Jak nejlépe zaplatit při koupi nemovitosti

O nástrahách, které s sebou přináší koupě nemovitosti, jsme psali již v článku Jak dobře koupit nový byt? a Jak nenaletět realitní kanceláři. Dnes se zaměříme na další téma, které je s koupí nemovitosti úzce spojené, a to jak a kdy zaplatit kupní cenu. V případě, že si vyberete nemovitost z nabídky některé z realitních kanceláří, bude po vás ta požadovat složení zálohy. Obvykle se jedná o částku 50 000 Kč, ale pochopitelně záleží na hodnotě kupované nemovitosti.

Záloha slouží k tomu, že vaši poptávku realitní kancelář začne považovat za závaznou, nemovitost tedy přestane nabízet jiným potenciálním kupcům a začne připravovat kupní smlouvu. Zaplacení určité zálohy z kupní ceny po vás pravděpodobně bude požadovat i majitel nemovitosti, který prodává dům či byt přímo, bez zprostředkování realitní kanceláří. Zaplacení zálohy je samozřejmě dobré ošetřit uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí kupní (více v článku Jak nenaletět realitní kanceláři), tak aby v případě realizace koupě byla odečtena z celkové prodejní ceny nemovitosti a současně, abyste ji dostali zpět, pokud se od smlouvy z nějakého podstatného důvodu rozhodnete odstoupit (např. zjistíte-li dodatečně, že na ní vázne nějaká zástava nebo věcné břemeno).

Neplaťte při podpisu kupní smlouvy

Nabytí vlastnictví ovšem není spojeno s podpisem kupní smlouvy, ale vzniká až na základě zápisu práv tzv. vkladem do katastru nemovitostí. Katastr nemovitostí má ze zákona na tento úkon lhůtu 30 dnů, ale v Praze, vzhledem k objemu žádostí, může zápis trvat i pět měsíců (více v článku Katastr nemovitostí: chybí peníze, nebo motivace?). Zaplatit kupní cenu v okamžiku podpisu kupní smlouvy a trnout pět měsíců, zda k vyřízení vkladu do katastrů nemovitostí skutečně dojde, skutečně není ideálním řešením. Většina z nás nekupuje nemovitost každý den, často se při nákupu zadluží nebo do koupě investuje celoživotní úspory a vymáhat následně svoje peníze ve vleklých soudních sporech stojí spoustu úsilí, času i peněz.

Rizikovosti platby předem jsou si vědomi nejen kupující, ale také subjekty, které do oblasti prodeje a koupě realit nějakým způsobem vstupují, tzn. realitní kanceláře, advokáti, notáři. Ti při obchodní transakci s nemovitostí vystupují jako třetí (do jisté míry nezávislá) osoba a nabízí úschovu peněz po dobu, než budou splněny podmínky kupní smlouvy (zápisu práv nového majitele).

V praxi to funguje následovně: kupující dočasně složí peníze u třetí osoby na speciální účet a ve prospěch prodávajícího je uvolní až tehdy, kdy je v katastru zapsán jako nový majitel nemovitosti. Ke svěřeným penězům má na základě smlouvy uzavřené mezi kupujícím a prodávajícím přístup pouze oprávněná třetí osoba a nemůže se stát, že by např. kupující bez vědomí prodávajícího peníze z úschovy vyzvedl. Zda za úschovu zaplatí kupující, prodávající nebo se o náklady rozdělí, záleží na jejich vzájemné dohodě. 

Platit přímo je rizikové pro obě strany

Platbu bez prostředníka, tedy případ, kdy kupující zaplatí přímo prodávajícímu, opravdu nedoporučujeme. Není výhodná ani pro jednu zúčastněnou stranu, protože vůbec neřeší případná rizika spojená s převodem vlastnictví nemovitosti. Buď zaplatíte příliš brzy a budete trnout, kdy a zda vůbec k zápisu práv do katastru dojde. Nebo, přistoupí-li prodávající na zaplacení kupní ceny nemovitosti až po zápisu nového majitele do katastru, je v nevýhodě on a na peníze může čekat i několik měsíců.

Co nabízí realitní kanceláře?

Využíváte-li při koupi nemovitosti služeb realitní kancelář, s největší pravděpodobností vám úschovu peněz do splnění podmínek kupní smlouvy nabídne. Realitní kanceláře bývají pro úschovu peněz častým prostředníkem, protože tuto službu poskytují levně nebo v rámci provize a je to nejjednodušší způsob. Ovšem doporučit jej také nemůžeme, realitní kanceláře totiž většinou nemají uzavřené pojištění odpovědnosti za způsobené škody jako mají advokáti nebo notáři. Což znamená, že byste o své peníze mohli např. v případě úpadku realitky snadno přijít. Stejně tak, pokud byste svoji důvěru vložili do neseriózní kanceláře, riskujete, že vaše peníze zpronevěří. I takové případy už se staly.

Notářská a advokátní úschova

Jedná se o bezpečný způsob, kdy notář (či advokát) od kupujícího převezme do dočasné úschovy příslušný finanční obnos a sepíše protokol o notářské úschově (či advokátní úschově). Peníze jsou uloženy na zvláštním bankovním účtu a v případě úmrtí či úpadku notáře jsou peníze klienta odděleny od jeho osobního majetku a nestávají se součástí dědického řízení či exekuce.

V protokolu o úschově by měly být uvedeny:

• identifikační údaje kupujícího i prodávajícího (včetně způsobu ověření totožnosti),
• místo a doba převzetí peněz do úschovy,
• výše složené částky a měna, termín a podmínky výplaty peněz (obvykle po předložení výpisu z katastru nemovitostí na prodávanou nemovitost),
• číslo bankovního účtu, kam mají být peníze vyplaceny.

Ceny za službu notářské úschovy se řídí vyhláškou ministerstva spravedlnosti 196/2001 Sb. V případě advokátní úschovy je cena stanovena smluvně, její výše je ale s notářskou úschovou srovnatelná. Můžete se, podobně jako v případě realitních kanceláří, setkat s tím, že advokát poskytne tuto službu zdarma v rámci odměny za kompletní služby spojené s vyřízením celého obchodu. Minimální tarifní sazba notáře činí 1 000 Kč a roste procentuálně podle tzv. tarifní hodnoty (kterou je v tomto případě kupní cena nemovitosti). Např. ukládáte-li u notáře 2 milióny korun, zaplatíte 1 200 Kč (1,2 % z prvních 100 000 Kč), 2 400 Kč (0,6 % za dalších 400 000 Kč), 2 000 Kč (0,4 % za dalších 500 000 Kč) a 2 000 Kč (0,2 % za zbývajících 1 000 000 Kč). Celkem tedy 7 600 Kč.

Jaká je nabídka bank?

Další variantou je obrátit se na banku, kde můžete peníze dočasně uložit např. formou tzv. dokumentárního akreditivu, případně vázaného (jistotního) účtu. Tyto produkty fungují na obdobném principu jako notářská či advokátní úschova.

Možnost otevřít si akreditiv nabízí nejen podnikatelům, ale i fyzickým osobám většina velkých českých bank. Otevření běžného účtu u banky většinou není podmínkou, nicméně situace, kdy by příkazce neměl u vystavující banky otevřen účet, je spíše výjimečná. Ovšem vzhledem k administrativní náročnosti a vyšším nákladům, viz níže, je dokumentární akreditiv využíván spíše v případě velkých nemovitostních transakcí.

Cena závisí vždy na délce platnosti akreditivu a jeho specifických podmínkách, nicméně při "ideálním" průběhu (platnost akreditivu do 3 měsíců, beze změn, proplacení "na viděnou", tj. ihned po předložení dokumentů, akreditiv neuplyne nevyužit) může kupující počítat s poplatky za vystavení a proplacení ve výši asi 0,5 % z částky akreditivu. Srovnáme-li tedy stejný objem peněz jako u notáře, tj. částku 2 milióny korun, akreditiv u banky vyjde na asi 10 000 Kč. Nicméně je třeba upozornit, že v transakci je velmi často zapojena i další banka (banka prodávajícího), která si rovněž bude účtovat poplatky v podobné výši. Ty mohou být podle dohody k tíži jedné či druhé strany.

V případě vázaného účtu je systém převodu peněz obdobný: kupující, prodávající a banka mezi sebou uzavřou trojstrannou smlouvu. Peněžní prostředky kupujícího jsou pak složeny na zvláštní samostatný účet a k výplatě dochází až po předložení příslušných dokumentů bance. Za tuto formu převodu peněz zaplatíte obvykle 0,1 % až 0,3 % z uložené částky. Tzn. při 2 miliónech to bude od 2 000 Kč do 6 000 Kč. Ovšem podle Pavla Sikory, ředitele divize Cash Management a Trade Finance eBanky (profil, názory), se z pohledu prodávajícího jedná o dost pofidérní zajištění. "Podle českého práva se vždy de iure jedná o běžný účet, jehož majitelem je kupující, a může s ním tedy disponovat," vysvětluje Sikora. Kateřina Bednářová, manažerka externí komunikace z ČSOB (profil, názory), k tomu dodává, že kupující ani prodávající nejsou oprávněni s vkladem disponovat. "Jde o vázané prostředky a pouze banka je může po splnění stanovených podmínek uvolnit do dispozice prodávajícího," říká Bednářová. "Tento zásadní princip vázaného účtu je sjednán ve smlouvě o vázaném účtu, kterou banka uzavírá s prodávajícím a kupujícím," dodává manažerka ČSOB.

Komerční banka (profil, názory) poskytuje další specializovaný produkt nazvaný Dohoda o správě kupní ceny, který de facto kopíruje notářskou (advokátní) úschovu, ale je výrazně levnější. Opět se uzavírá trojstranná dohoda mezi kupujícím, prodávajícím a bankou. Do částky 500 000 Kč za službu zaplatíte 2 000 Kč, z částky nad 500 000 Kč činí sazba 2 000 Kč + 0,1 % z částky na půl miliónu (max. 30 000 Kč). Za převod 2 milióny si KB naúčtuje celkem 3 500 Kč.

Pozor na daň z převodu nemovitosti

Daň z převodu nemovitosti hradí v případě úplatného převodu nemovitosti prodávající (více informací k tomuto tématu najdete v sekci Daně) a kupující funguje jako ručitel. Abyste se vyhnuli možným komplikacím s platbou daně (tzn. aby ji prodávající včas a řádně zaplatil finančnímu úřadu), je vhodné po zápisu práv do katastru nemovitostí nezaplatit celou částku, ale část finančních prostředků odpovídající výši daně z převodu nemovitosti uvolnit, až když prodávající tuto daň uhradí (a tuto skutečnost doloží potvrzením z FÚ). Pokud by totiž prodávající daň neuhradil, finanční úřad by zaplacení daně vymáhal na ručiteli, tj. kupujícím. Ponechá-li si potřebné peníze v úschově u třetí osoby, může je pro platbu použít. Při výši sazby daně 3 % ze základu daně, tzn. odhadní či prodejní ceny, a ceně nemovitosti např. 2 milióny korun se totiž jedná o ne zcela zanedbatelnou částku 60 000 Kč.

Zdroj: FinExpert.cz; Naše Valašsko

Kupovali jste někdy nemovitost? Jakým způsobem jste zajistili úhradu kupní ceny? Proběhlo vše podle vašich představ? Máte zkušenost s převodem peněz také jako prodávající?