Hypoteční úvěry: zapeklité podmínky

V článku Hypoteční úvěry: sliby vs. realita jsme vyčíslili úrokové sazby jednotlivých bank, které jsou možné pro konkrétní zadlužitelné hodnoty. V dnešním příspěvku se budeme věnovat vybraným zvláštnostem jednotlivých bank, které potenciálního klienta čekají a na které by měl být dán důraz, když se rozhodne sjednat si hypoteční úvěr.

Česká spořitelna (profil, názory)

Tato banka je schopná financovat všechny záměry, které mají oporu v zákoně v celé šíři, tedy i do výše 100% hodnoty odhadu. Klient ovšem může pro uvažovanou splátku hypotéky počítat pouze s 50 % doložených příjmů, banka navíc používá poměrně vysoký násobek životního minima, 1,5 x ŽM. Pro žadatele o 100% hypotéku je potřeba zmínit poměrně vysoký požadovaný příjem a to minimálně 20 000 Kč čistého měsíčně pro jednotlivce a 25 000 Kč pro dvojici.
K velkým výhodám naopak patří, že banka je schopna půjčit až 81 % odhadu tam, kde jiné banky za srovnatelných podmínek půjčují jen 70 %. Úrokové sazby u produktů Nové TOP Bydlení (profil, názory), Hypohit (profil, názory) a Bonus (profil, názory) jsou garantované pro všechny klienty, kteří splní všechny ostatní podmínky pro úvěr. Tedy žádné sazby typu "již od".
Životní pojištění je vyžadováno pouze u osamělých žadatelů a u 100% hypoték na částku, která přesahuje 81 % odhadu. Předností je také vysoká "úvěrová pravomoc" poboček (3 milióny Kč) a rychlost zpracování.
Velkou nevýhodou je naopak to, že na koupi družstevního bytu jsou používány horší sazby než na všechny ostatní úvěry. U těchto sazeb je však možné jednání o snížení a zejména VIP klienti mají velkou šanci uspět.

ČSOB (profil, názory)

Hypoteční úvěry: sliby vs. realita

Klient se dnes může obrátit na deset bank poskytujících hypotéky, které se mu většinou snaží vyjít vstříc. Marketingové akce přitom neberou konce, akční snížení úroků, hypotéka bez poplatku apod. na nás útočí ze všech stran. S čím ale můžeme skutečně počítat? Ne vše, co banka slíbí, totiž také nakonec nabídne. Sestavili jsme proto tabulky, které vás uvedou do "hypoteční reality" a přiblíží vám vaše hypoteční možnosti. Čtěte zde!

Obrovskou nevýhodou této banky je, že poskytuje úvěry pouze do 70 % odhadu (upřesnění viz konec článku). (Ve finanční skupině je ale i Hypoteční banka, která má záběr rozhodně širší, o té níže.)
Klient si musí dát pozor, do které bonitní skupiny bude zařazen (A, B, C). Zařazování do skupin je totiž poněkud neprůhledné a obtížněji pochopitelné. V drtivé většině případů se klient zařazení do skupiny dozví již při prvním pohovoru. Do A skupiny se dostane jen málo klientů, většina klientů je zařazena do skupiny B.
Zvýhodněni jsou dlouholetí (přes 5 let) klienti této banky - mají nárok na úrokovou slevu 0,1 % z úrokové sazby. Tuto slevu získají i ti, kteří si nechávají posílat výplatu do ČSOB, i ti, kteří si u ČSOB sjednali pojištění. Sleva ve výši 0,05 % pak uplatní klienti, kteří mají osobního bankéře. Na druhou stranu, ani tyto úrokové slevy v mnoha případech nedokáží dohnat lepší úrokové podmínky u jiných bank, obzvláště pokud klient není zařazen do skupiny A.

eBanka (profil, názory)

Banka, která získala licenci hypoteční banky mezi posledními ze všech zde uvedených, se šíří produktů rychle zařadila mezi univerzální hypoteční banky. Velkou nevýhodou ale zůstává, že doposud neumožňuje čerpat klasický hypoteční úvěr na byt v družstevním vlastnictví. Naopak velkou výhodou je, že má stejné úrokové sazby pro všechny typy úvěrů, resp. pro všechny zadlužitelné hodnoty od 70 % až po 100 %. Nejnižší sazby ovšem dostane pouze klient banky, navíc vždy podléhají schválení pražskou centrálou. Přesto i v pravomoci pobočky jsou v některých případech poměrně zajímavé sazby.
Velkým kladem je, že banka umožňuje po zaplacení 12 měsíčních splátek vždy 1x ročně mimořádnou splátku ve výši 50 % původní výše úvěru bez sankce. V ceně úvěru je i životní pojištění do výše 2 miliónů Kč pro muže do 45 let. V případě vyššího věku klienta se výška pojištění snižuje. Zájemce o hypotéku také potěší nadprůměrná rychlost zpracování.

GE Money Bank (profil, názory)

Nevýhodou je, že maximální možná výše úvěru dosahuje jen 85 % odhadní ceny. Banka "míchá" i poměrně sofistikované produkty, které umožňují různé kombinace výšky úrokové sazby, poplatků za vedení účtu, sjednání úvěru zdarma a různých typů pojištění. Jde o systém "něco za něco", který je v určitých případech poměrně zajímavý, u jiných bank se s ničím podobným navíc nesetkáte. Za pozornost z tohoto pohledu stojí produkt Optimum (profil, názory), který má na první pohled velmi vysoké úrokové sazby, ale všechny poplatky (vedení účtu, sjednání úvěru) včetně pojištění jsou již obsaženy v této sazbě, takže klient je může použít pro odpočet od základu daně (více si o daňových výhodách hypoték přečtete zde). Tento produkt se ovšem hodí jen pro klienty se sazbou daně 25 % nebo 32 % a výškou úvěru do 3 miliónů, v jiných případech výhodný není. Předpokládáme, že banka má tento produkt ošetřený a že tedy není v rozporu se zákonem. Problém může nastat u klienta, který má pojištění již sjednáno a musel by si ho zde sjednat znovu a platit tak 2x. Zde, více než jinde, je důležité orientovat se podle výšky splátky a hlavně předpokládaného celkového přeplacení a ne jen podle úrokové sazby.

Hypoteční banka (profil, názory)

Nejstarší hypoteční banka v České republice (ještě loni používala název ČMHB) je jednou ze čtyř bank, která poskytuje úvěry až do výše 100 % z odhadu. Nabízí největší šíří produktů, najdeme zde i možnost progresivního a degresivního splácení.
Na druhou stranu je třeba říct, že se jedná o banku nejdražší z hlediska úrokových sazeb, proto její poměrně vysoké postavení v žebříčku bank z pohledu množství poskytnutých úvěrů vyznívá trochu záhadně. Částečně to je možné vysvětlit tím, že banka má nejnižší požadavky na bonitu klienta. "S prázdnou" z Hypoteční banky tedy neodejdou ani ti, kteří jinde nevyhověli kvůli své nedostatečné bonitě. Klienti jsou zařazováni do tří skupin, stejně jako v ČSOB, a i zde systém není úplně jednoduše pochopitelný. O složitosti celé nabídky hovoří i počet nabízených kombinací tarifních variant, je jich plných 333.
Klient se sjednaným životním pojištěním dostává 0,1% slevu na úrocích u vybraných produktů, stejně tak nový klient dostane slevu ve výši 0,3 %, rovněž u vybraných produktů. Tato výhoda ale nepotěší při otočce fixace, klienti se slevou na tom v takovém případě budou právě o tyto tři desetiny hůř než klienti noví.
Nevýhodou je dražší úrok na družstevní byty a poměrně velká svázanost metodikou, která výjimky prakticky nepřipouští. U úvěrů nad 85 % odhadu musí být sepsán notářský zápis o vykonatelnosti rozhodnutí, který prodraží záměr o 1% výše úvěru. Klient ale nemusí mít další běžný účet, protože ten ani nelze založit.

HVB (profil, názory)

Porovnejte si!

Přehled úrokových sazeb hypotečních bank s roční fixací podle účelu a podle výše úvěru z hodnoty odhadu Přehled úrokových sazeb hypotečních bank s tříletou fixací podle účelu a podle výše úvěru z hodnoty odhadu Přehled úrokových sazeb hypotečních bank s pětiletou fixací podle účelu a výše úvěru z hodnoty odhadu

Také HVB poskytuje úvěry maximálně do 85 % odhadní ceny. Nemilé je také to, že s dobou splatnosti se zvyšuje úroková sazba. Sazby do splatnosti 10 let jsou poměrně konkurenceschopné, ale ty s delší splatností (15 a 20 let) jsou již velmi drahé. Nízké sazby navíc platí pouze pro koupi, resp. pro krátké období čerpání. U výstavby, a tedy delšího čerpání úvěru a delší splatnosti jsou úrokové sazby vyšší. Navíc, toto platí pouze pro produkt Majordomus HIT (profil, názory) . U produktu Majordomus (profil, názory) (tedy úvěr nižší než 700 tisíc Kč nebo splatnost delší než 20 let) se sazby zvyšují.
Na druhou stranu je poměrně zajímavým produktem tzv. Flexi, který za úrokový příplatek 0,3 % umožňuje splátku kdykoliv mimo výročí fixace bez sankce.
Na HVB se vyplatí obrátit chcete-li krátkou dobu splatnosti. Počítejte ale s tím, že banka je navíc nejnáročnější na kvalitu zástavy, s bytem v paneláku u ní asi moc neuspějete.

Komerční banka (profil, názory)

Další z bank, u které můžete získat až 100 % odhadu na svůj záměr, nabízí znatelně vyšší sazby než konkurence. Ty jsou navíc podmíněny uzavřením životního pojištění, jinak jsou ještě o další 0,3 % vyšší. Jde ale o sazby maximální, takže obratným vyjednáváním, případně uzavřením některých dalších produktů z nabídky finanční skupiny (penzijní připojištění, pojištění) se vám může podařit tuto maximální úrokovou sazbu zlevnit až o 0,4 %. Sleva je přímo v pravomoci ředitele příslušné pobočky. VIP klienti mají navíc velkou šanci, že se dostanou až na minimální sazby. Ty ale již podléhají schválení centrálou.
Banka není příliš náročná na bonitu, takže i klienti s nižšími příjmy mají vysokou pravděpodobnost, že zde úvěr získají. Největší konkurenční výhodou je, že v určitých případech Komerční banka umožní i hypoteční úvěr na 150 % odhadu.
Mezi velké nevýhody patří, že po odevzdání všech podkladů k úvěru, banka sama osloví vybrané odhadce a uspořádá jakési vlastní výběrové řízení na zpracování odhadu. V praxi to znamená, že doba vyřízení se tím dost prodlouží.

Raiffeisen Bank (profil, názory)

Banka je schopná poskytnout úvěr až do 90 % odhadu nemovitosti. Mezi nevýhody patří fakt, že sazby jsou komunikované tzv. "již od". Na přidělení úrokové sazby mají vliv dva faktory: výška úvěru a přebytek příjmů nad výdaji, do kterých se zahrnuje i budoucí splátka. Jednoduše řečeno, nejlepší sazbu získá klient, který si bere úvěr vyšší než 1,2 miliónu a jeho přebytek příjmů přesahuje 25 000 Kč měsíčně. Pokud tyto podmínky klient nesplňuje, sazby se postupně zvyšují a banka přestává být konkurenceschopná.
Klient se dozví předpokládanou úrokovou sazbu při prvním pohovoru, pokud zná výšku příjmu a výšku úvěru. Nemusí pak případně ztrácet čas a může jít jinam. U této banky neexistuje možnost nějakého ovlivnění úrokové sazby. Sazba prostě "vypadne" z propočtu a je také přidělena. Nevýhodou je centrální schvalování a zpracování dokumentů, což celý proces prodlužuje. Na družstevní byty je poskytována sazba dražší.

Wüstenrot hypoteční banka (profil, názory)

Banka poskytuje úvěry až do výše 90 % odhadu za stejnou sazbu jak na bydlení v osobním vlastnictví, tak na družstevní byty. Sedmdesátiprocentní úvěr je bez problému, 80% úvěr je na výjimku, která je prakticky vždy schválena, a 90% úvěr je schválen jen výjimečně.
Kladem je, že klient nemusí mít zvláštní bankovní účet (nejde jej ani založit, protože banka nepůsobí jako klasická retailová banka), čímž drobně uspoří (desetikoruny měsíčně). Sazba je garantovaná pro všechny klienty, kteří splní podmínky pro poskytnutí úvěru. Banka používá navýšení ŽM ve výši 1,5 x ŽM pro zaměstnance a 2 x ŽM pro podnikatele, což prvně jmenovanou skupinu poněkud znevýhodňuje. Klienti, kteří mají koeficient ŽM vyšší jak 2, mohou pomýšlet na nejnižší sazbu pro VIP.
Mezi obrovské nevýhody patří fakt, že banka odmítá financovat záměry výstavby, kdy je podepsána pouze smlouva o smlouvě budoucí kupní a developer nepatří mezi velké firmy typu Skanska, Central Group apod. Tato banka má také poněkud nadstandardní požadavky na dokumentaci, požaduje např. i pracovní smlouvu a platový výměr. Odhady zpracovávají interní odhadci banky, což dobu posouzení poněkud prodlužuje, navíc cena za odhad je podle našeho názoru v některých případech nadsazená.

Živnostenská banka (profil, názory)

Živnobanka poskytuje úvěry jen do 80 % odhadu, nad tuto hranici je možné získat úvěr jen v případě vinkulace termínovaného vkladu u této nebo jiné banky. Jenže, kdo by dnes měl peníze na termínovaném vkladu, že...
Sazby se liší pro tři skupiny klientů (A, B, C). Sazba A je poskytována jen výjimečně a po schválení centrálou, odsouhlasení ostatních sazeb je v pravomoci poboček. VIP klient Živnobanky by se nejspíš měl obrátit rovnou na ni, protože zde získá asi nejlepší sazbu. Ostatní "běžní" klienti nechť se poohlédnou u konkurence.

Doplněno 11. 3. 2005
ČSOB se ústy svého tiskového mluvčí Pavla Hejzlara ohradila proti tvrzení, že nabízí hypoteční úvěr pouze do 70 % odhadní ceny nemovitosti, podle něj má totiž v nabídce i úvěry do výše 85 % a 100 % odhadu. Autor článku Roman Scherks k tomu říká: "Všechny informace jsem čerpal z internetu a několika osobních návštěv ČSOB, kde mi bylo řečeno, že banka poskytuje hypotéku pouze do 70 % odhadu nemovitosti. Udělal jsem maximum pro zjištění všech relevantních informací, které jsem si ještě ověřoval." Čtenářům se za chybu samozřejmě omlouváme.

Co si o současných nabídkách hypotečních bank myslíte? Uvažujete nad hypotékou nebo ji již využíváte? Jaké jsou vaše zkušenosti se žádostí o úvěr?