoték ve vztahu k HDP činí v ČR  pouhých 7 %. Unijní průměr přitom dosahuje 33 % a třeba v Nizozemsku dokonce 100 %.

Na poptávku pružně reagují i samotní poskytovatelé úvěrů na bydlení. Zrychluje se konkurenční boj, banky postupně omezují i své nároky na bonitu žadatelů, tzn. úvěry jsou dostupnější širší skupině obyvatel a téměř každý měsíc se na trhu s úvěry na bydlení objeví nějaká produktová novinka (co nového nabídly hypoteční banky letos se dočtete v článku Novinky nažhaveného hypotečního trhu). Snad žádný jiný bankovní produkt neprošel za pouhých deset let tak významnou změnou jako hypoteční úvěry. Úroky poklesly čtyřnásobně z 13 % až na 3 %, maximální doba fixace úroků se prodloužila z 5 na 20 let, splatnost z maximálně 20 let až na 30 let, horní výše úvěru v poměru k hodnotě nemovitosti vzrostla ze 70 % až na 100 % a doba nezbytná pro vyřízení úvěru se zkrátila ze 3 měsíců až na 3 dny.

Roste cena bytů, rostou i hypotéky

Vedle parametrů hypoték roste i jejich průměrná výše, za uplynulých deset let se zdvojnásobila z 0,7 miliónu korun v roce 1995 na 1,4 miliónu v roce 2005. Výše hypoték by nerostla, kdyby nerostly ceny nemovitostí. Zatímco v roce 1995 činila průměrná hodnota 1m2 obytné plochy bytu dokončeného v bytovém domě 17 528 Kč (v rodinném domě byl metr ještě levnější – 16 826 Kč), v roce 2004 stojí metr čtvereční 29 982 Kč (v domku pak 27 960 Kč). A přestože průměrná hrubá měsíční mzda roste, cena metru čtverečního obytné plochy roste rychleji a pořízení bydlení stojí víc než dříve. Náklady na pořízení bytu v roce 2003 představovaly 8,1 násobek průměrného čistého ročního příjmu domácnosti. V zemích západní Evropy se tyto náklady pohybují v rozpětí pouze 1,8 až 3,5 násobku. Poměr k hodnotě 1m2 obytné plochy bytu či rodinného domu stoupl z necelých 50 % v roce 1995 až na 60-65 % v roce 2004.

Jste spokojeni se svým bydlením? Uvažujete, že si na pořízení bytu či domu půjčíte? Nebo už jste se zadlužili?