Zvýšení DPH na stavby pro bydlení: máme se bát?

Zvýšení DPH na stavby pro bydlení: máme se bát?
Od 1. ledna 2008 vzroste daň z přidané hodnoty na stavby pro bydlení z 5 % na 19 %, zvýšení se dotkne výstavby i rekonstrukcí. Vláda nás chlácholí "sociálním bydlením", odborníci se v názorech rozcházejí, lidé kupují byty jako šílení, developeři a poskytovatelé úvěrů na bydlení si mnou ruce nad tučnými zisky. Je na místě se zdražení bydlení obávat?

Vstup České republiky do Evropské unie přinesl mimo jiné požadavek na sjednocení legislativy o dani z přidané hodnoty (DPH). V oblasti bydlení však Česká republika nyní uplatňuje dvě významné výjimky na sníženou sazbu daně.

O jaké výjimky se jedná?

První výjimka vyplývá z Přístupové smlouvy a najdeme ji v § 48 zákona o DPH. Podle tohoto ustanovení podléhá snížené 5% sazbě daně převod a dodání bytových domů, rodinných domů a bytů, stejně jako rekonstrukce, modernizace a opravy bytů a společných částí bytových a rodinných domů. Jde o výjimku na stavby pro bydlení.

Druhá výjimka vyplývá z 6. Směrnice (Příloha H, odst. 9) a najdeme ji v Příloze č. 2 zákona o DPH. Podle tohoto ustanovení podléhají snížené sazbě daně ve výši 5 %  stavební a montážní práce zařazené v SKP 45 spojené s výstavbou, rekonstrukcí, modernizací a opravami staveb pro sociální bydlení. Stavbami pro sociální bydlení se rozumí domovy důchodců, dětské domovy, ústavy sociální péče a podobná zařízení určená pro trvalé nebo přechodné ubytování oprávněných osob. Jde o výjimku na stavby pro sociální bydlení.

První výjimka z Přístupové smlouvy na stavby pro bydlení končí České republice 31. prosince 2007. Prodloužení této výjimky na další období se zatím vyjednat nepodařilo.

Jak to tedy bude s DPH u staveb od roku 2008?

Po neúspěšných jednáních ministrů financí členských zemí EU o prodloužení stávajících výjimek z Přístupové smlouvy přišli čeští vládní představitelé s elegantním řešením, jak přesto zachovat sníženou sazbu DPH u většiny staveb. Řešením má být  podstatné rozšíření stávající výjimky z 6. Směrnice po zániku výjimky z Přístupové smlouvy. Vymezení pojmu "sociální bydlení" z 6. Směrnice je totiž v kompetenci jednotlivých států EU. Pokud se obsah tohoto pojmu podstatně rozšíří, může zahrnovat i značnou část stávající výjimky z Přístupové smlouvy.

Co je to "sociální bydlení"

Návrh na vymezení pojmu "sociálního bydlení" pro účely aplikace snížené sazby daně vláda vymezila na svém zasedání v polovině letošního února. Zahrnuje tři okruhy bydlení:

1. Stavby sloužící k ubytování osob ohrožených sociálním vyloučením - což jsou např. dětské domovy, domovy důchodců, chráněné byty, azylové domy, týdenní stacionáře apod.,

2. Nájemní byty pořízené z veřejných prostředků nebo s jejich přímou podporou - což jsou např. byty dotované Ministerstvem pro místní rozvoj nebo Státním fondem rozvoje bydlení, popř. i byty postavené obcí bez státní dotace,

3. Ostatní byty a rodinné domky, pokud celková podlahová plocha bytů nepřesáhne stanovený limit - což by mohly být např. rodinné domky do 150 m2 a byty do 90 m2.

Do třetí skupiny by se údajně mělo "vejít" minimálně 70 % všech bytů a rodinných domů a podle Ministerstva pro místní rozvoj se proto plošného zdražení bydlení obávat nemusíme. Zatím se ale jedná pouze o prozatímní návrh, na definitivní návrh, který bude přesně technicky i právně vymezovat pojem sociálního bydlení pro účely novely zákona o DPH, si budeme muset ještě počkat. Vládě jej má předložit Ministerstvo financí, do jehož kompetence daňová oblast patří, do 30. srpna, a vlastní návrh novelizace zákona o DPH pak do konce listopadu 2006.

Daňový poradce Milan Skála, který se na DPH v souvislosti s bydlením specializuje, upozorňuje, že současné vymezení staveb pro sociální bydlení je výkladově velice sporné například u smíšených staveb: část stavby užívá domov pro seniory a část stavby zdravotnická zařízení – určení sazby DPH při opravě společné střechy je podle něj věštěním z křišťálové koule.

Lidé na "sociální bydlení" moc nespoléhají

Skutečnost, že stavební úřady loni povolily výstavbu nejvíce bytů od roku 1993 a že o koupi bytu uvažují i lidé, které to dřív nenapadlo, naznačuje, že lidé se přece jen zvýšení DPH obávají. Zaplatit za nový byt v Praze např. v ceně 2 miliónů korun na DPH o 14 % více je významný rozdíl (konkrétně 280 000 Kč). Dalším "strašákem", který umocňuje zájem lidí o koupi vlastní nemovitosti, je obava, že s deregulací nájmů stoupnou ceny nájemního bydlení. Vliv hrozby růstu DPH a deregulace na intenzitu bytové výstavby připouští i Ministerstvo pro místní rozvoj, byť za rozhodující faktor považuje "nepochybný ekonomický rozvoj" ČR.

Nejistotu lidí v oblasti bydlení "využívají" i poskytovatelé úvěrů na bydlení. Úrokové sazby jsou nízko a hypoteční banky a stavební spořitelny hlásají, že úvěry jsou teď dostupné "opravdu téměř každému". (O tom, zda s průměrným platem dosáhnete na průměrnou hypotéku, se dočtete  v článku Dosáhnete na průměrnou hypotéku?) Pozadu nezůstávají ani developeři, jen málo inzerátů na byty v bytových domech postrádá větičku ve smyslu: "s ohledem na termín dokončení jsou všechny ceny bytů ještě ve snížené 5% sazbě DPH." Bohužel unáhlené zadlužovaní ani výstavba nemusí být tím správným řešením.

Sociální bydlení je "švejkovina", říká Jiří Pácal

O názor jsme požádali Jiřího Pácala, ředitele společnosti Central Europe Holding. Společnost se specializuje na zhodnocení volných finančních prostředků formou investice do nemovitostí. (S názory Jiřího Pácala se můžete seznámit také v článku Proč nechci byt na hypotéku a Lidé v ČR byty vlastnit neumějí, říká Jiří Pácal).

"Definici 'sociálního bydlení', kterou předložila vláda, považuji za 'švejkovinu', nereálnou věc a pouhé odvádění pozornosti," říká Jiří Pácal. "Těžko si lze představit firmu, jak při opravě střešní krytiny rodinného domku, při opravě vodovodní stoupačky v domě s byty apod. přezkoumává, zda podle výměry práce zařadit do základní či snížené sazby a následně to obhajuje před finančním úřadem," dodává.

Sociální bydlení se podle něj definovat způsobem užívání – dětský domov, ústav sociální péče atd., nikoliv přes pomocí technických parametrů. Mělo by se jednat o dotované, případně nákladové bydlení pro sociálně či společensky potřebné nebo handicapované lidi. "Vymezovat sociální bydlení přes výměry nemovitosti je hloupé a vedlo by pouze ke zmatkům, obcházení zákona a nespravedlnostem, pokud by to vůbec bylo technicky a legislativně proveditelné," myslí si Pácal. "Domnívám se, že tento termín byl použit pouze pro odložení problému na nový parlament a vládu," doplňuje.

Problémem mohou být opravy a rekonstrukce

Problematikou bydlení se intenzivně zabývá také Sociologický ústav Akademie věd ČR. Petr Sunega, který v Sociologickém ústavu AV ČR působí jako vědecký pracovník a specializuje se na oblast socioekonomie bydlení, se domnívá, že růst DPH nebude mít zásadnější vliv na růst cen nové bytové výstavby. Jedná se podle něj o změnu očekávanou, na kterou se jak kupující, tak prodávající měli šanci předem připravit, což se mimo jiné projevuje současnou zvýšenou poptávkou po bydlení.

Stejně jako další odborníci z oblasti realit Sunega předpokládá, že developeři a stavební firmy po nárůstu DPH z 5 % na 19 % nezvýší ceny o celých 14 %, ale budou zvýšení částečně kompenzovat snižováním svých marží. Po zvýšení sazby DPH lze očekávat pokles poptávky po novém bydlení, a tudíž možná i mírný pokles bytové výstavby primárně nikoli z důvodu zvýšení cen, ale právě z důvodu výše zmíněného "předzásobení" trhu.

"Problém vidím spíše v tom, že růst DPH na stavební práce může prodražit opravy a modernizace bytů a domů, což při současném stavu bytového fondu v ČR není příliš žádoucí," uzavírá Petr Sunega.

V článku jsou použity texty daňového poradce Milana Skály.

Věříte, že vymezení výjimky na DPH podle rozměrů podlahové plochy bytu či rodinného domku bude fungovat? Nebo se zdražení bydlení v souvislosti se zvýšením DPH obáváte? Myslíte, že je nejvyšší čas pořídit si vlastní bydlení?

Líbil se vám článek?

+1
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 28 komentářů

Chcete prodat svou nemovitost?

Nechte si zpracovat ZDARMA cenovou nabídku!

Stačit nám bude pár základních informací o vašem bytě nebo domě a kontakt.

Cenu zjistíte OBRATEM.

Mám zájem prodat:

Prodej bytuByt
Prodej domuDům
Prodej pozemkuPozemek
Ostatní prodej nemovitostiJiné
Zpět

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

12. 12. 2006 15:42

Dobrý den,
poraďte nám, prosím, jestli se do celkové podlahové plochy počítá i druhé patro (vlastně podkroví). Ptáme se z důvodu zvýšení DPH - sociálního bydlení. Přízemí máme i s garáží, která přímo sousedí s domem 125m2. Děkujeme za odpověď.

+96
+-
Reagovat na příspěvek

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

30. 5. 2006 19:39, Jarmila

Ona má DPH nějaký vztah ke stavu silnic? Já myslela, že kvůli silnicícm je tu spotřební daň z pohonných hmot a silniční daň, kterou platí podnikatelé.
Původně bylo % D PH na všechny služby. Dneska mám dojem, že je 19 % skoro na všechno.

Zobrazit celé vlákno

-24
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (28 komentářů) příspěvků.

Hledáte nové bydlení?

Berzrealitky

Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

A tohle už jste četli?

Novela zákona: mají se nájemci obávat výpovědí?

17. 5. 2006 | Kateřina Boušová | 1 komentář

Novela zákona: mají se nájemci obávat výpovědí?

Nejžhavější novinkou nájemního bydlení je to, že novela občanského zákoníku od dubna umožňuje pronajímatelům vypovědět nájemce v některých případech i bez souhlasu soudu. Jsou touto... celý článek

Pronájem bytu nese rizika

12. 5. 2006 | Kateřina Boušová | 12 komentářů

Pronájem bytu nese rizika

Vlastníte byt a chcete svoji investici zhodnotit pronájmem? Vězte, že zákon i po novele stále více chrání nájemce a pronajímatel má hlavní oporu v dobře napsané nájemní smlouvě. Poradíme... celý článek

Jak dobře koupit nový byt?

27. 4. 2006 | Kateřina Boušová | 4 komentáře

Jak dobře koupit nový byt?

Uvažujete o koupi bytu v novostavbě? Máte obavu, aby vše proběhlo hladce? Poradíme vám, co si ohlídat ve smlouvě i v bytě, i jak a kdy zaplatit kupní cenu. Věděli jste, že ze zákona... celý článek

Deregulace nájemného schválena, trh s bydlením se konečně začne uvolňovat!

15. 3. 2006 | Kateřina Boušová

Deregulace nájemného schválena, trh s bydlením se konečně začne uvolňovat!

Nájemné v bytech s dosud regulovanými nájmy se od ledna 2007 začne zvyšovat. A co nastane po čtyřletém období deregulace? Senátoři ODS prosadili vypuštění v západní Evropě obvyklého... celý článek

Sunega: vypuštění místně obvyklého nájemného ze zákona může být nebezpečné

15. 3. 2006 | Kateřina Boušová

Sunega: vypuštění místně obvyklého nájemného ze zákona může být nebezpečné

Je způsob výpočtu cílové hodnoty nájemného správný? Je námitka, že v některých lokalitách může být tato hodnota i po čtyřech letech deregulace nižší než náklady pronajímatele, opodstatněná?... celý článek

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.