Jak se bydlí v postkomunistických zemích?

Ve všech totalitních zemích byl za zajištění odpovídajícího bydlení pro občany v období minulého režimu odpovědný stát. Ve většině z nich převládal "sovětský" systém výstavby a bezplatného přidělování státních nebo podnikových nájemních bytů. Nájemníci v okamžiku, kdy nájemní byt získali, měli skoro naprostou jistotu, že jim zůstane do konce života, a mohli ho za stejných podmínek přenechat i svým potomkům nebo jiným příbuzným. Nájmy byly nízké, průměrně tvořily pouze dvě až tři procenta rozpočtu domácnosti.

Trnitá cesta k rozvoji tržního bydlení v letech 1990 až 2000

Aby se v oblasti tržního bydlení po změně režimu vytvořila účinná nabídka a poptávka, bylo kromě dosažení makroekonomické stability a změn v politice veřejných dotací nutné překonat několik překážek. Jednalo se o bankovní reformu, schválení příslušné legislativy a zajištění spolehlivé registrace nemovitostí. Rozvoj tržního financování bydlení v mnoha zemích významně ovlivnila pomoc mezinárodních organizací, ačkoli ne všechny aktivity byly zcela úspěšné, pozitivní stránky zřejmě nad negativními převážily.

• Bankovní reforma
  Bankovní reforma zahrnovala zejména založení centrálních bank, zavedení licenčních pravidel regulujících činnost stávajících a vznik nových univerzálních bank a také podstatnou reformu původních často dominantních státních bank. A do začátku 90. let došlo ve většině zemí k privatizaci majority bývalých státních bank.
• Legislativní rámec
  Mnoho zemí schválilo zákony umožňující poskytování hypotečních úvěrů relativně brzy.
  Jen málo zemí ale odstranilo tradiční požadavek poskytnutí náhradního bydlení v případě soudního vystěhování neplatiče - např. v Rusku k tomu došlo až v roce 1998, v Rumunsku až v roce 1999.
  Další problém souvisel s rychlostí realizace zástavy. Zabavení majetku či soudní vystěhování trvalo a ve většině zemí dodnes trvá i několik let, a to i v zemích, které odpovídající legislativu zavedly relativně brzy – soudní řízení jsou zdlouhavá ve všech postkomunistických zemích.
• Registrace nemovitostí
  V oblasti znovuotevření, reorganizace či založení nových registrů nemovitostí či katastrů nemovitostí odvedly vlády kus práce. Také v tomto případě bohužel ale platí, že dobré zákony automaticky nezaručují optimální výsledek: ve většině tranzitivních zemí trvá dosud registrace převodů či zástav značnou dobu, což zvyšuje riziko prodejců a následně také omezuje poptávku po tržním financování.

Když stát připlatí

Zafungovaly až státní dotace, hlavně díky nim se podařilo u obyvatel postkomunistických zemí zájem o tržní financování bydlení významně zvýšit. Hlavními poskytovateli klasických hypotečních úvěrů v postkomunistických zemích zůstaly dodnes komerční (univerzální) banky. Podmínky při poskytování úvěrů jsou však v mnoha zemích dosud velmi primitivní. "Nižší standard", tj. vysoké úrokové sazby, krátká doba splatnosti úvěru, nízké LTV (poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti), nízká variabilita produktů, konzervativní přístup při hodnocení bonity a zanedbatelný podíl nesplacených hypotečních úvěrů na HDP jsou typické pro Rumunsko, Rusko, Moldávii, Albánii, Bulharsko, Makedonii, Srbsko, Bosnu a Hercegovinu. Naopak Chorvatsko, Estonsko, Lotyšsko, Maďarsko, Polsko, Slovinsko, Slovensko a také Česká republika patří k zemím s rozvinutějším hypotečním trhem.

Specializované programy spoření na bydlení dotované státní prémií se do roku 2000 objevily v České republice, Slovensku, Maďarsku, Lotyšsku, Polsku, Chorvatsku a Slovinsku. Přes nekritický optimismus při zavádění těchto systémů se ukázalo, že stavební spoření svázané s následným úvěrem ze stavebního spoření může účinně fungovat pouze v prostředí s nízkým růstem cen nemovitostí. Pokud v průběhu spoření cena nemovitostí vzrostla, zájem o úvěr klesl a velké množství klientů využívalo systém jen jako nejlepší spořící instrument na trhu. Přesto jsou programy spoření na bydlení u občanů velmi oblíbené. Stavební spořitelny se snaží hypotečním bankám konkurovat nabídkou široké škály překlenovacích úvěrů a různých kombinací s úvěrem ze stavebního spoření či hypotečním úvěrem.

V některých zemích došlo v letech 2000 až 2003 k nastartování boomu hypotečního průmyslu. Příčinou bylo zejména dosažení makroekonomické stability, snížení inflace a s tím související snížení úročení z úvěrů. Podstatným zřejmě bylo také přijetí nutné legislativy, reforma bankovního sektoru a zajištění kvalitní registrace vlastnických titulů k nemovitostem.

Vývoj v konkrétních zemích

Pro srovnání, podíl nesplacených hypotečních úvěrů na HDP v Dánsku, Nizozemí, Velké Británii a Německu převyšuje 50 %, více v článku Jaké možnosti půjček na bydlení mají Evropané?. Lze ovšem předpokládat, že pokud se v zemích SVE neoslabí ekonomický růst, hypoteční průmysl bude v těchto zemích nejspíš nadále relativně rychle vzrůstat. Je ale velmi těžké hodnotit a konkrétněji srovnat efektivitu systému tržního financování bydlení v tranzitivních zemích s vyspělejším hypotečním průmyslem, jelikož srovnatelné informace jsou špatně dostupné.

V mnoha zemích SVE, mimo Estonsko, Lotyšsko, Maďarsko a Chorvatsko (částečně také Českou republiku, Slovensko a Slovinsko) je význam hypotečního průmyslu zatím zanedbatelný. Je pravděpodobné, že k rozvoji poptávky i nabídky tržního financování může účinně napomoci stát formou dotací navázaných na jednotlivé nástroje. Základním faktorem úspěchu zůstává ovšem makroekonomická stabilita, určitá úroveň ekonomické vyspělosti a odpovídající legislativa.

Myslíte si, že jsme v oblasti bydlení zvládli přechod k tržnímu hospodářství úspěšně? Přijde vám, že systémy financování vlastnického bydlení v postkomunistických fungují dobře? Kam podle vás v oblasti financování bydlení modely zemí SVE směřují?